無需保證人在東京租屋：外國人的3條路徑

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無保證人在東京找房之前

你是否曾嘗試在東京租屋，卻被告知「需要日本人連帶保證人(連帶保證人 / rentai hoshounin)」——然後才意識到自己在日本根本找不到能擔任此角色的人？對剛抵日的外國人來說，請日本親戚或熟人當保證人幾乎是不現實的選項。

實際上，有三條路徑讓你無需連帶保證人就能在東京開始生活：抵達數日內可入住的合租屋、家具齊全的月租公寓(マンスリーマンション)，以及透過保證公司(保証会社 / hosho gaisha)簽約的標準租屋。各路徑在初期費用、合約時長、入住時間、能否登記在留卡地址等方面均有差異。哪條路徑合適取決於你的居留時間和簽證類型。

制度層面也在變化。2025年10月1日施行的修訂版《住宅安全網法》透過省令將外國人明確納入「需要住宅協助人員(住宅確保要配慮者 / juutaku kakuho yo hairyo sha)」之列。日本租賃住宅管理協會(JPM)和國土交通省(MLIT)以14種語言公布了多語言住宅指導方針，引導仲介和房東接納外國房客。完全拒絕外國人的業者正逐漸減少，但保證人這道門檻依然存在。

本文面向在東京居住前兩年的外國居民。不是為短期遊客準備的指南。它介紹三條路徑的機制和特徵差異——並非業者排名比較，也非個人經驗談。請將其作為哪條路徑適合哪種情況的中立地圖來閱讀。

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三條路徑一覽

路徑	入住時間	初期費用	最短合約	住址登記	適用場景
(1) 合租屋	當日—1週	3萬-15萬日圓	1個月	因物件而異（多數可登記）	抵達後第一週、短期居留
(2) 月租公寓	數日—1週	約15萬日圓（1個月使用）	1個月	因物件而異	短期派遣、過渡到長租
(3) 標準租屋+保證公司	2-4週	月租的4-5個月	2年（可續約）	可登記	中長期居住

選擇取決於居留時間與簽證的組合。約3個月的短期派遣傾向合租屋或月租公寓；1年以上的工作或求學則適合標準租屋。許多人第一年住合租屋或月租公寓，之後再遷入標準租屋——把它視為「踏腳石之旅」會讓決策更輕鬆。

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路徑1：當日即可入住的合租屋

合租屋(シェアハウス / sharehouse)是多人共享廁所、浴室、廚房、休息區等公共空間，同時保留個人臥室的居住形式。按月支付房租，房間配有家具，大部分物件不收押金(敷金 / shikikin)、禮金(礼金 / reikin)或仲介費。

從申請到入住

透過業者網站申請，確認有房後支付預訂金。在留卡(在留カード / zairyu card)和護照通常即可作為身份證明，許多物件不要求保證人甚至緊急聯絡人(緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki)。若房間有空，當日或次日入住都很現實——這是抵達數日內最快的路徑。

Sakura House自1992年起在東京、伊豆、京都營運外國人專用的家具齊全住宅。東京月租官方起價約7萬5千日圓（最高視物件和房型可達13萬日圓），水電網費打包在內。預訂金為首月的30%（1個月以下的居留為全額預付），截至2026年5月。

Oakhouse主要在東京營運合租屋和家具齊全公寓。價格因物件類型而異：東京合租屋平均約6萬日圓，社交住宅約6萬4千日圓，家具齊全公寓約13萬日圓。無禮金、無保證人，1個月起可簽約（截至2026年5月）。

BORDERLESS HOUSE設計為日本人與外國人共住的國際之家，吸引重視語言文化交流的住戶。初始費用為4萬5千日圓（禮金3萬+清潔費1萬5千），最短居留1個月，退租需提前30天通知（截至2026年5月）。

住址登記問題

選擇合租屋的最大分歧是能否在該地址登記住民票(住民票 / juuminhyou)。《住民基本台帳法》要求你在搬入或地址變更後14天內向市役所申報——疏忽可能處5萬日圓以下罰款。

符合「生活根據地」標準的合租屋地址依法允許登記。部分業者公開聲明旗下所有物件均為登記用住宅——意味著你可以用該地址進行在留卡登記、加入國民健康保險、開設銀行帳戶、簽訂手機合約。

但其他合租屋則標榜「僅限短期」，不允許住址登記。這些在法律上不符合「生活根據地」的要求。如果你把合租屋當作在日生活的起點，請直接問業者：「這套物件可以登記在留卡地址嗎？」

郵件、水電費和入住規則

郵件通常送到共享信箱、個人郵政信箱或臥室門上的投遞口。水電網費一般打包進月租而非分別計費。公共區域使用和安靜時段的規則會在入住說明會中講解。

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路徑2：1-12個月的過渡選擇月租公寓

月租公寓是按月簽約的短期租賃服務。家具、家電、寢具、廚具到達即可使用——從第一天就能正常生活。水電網費一般打包成統一的「套餐費用」，廣泛用於抵達後過渡或1-3個月的派遣。日本人自己也常用——出差、調動、家居裝修期間臨時住房——不是外國人專用的產品。

合約期與定價

最短1個月，最長通常12個月。東京23區內較小的1R/1K約8萬-13萬日圓/月，1K-1DK約14萬-18萬日圓/月（業界一般區間）。首月初期費用約15萬日圓。

費用構成：租金+共益費+水電費+首次清潔費+合約費+網費，以單一套餐價呈現。3個月以上合約通常可享5-10%月度折扣並免除清潔費。

作為外國人，簽約流程基本與日本人相同——可能需要護照作身份證明，但主要差異在此。注意部分管理公司要求合約以日語簽訂，所以能否英語對應是決定因素。

東京的外國人友善月租公寓業者

東京有公布英語內容或專屬外國人友善物件檢索的業者。它們分為可跨多個業者搜尋的入口網站和擁有英語員工的專業服務。以下是反映2026年5月公開資訊的4家業者（不分先後）。

入口網站:

• MAN3’S — 含東京專屬外國人友善類別的搜尋入口
• Good Monthly — 外國人友善類別，可按線路和地區跨23區及周邊自治體搜尋。由Good Communication Inc.營運

英語支援的專業服務:

• PLAZA HOMES — 面向外派人員和商務旅客，英語員工和英文合約。最短1個月，月租約11萬日圓起（南青山、廣尾、田園調布等高端區物件較多）
• WPO (World Potential Co., Ltd.) — 東京主要車站和使館附近的物件，提供英語、法語、西語員工

條件、價格和語言支援因業者而異。實務上最好將目標區域和預算同時詢問多家業者。

中途解約與違約金

由於月單位簽約，計劃可能改變——你可能需要早於預期離開。中途解約會根據合約收取違約金或剩餘天數租金。解約政策因業者而異：臨近或剛過合約起始日的解約有時全額沒收，享受長期折扣的合約可能按原價（無折扣）重新計算。簽約前請核查解約政策。

住址登記也因物件而異

月租公寓在法律上可以登記住址，但因物件而異。標註「僅限短期」的不可登記。若你打算以月租公寓為基地開設銀行帳戶或辦理市役所手續，簽約前請向業者確認。

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路徑3：透過保證公司簽約的標準租屋

標準租屋也可以不用連帶保證人，改用保證公司簽約。東京目前大部分物件都要求保證公司，所以這對外國房客也是主要路徑。

保證公司如何運作

保證公司在你拖欠房租時代你支付給房東，然後向你追討。可以理解為由公司扮演連帶保證人的角色。

費用：初次保證費為月租的50-100%（簽約時一次收取），加上每年續約費約1萬日圓或月租的10-30%。8萬日圓的公寓預計初次4萬-8萬日圓，續約費約1萬日圓/年。

所需文件

保證公司要求的文件因簽證和就業狀態而異。共通需要：在留卡和護照，加上證明收入和雇用的文件。

文件	日文名稱	打工度假	工作簽證	留學
在留卡	zairyu card	必需	必需	必需
護照	passport	必需	必需	必需
雇用合約/錄取通知	koyou keiyaku-sho	兼職時	必需	兼職時
在職證明書	zaiseki shoumei-sho	—	必需	—
薪資單（3個月）	kyuyo meisai	兼職時	必需	兼職時
銀行餘額證明	yokin zandaka shoumei-sho	推薦	—	推薦
在學證明書	zaigaku shoumei-sho	—	—	必需
資格外活動許可證	shikaku-gai katsudou kyoka-sho	—	—	兼職時
緊急聯絡人	kinkyuu renrakusaki	必需	必需	必需

文件遵循MLIT和JPM以14種語言公布的範本（平成30年/2018年3月版）。提前準備能讓與不動產事務所的溝通更順暢。

容易被拒的模式

保證公司審查綜合審查收入、雇用形態、簽證狀態、剩餘在留期限和文件齊全度。常用基準：月收入應至少為租金的3倍（租金÷收入≤1/3）。

讓審查更難的模式包括：留學簽證僅有兼職收入、在職不滿1年或剛換工作、在留卡剩餘不足1年、收入證明不充分的自由工作者。這些疊加會增加被標準保證公司拒絕的機率。

被拒時的備用方案是改用外國人專門保證公司。ielove Partners等業者審查更彈性，提供英、中、韓、越、泰、尼泊爾、印尼、葡、西、法、俄多語言支援。費用：月租0.5-1個月。

「外國人特約」的現實

部分標準租屋合約含有「外國人特約」——針對外國房客的租金附加費或附加條款。日本的《借地借家法》不分國籍均適用，所以租金上調需要正當理由，房東單方決定並非依據。續約費在寫入合約並雙方同意時有效。合約中感覺不對勁時，東京都外國人住宅支援頁面和MLIT民間租賃諮詢案例集是不錯的參考。

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各路徑的可行與不可行

各路徑的特徵差異塑造你抵達後的生活。能否登記在留卡地址決定你設置其餘基礎設施的速度。

功能	合租屋	月租公寓	標準租屋
在留卡地址登記	因物件而異	因物件而異	可登記
住民票(住民票)登記	因物件而異	因物件而異	可登記
郵件收取	共享信箱/郵政信箱	個人信箱	個人信箱
銀行開戶地址	允許登記則可	允許登記則可	可使用
家人同住	多數不可	可	可
寵物	多數不可	因物件而異	因物件而異
家具家電	已配	已配	自備
水電費	通常打包	通常打包	單獨簽約

東京開設銀行帳戶通常需要已登記地址。合租屋或月租公寓能否允許住址登記，直接影響你抵達後多快能配齊銀行帳戶、手機合約和健康保險。

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簽證×時間表矩陣

簽證決定哪條路徑現實可行。

簽證	合租屋	月租公寓	標準租屋
打工度假（最長1年）	強力首選	可行的過渡	在留期短難以通過
工作（技術/人文知識/國際業務等）	抵達後過渡	至標準租屋的過渡	在職1年後較安全
留學	強力首選（有學校掛鉤選項）	過渡	有學校擔保或父母背書則可能
經營管理	通常不選	可作基地	強力首選
永住者/日本人配偶等	可選	短期過渡	強力首選（有時無需保證人）

典型路徑：

• 打工度假：抵達→合租屋住一年→回國，或轉工作簽證後搬到月租公寓或標準租屋。
• 工作簽證：抵達→第一個月合租屋或月租公寓→拿到雇用證明後標準租屋。
• 留學：學校掛鉤合租屋或宿舍→畢業就業後標準租屋。

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成本模擬：3、6、12個月

各路徑在兩種模型租金（8萬和10萬日圓）下的總成本。請視為大致估算——實際數字取決於物件、合約條款和稅。

計算方式：合租屋=月租×月數（假設初期費用可忽略）；月租公寓=15萬日圓初期+月租×（月數-1）；標準租屋=4個月租金預付+月租×月數。

模型A：租金8萬日圓

期間	合租屋	月租公寓	標準租屋
3個月	約24萬日圓	約31萬日圓	約56萬日圓
6個月	約48萬日圓	約55萬日圓	約80萬日圓
12個月	約96萬日圓	約103萬日圓	約128萬日圓

模型B：租金10萬日圓

期間	合租屋	月租公寓	標準租屋
3個月	約30萬日圓	約35萬日圓	約70萬日圓
6個月	約60萬日圓	約65萬日圓	約100萬日圓
12個月	約120萬日圓	約125萬日圓	約160萬日圓

短期（3個月或以下）合租屋最經濟，因為標準租屋光初期費用就要燒掉4-5個月租金。6個月時合租屋與月租公寓趨同。12個月以上標準租屋仍比合租屋高約30%，且每兩年來一次續約費。

合租屋和月租公寓均配有家具，省去購置家具家電的成本。標準租屋更適合長期居住、想自備家具家電的場景。

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在日本沒有緊急聯絡人怎麼辦

合租屋和月租公寓有時跳過緊急聯絡人要求；標準租屋和保證公司則幾乎總是要求。如果你剛到日本，這裡沒有親戚或熟人，替代方案如下：

緊急聯絡人要求因物件、管理公司和保證公司而異。不必是親屬——朋友、伴侶、公司主管或同事都可以擔任。

如果在日本沒有親屬，可以登記可信任的朋友或公司主管/同事。工作簽證持有者常用職場聯絡人；外國應徵者有時登記「招聘單位聯絡人」（處理其雇用的人事人員）——實務中業者認可。申請表上填寫姓名、電話、地址和關係。

學生可以請求大學的國際交流中心或指導教授，但各校政策不同。京都大學住宅基礎知識頁面寫明「京都大學不擔任保證人」——預設你使用保證公司加兩位緊急聯絡人（本國一位、在日一位）。請向所在學校的國際交流中心確認具體政策。

付費緊急聯絡人服務是另一選項。據Saison Card的說明，1年合約通常1萬-2萬日圓或2年合約1萬-3萬日圓，部分業者根據申請人屬性調整費用。對外國人來說，「必須會日語」是常見條件——該服務往往同時充當翻譯。

外國人友善保證公司有時提供保證公司本身擔任緊急聯絡人的一站式套餐。ielove Partners等該領域專業商通常收取月租的0.5-1個月，含多語言支援。

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總結

三條路徑讓你無需日本保證人在東京生活：合租屋、月租公寓和有保證公司背書的標準租屋。實務映射：抵達後立即用合租屋，3個月過渡用月租公寓，安頓好家具後中長期居住用標準租屋。

標準租屋的完整流程——找房、看房、簽約、入住——外國人東京租屋指南涵蓋初期費用細分和租屋網站使用法。入住後，東京首次獨立搬家、區役所搬家指南和租金自動扣款用的外國人在日信用卡是自然的後續閱讀。

最初幾週如何確保住宅決定了你餘下設置如何展開。瞭解這三條路徑讓你能將簽證、居留時間和預算對應到可行的選擇。

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參考資料：

• 《住民基本台帳法》(e-Gov) https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000081 (查閱日期: 2026-05-20)
• MLIT《外國人民間租賃住宅入住順暢化》 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html (查閱日期: 2026-05-20)
• MLIT《修訂版住宅安全網法》 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html (查閱日期: 2026-05-20)
• MLIT《民間租賃諮詢案例集》 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399558.pdf (查閱日期: 2026-05-20)
• 日本租賃住宅管理協會(JPM)《外國人房客入住順暢化》 https://www.jpm.jp/foreign/ (查閱日期: 2026-05-20)
• 東京都《外國人住宅支援》 https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/gaikoku_nyuukyo (查閱日期: 2026-05-20)
• 東京都《租金上調糾紛》 https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/chinryouneage (查閱日期: 2026-05-20)
• Sakura House https://www.sakura-house.com/about/share-house (查閱日期: 2026-05-20)
• Oakhouse https://www.oakhouse.jp/eng/area/tokyo (查閱日期: 2026-05-20)
• BORDERLESS HOUSE https://www.borderless-house.com/help/ (查閱日期: 2026-05-20)
• MAN3’S 東京外國人友善物件 https://man3s.jp/tokyo/foreigner/rooms (查閱日期: 2026-05-20)
• Good Monthly 東京外國人友善搜尋 https://www.good-monthly.com/type/tokyo/search/index_add.html?type=foreign (查閱日期: 2026-05-20)
• PLAZA HOMES 月租公寓 https://www.realestate-tokyo.com/rent/monthly-apartments/ (查閱日期: 2026-05-20)
• WPO (World Potential) 東京月租 https://wpo.co.jp/monthly-mansion/listings/ (查閱日期: 2026-05-20)
• PLAZA HOMES《外國人友善型租賃保證公司》 https://www.plazahomes.co.jp/news/chintai-hoshogaisha/ (查閱日期: 2026-05-20)
• ielove Partners《外國人無保證人租屋》 https://ielove-partners.co.jp/media/1565/ (查閱日期: 2026-05-20)
• wagaya Journal《外國人為何需要保證公司》 https://wagaya-japan.com/jp/journal_detail.php?id=1001 (查閱日期: 2026-05-20)
• Saison Lifestyle Lab《需要緊急聯絡人但身邊沒親戚時》 https://life.saisoncard.co.jp/post/c2907/ (查閱日期: 2026-05-20)
• 京都大學國際支援中心《住宅基礎》 https://kuiso.oc.kyoto-u.ac.jp/housing/basic_knowledge/ (查閱日期: 2026-05-20)
• Techtopia《沒有緊急聯絡人能簽租屋合約嗎？》 https://www.techtopia.jp/blog/27368/ (查閱日期: 2026-05-20)