Huren in Tokyo zonder borgsteller: UR, gedeelde woningen en huurappartementen

Ook als u niemand kunt vragen om borg voor u te staan, kunt u een gedeelde woning, een gemeubileerd appartement per maand, een huurwoning met een borgstellingsbedrijf of een UR-woning overwegen. Begin met drie vragen: heeft u een persoonlijke borgsteller nodig, wie kan uw noodcontact zijn en hoeveel moet u betalen wanneer u intrekt?

Voor woningen die worden aangeboden als ‘zonder borgsteller’ gelden niet overal dezelfde aanvraagvoorwaarden. Geef uw geplande verblijfsperiode en budget door en vraag offertes aan voor woonruimte die bij uw behoeften past.

Hoe de vier woonvormen verschillen

Of u al meubels heeft, met uw gezin gaat wonen of op een vaste datum wilt vertrekken, helpt u de keuze te beperken.

Intrekken op dezelfde dag en een vaste termijn voor de beoordeling van uw aanvraag zijn niet gegarandeerd. Ga ook na hoelang u uw huidige verblijf kunt verlengen, totdat de datum waarop u de sleutel krijgt vaststaat.

Maak onderscheid tussen borgstellers, borgstellingsbedrijven en noodcontacten

Een hoofdelijk aansprakelijke borgsteller, of rentai hoshounin (連帯保証人), deelt de contractuele betalingsaansprakelijkheid met de huurder. Een borgstellingsbedrijf schiet onbetaalde huur en andere gedekte bedragen voor aan de verhuurder volgens de borgstellingsovereenkomst. De betalingsverplichting van de huurder vervalt daarmee niet. Pagina 6 van de gids over huurgaranties van het Ministerie van Land, Infrastructuur, Transport en Toerisme legt uit hoe het bedrijf het geld vervolgens bij de huurder terugvordert.

Een noodcontact is iemand die bijvoorbeeld benaderd kan worden als u niet bereikbaar bent. Als contactpersoon geregistreerd staan is iets anders dan een overeenkomst voor hoofdelijke borgstelling ondertekenen. Maak daarom duidelijk welke rol u iemand vraagt op zich te nemen.

Een voorbeeld voor mensen zonder contacten in Japan is GTN’s uitleg over huurgaranties voor particulieren. GTN vereist twee noodcontacten en vermeldt dat zij allebei buiten Japan mogen wonen als u niemand in het land kent. Een organisatie, zoals een school of bedrijf, kan niet als noodcontact worden geregistreerd. Een docent, collega of leidinggevende komt alleen in aanmerking als u ook na uw afstuderen of vertrek bij de werkgever contact kunt houden. U moet vóór de aanvraag toestemming van deze persoon krijgen.

U kunt mogelijk niet zelf uw borgstellingsbedrijf kiezen. Vraag de makelaar eerst: ‘Accepteert deze woning GTN? Ik heb geen contacten in Japan; kan ik twee familieleden buiten Japan registreren?’ Als een ander bedrijf is voorgeschreven, vraag dan naar de voorwaarden voordat u beslist of u verdergaat met deze woning.

Vergelijk de kosten en toelatingsvoorwaarden van gedeelde woningen

‘Geen borgsteller nodig’ en ‘gemeubileerd’ betekenen niet dat de aanvangskosten of eisen aan contactpersonen bij alle aanbieders gelijk zijn. Deze voorbeelden zijn gebaseerd op officiële informatie. Ze garanderen niet dat er woonruimte beschikbaar is of dat u wordt toegelaten.

Vraag elke aanbieder naar de eerste betaling en de maandelijkse betaling op basis van dezelfde aankomst- en vertrekdatum om prijzen te vergelijken. Als u bijvoorbeeld tegen het einde van een maand intrekt, kan het zijn dat u de huur voor de resterende dagen en de huur voor de volgende maand tegelijk moet betalen. Als u alleen de eerste bankoverschrijving vergelijkt, kunnen verschillen in vooruitbetaalde huur op verschillen in kosten lijken.

Controleer bij woonruimte met gedeelde keukens en badkamers ook de regels voor telefoongesprekken of videogesprekken tijdens thuiswerken, bezoek, inwonende kinderen en het opbergen van bagage. Als u er met uw hele gezin wilt wonen, controleer dan naast de kamergrootte ook het contractueel toegestane aantal bewoners.

Vraag voor een appartement per maand een offerte aan voor uw exacte verblijfsperiode

Appartementen die per maand worden verhuurd, in Japan bekend als monthly mansions (マンスリーマンション), zijn een optie voor gemeubileerde woonruimte voor korte tijd. De eisen aan borgstellers, het minimumverblijf en de afspraken over nutsvoorzieningen verschillen per woning. Ga er dus niet van uit dat u elk appartement per maand zonder borgsteller kunt huren.

Volgens de gids van PLAZA HOMES voor gemeubileerde appartementen per maand zijn de vermelde woningen voor kort verblijf beschikbaar vanaf één maand, zonder borgsteller, makelaarskosten of sleutelgeld. De getoonde prijzen voor het ‘All Inclusive Plan’ zijn richtbedragen voor verblijven van minimaal twee maanden maar korter dan drie maanden. Vraag voor één of zes maanden een offerte aan voor uw daadwerkelijke verblijfsperiode. U kunt een aanvraag versturen via het formulier op de pagina van de woning.

Controleer in de offerte de schoonmaakkosten, internet, maximumbedragen voor inbegrepen nutsvoorzieningen en waarborgsommen. Vraag vóór ondertekening wat er gebeurt als u eerder naar huis terugkeert of naar een andere woning verhuist: hoeveel tijd vooraf u moet opzeggen, of vooruitbetaalde bedragen worden terugbetaald en of er kosten voor tussentijdse beëindiging gelden of een korting vervalt. Ook verlenging hangt af van de volgende boeking en de contractvoorwaarden.

Reguliere huurwoningen met een borgstellingsbedrijf

Ook als een woning een borgstellingsbedrijf accepteert in plaats van een persoonlijke borgsteller, beoordelen de verhuurder, de beheermaatschappij en het borgstellingsbedrijf nog steeds de aanvragers. Meertalige dienstverlening betekent niet dat de beoordeling soepeler is of dat toelating gegarandeerd is. Ook GTN’s uitleg over aanvragen vermeldt dat het bedrijf, afhankelijk van de uitkomst van de beoordeling, mogelijk geen garantie kan bieden.

Als u net in Japan bent aangekomen, leg dan uit welke documenten u al heeft en welke nog niet zijn afgegeven.

Dit is geen landelijke lijst van verplichte documenten. Ga er niet van uit dat drie maanden aan loonstrookjes of een jaar dienstverband bij dezelfde werkgever een algemene aanvraagregel is. Bereid uw aanvraag voor op basis van het antwoord voor elke woning. GTN accepteert aanvragen voor beoordeling vanuit het buitenland en legt uit dat aanvragers zonder mobiele telefoon hun identiteit onder meer op een makelaarskantoor of via een intern telefoonnummer van een hotel kunnen laten verifiëren.

Controleer in de offerte naast de huur ook eenmalige, jaarlijkse of maandelijkse borgstellingskosten. De gids voor het huren van een appartement in Tokyo behandelt ook contractkosten zoals waarborgsommen en sleutelgeld.

UR controleert inkomen en verblijfsstatus, ook zonder borgsteller

Voor UR-huurwoningen zijn geen borgsteller, sleutelgeld, makelaarskosten of verlengingskosten nodig. Bij ondertekening moet u gewoonlijk een waarborgsom van twee maanden huur betalen, plus de naar rato berekende huur en kosten voor gemeenschappelijke ruimtes. Ga per woning na welke meubels en apparaten aanwezig zijn.

Buitenlanders moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden van UR, bijvoorbeeld op grond van hun status als inwoner met een middellange of lange verblijfsduur of als permanent ingezetene, en moeten het contract kunnen begrijpen. Dit is geen regeling waarmee iedereen onderdak kan krijgen tijdens een korte toeristische reis.

De inkomens- en spaareisen verschillen naargelang u alleen of als huishouden een aanvraag indient en hoe hoog de huur is. Bij een huur van ¥80.000 is het vereiste maandinkomen ¥250.000 voor een alleenstaande en ¥320.000 voor een huishouden. Er bestaat ook een regeling waarbij spaargeld van de aanvrager ter hoogte van minimaal 100 keer de huur de inkomenseis kan vervangen: in dit voorbeeld ¥8.000.000. Er zijn daarnaast bijzondere regelingen, zoals vooruitbetaling van de huur in één bedrag en het samenvoegen van inkomens. Vraag een UR-kantoor welke regelingen van toepassing zijn en welke bewijsstukken u nodig heeft.

Nadat u de toelatingsvoorwaarden heeft gecontroleerd, kunt u via UR’s woningzoekfunctie en advieskantoren uw gewenste buurt en budget doorgeven. Of er geen borgsteller nodig is en of er op uw geplande datum een woning beschikbaar is, zijn twee afzonderlijke vragen.

Uw inschrijving als inwoner hangt af van het contract en waar u daadwerkelijk woont

De uitleg van de gemeente Shinjuku over het doorgeven van een verhuizing vermeldt dat u zich als inwoner moet inschrijven op uw feitelijke woonadres. Tijdelijke accommodatie, zoals hotels en appartementen die per week worden verhuurd, kan in de regel niet als woonadres worden geregistreerd.

Ook bij gedeelde woningen en gemeubileerde huurwoningen bepaalt een aanduiding van de aanbieder, zoals ‘uitsluitend kort verblijf’ of ‘adresregistratie toegestaan’, op zichzelf niet wat juridisch mogelijk is. Vraag de aanbieder vóór ondertekening naar adresregistratie en postbezorging. Is het antwoord onduidelijk, leg dan het contract, de geplande verblijfsduur en uw feitelijke woonsituatie voor aan de gemeente waar de woning ligt.

Wie zich als inwoner moet inschrijven, moet het adres doorgaans binnen 14 dagen na het intrekken doorgeven. Ga na welke documenten u nodig heeft, waaronder uw verblijfskaart, en volg daarna de gids voor het doorgeven van uw verhuizing bij een wijkkantoor in Tokyo. Dat u een adres kunt registreren, neemt de afzonderlijke voorwaarden en beoordelingen voor bankrekeningen of mobiele telefoonabonnementen niet weg.

Bereken de kosten voor 3, 6 en 12 maanden op dezelfde manier

Vergelijk de uitgaven met de formule maandelijkse kosten × aantal maanden + niet-terugbetaalbare aanvangskosten + meubels en beddengoed + kosten bij vertrek. Reken vooruitbetaalde huur voor de eerste maand mee in de huur over de verblijfsperiode, zodat u die niet dubbel telt. Noteer een mogelijk terugbetaalbare waarborgsom apart als geld dat u beschikbaar moet hebben.

De onderstaande bedragen zijn fictieve offertes die de rekenmethode laten zien. Het zijn geen daadwerkelijke woningaanbiedingen of marktprijzen in Tokyo. Ze betekenen evenmin dat de grootte, ligging of voorzieningen gelijk zijn. Vervang ze door uw eigen offertes.

Het maandtotaal van ¥100.000 voor reguliere huurwoningen en UR gaat uit van ¥80.000 huur, ¥5.000 voor gemeenschappelijke ruimtes en ¥15.000 voor nutsvoorzieningen en internet. Kosten voor tussentijdse beëindiging, verlenging of een nieuw contract en verhuiskosten zijn in dit voorbeeld op nul gesteld; tel ze erbij op als ze van toepassing zijn. Als beddengoed in een gemeubileerde woning extra kost, moet u ook dat bedrag toevoegen.

Als de kosten bij vertrek van de waarborgsom worden afgetrokken, tel ze dan niet dubbel. Wordt bijvoorbeeld de aangenomen ¥40.000 afgetrokken van de waarborgsom van ¥80.000 voor een reguliere huurwoning, dan krijgt u ¥40.000 terug. De tabel bevat die ¥40.000 aan kosten bij vertrek al. Extra kosten bij de eindafrekening zouden het totaal veranderen.

Zelfs in dit voorbeeld hangt het van de verblijfsduur af of een reguliere huurwoning of een appartement per maand goedkoper is. Vergelijk het geld dat u bij aanvang nodig heeft en de kosten over uw geplande verblijf afzonderlijk. Ga er niet van uit dat één woonvorm altijd het goedkoopst is als u geen borgsteller heeft.

Waar u terechtkunt als uw aanvraag vastloopt

Als eisen aan borgstellers of contactpersonen uw aanvraag tegenhouden, vraag dan de contactpersoon voor huisvesting bij uw school of werkgever of er accommodatie of ondersteuning beschikbaar is. Het bedrijf of de school zelf komt mogelijk niet in aanmerking als noodcontact. Vraag daarom afzonderlijk naar de ondersteuning die zij bieden en naar de voorwaarden van de woning.

Het vangnet voor huisvesting rekent ook buitenlanders tot de mensen die in aanmerking komen voor ondersteuning bij het vinden van woonruimte. Als het u niet lukt woonruimte te vinden, kunt u via de gids voor huisvestingsondersteuning van de overheid van Tokyo een lokaal aanspreekpunt zoeken. Ook voor geregistreerde woningen gelden toelatings- en contractvoorwaarden.

Als u twijfels heeft over extra kosten of een ‘bijzondere clausule voor buitenlandse huurders’, vraag dan schriftelijk naar het bedrag en de reden en win advies in voordat u tekent. Bij een huurverhoging in uw huidige woning legt Tokyo’s informatie over huurverhogingen uit hoe u de redenen kunt nagaan en waar u hulp kunt vragen.

Zodra u een woonoptie heeft, bewaart u de offerte, de contractvoorwaarden en het antwoord waarin de mogelijke datum van intrekken wordt bevestigd. Zo kunt u de betaling en de daaropvolgende procedures bij het wijkkantoor gemakkelijker plannen.