Hyra i Tokyo utan borgensman: UR, delat boende och hyreslägenheter

Även om ni inte har någon att be om att gå i borgen kan ni överväga ett delat boende, ett möblerat månadsboende, en hyreslägenhet med borgensbolag eller en UR-bostad. Börja med tre frågor: behövs en personlig borgensman, vem kan vara er nödkontakt och hur mycket måste ni betala vid inflyttningen?

Bostäder som annonseras med ”ingen borgensman krävs” har inte alltid samma ansökningsvillkor. Ange era planerade datum och er budget och be sedan om offerter för boenden som passar era behov.

Så skiljer sig de fyra boendealternativen

Om ni redan har möbler, ska bo med familjen eller har ett bestämt utflyttningsdatum blir det lättare att begränsa urvalet.

Varken inflyttning samma dag eller en bestämd tidsram för prövningen kan garanteras. Kontrollera också hur länge ni kan förlänga ert nuvarande boende tills datumet för nyckelutlämningen är bekräftat.

Skilj på borgensmän, borgensbolag och nödkontakter

En solidariskt ansvarig borgensman, eller rentai hoshounin (連帯保証人), delar betalningsansvaret enligt avtalet med hyresgästen. Ett borgensbolag för hyresavtal lägger ut obetald hyra och andra belopp som omfattas av garantiavtalet till hyresvärden. Hyresgästens betalningsskyldighet försvinner inte. Sidan 6 i ministeriet för mark, infrastruktur, transport och turisms guide till hyresgarantier förklarar hur bolaget sedan kräver återbetalning från hyresgästen.

En nödkontakt är någon som kan kontaktas exempelvis om ni inte går att nå. Att registreras som kontaktperson är något annat än att underteckna ett avtal om solidariskt borgensansvar. Var därför tydlig med vilken roll ni ber någon att ta.

Ett exempel för den som saknar kontakter i Japan finns i GTN:s vägledning om hyresgaranti för privatpersoner. Där krävs två nödkontakter, och båda får finnas utanför Japan om ni inte känner någon i landet. En organisation, som en skola eller ett företag, får inte registreras. En lärare, kollega eller chef godtas bara om ni kan behålla kontakten efter examen eller efter att ni har slutat på arbetet. Ni måste få personens samtycke innan ni ansöker.

Ni kan inte alltid välja borgensbolag fritt. Fråga först förmedlaren: ”Godtas GTN för den här bostaden? Jag har inga kontakter i Japan. Kan jag registrera två familjemedlemmar utanför Japan?” Om ett annat bolag är anvisat, fråga om dess villkor innan ni bestämmer er för att gå vidare med bostaden.

Jämför avgifter och krav för delat boende

”Ingen borgensman krävs” och ”möblerat” betyder inte att kostnaderna vid inflyttning eller kontaktkraven är desamma hos alla uthyrare. Exemplen här bygger på officiell information. De garanterar varken lediga platser eller att ansökan godkänns.

Be varje uthyrare ange betalningen vid inflyttning och den löpande månadsbetalningen för samma inflyttnings- och utflyttningsdatum när ni jämför priser. Inflyttning nära månadsskiftet kan exempelvis innebära att ni betalar både hyra för den återstående delen av månaden och nästa månads hyra på en gång. Om ni bara jämför den första banköverföringen kan skillnader i förskottsbetald hyra se ut som skillnader i avgifter.

För boenden med gemensamt kök och badrum bör ni också kontrollera reglerna för jobbsamtal hemifrån, besök, barn som bor tillsammans med er och bagageförvaring. Om hela familjen ska bo där behöver ni kontrollera avtalets gräns för antalet boende, utöver rummets storlek.

Be om en offert för månadsboende för era exakta datum

Månadsboenden, som i Japan kallas monthly mansions (マンスリーマンション), är ett alternativ för möblerad korttidsuthyrning. Krav på borgensman, minsta vistelselängd och villkor för driftskostnader varierar mellan olika boenden. Utgå därför inte från att alla månadsboenden går att hyra utan borgensman.

PLAZA HOMES guide till möblerade månadsboenden beskriver de annonserade korttidsboendena som tillgängliga från en månad, utan borgensman, förmedlingsavgift eller nyckelpenning. Priserna som visas för ”All Inclusive Plan” är riktpriser för vistelser på minst två men mindre än tre månader. För en eller sex månader behöver ni be om en offert för era faktiska datum. Förfrågningar kan skickas via formuläret på bostadens sida.

Kontrollera städavgifter, internet, tak för driftskostnader och depositioner i offerten. Fråga före avtalsskrivningen vad som händer om ni återvänder hem eller flyttar vidare tidigare: hur långt i förväg ni måste meddela det, om förskottsbetalda belopp kan återbetalas och om avgifter vid förtida uppsägning tillkommer eller en rabatt dras in. Möjligheten att förlänga vistelsen beror också på nästa bokning och avtalsvillkoren.

Vanliga hyreslägenheter med borgensbolag

Även om ett boende godtar ett borgensbolag i stället för en personlig borgensman prövar hyresvärden, förvaltningsbolaget och borgensbolaget fortfarande ansökan. Service på flera språk innebär inte att prövningen är lättare eller att ett godkännande är garanterat. GTN:s ansökningsvägledning anger också att bolaget kan neka garanti beroende på prövningens resultat.

Om ni precis har kommit till Japan, förklara vilka handlingar ni redan har och vilka som ännu inte har utfärdats.

Detta är ingen lista över handlingar som krävs i hela Japan. Utgå inte från att tre månaders lönespecifikationer eller ett års anställning hos samma arbetsgivare är ett generellt ansökningskrav. Förbered er utifrån svaret för varje bostad. GTN tar emot ansökningar för prövning från utlandet och förklarar att sökande utan mobiltelefon bland annat kan verifiera sin identitet på en förmedlares kontor eller via ett anknytningsnummer på ett hotell.

Kontrollera utöver hyran om offerten innehåller borgensavgifter vid avtalets början, per år eller per månad. Guiden till att hyra lägenhet i Tokyo tar också upp avtalskostnader som deposition och nyckelpenning.

UR kontrollerar inkomst och uppehållsstatus även utan borgensman

UR:s hyresbostäder kräver varken borgensman, nyckelpenning, förmedlingsavgift eller förnyelseavgift. Vid avtalsskrivningen behöver ni normalt betala en deposition motsvarande två månadshyror samt hyra och avgifter för gemensamma utrymmen för den återstående delen av månaden. Kontrollera vad som gäller för möbler och vitvaror i den enskilda lägenheten.

Utländska medborgare måste uppfylla UR:s krav på sökande, till exempel ha en medel- eller långvarig uppehållsstatus som omfattas av reglerna eller permanent uppehållstillstånd, och kunna förstå avtalet. Det här är inte en boendeform som vem som helst kan använda under en kort turistresa.

Kraven på inkomst och sparande varierar beroende på om ansökan gäller en person eller ett hushåll och hur hög hyran är. Vid en hyra på ¥80 000 krävs en månadsinkomst på ¥250 000 för en person som söker ensam och ¥320 000 för ett hushåll. Det finns också ett upplägg där den sökandes sparande kan ersätta inkomstkravet om det uppgår till minst 100 gånger hyran: ¥8 000 000 i det här exemplet. Särskilda upplägg som förskottsbetalning av hyra med ett engångsbelopp och sammanräkning av inkomster finns också. Fråga därför ett UR-kontor vilka som är aktuella för er och vilka underlag ni behöver.

När ni har kontrollerat att ni uppfyller kraven kan ni använda UR:s bostadssökning och rådgivningskontor för att ange önskat område och budget. Om borgensman krävs och om en lägenhet är ledig på ert önskade datum är två separata frågor.

Folkbokföring beror på avtalet och var ni faktiskt bor

Shinjukus vägledning om flyttanmälan förklarar att ni ska vara folkbokförda där ni har ert faktiska hem. Tillfälliga boenden, som hotell och lägenheter som hyrs per vecka, kan i regel inte användas som folkbokföringsadress.

Även för delade boenden och möblerade hyresbostäder gäller att uthyrarens märkning, exempelvis ”endast korta vistelser” eller ”folkbokföring tillåten”, inte i sig avgör vad som gäller juridiskt. Fråga uthyraren om folkbokföring och post innan ni skriver under. Om svaret är oklart, beskriv avtalet, den planerade vistelsen och hur ni faktiskt ska bo för kommunen där bostaden ligger.

Personer som omfattas av reglerna om folkbokföring måste i regel anmäla sin adress inom 14 dagar efter inflyttning. Kontrollera vilka handlingar som krävs, däribland uppehållstillståndskortet, och följ sedan guiden till inflyttningsärenden på Tokyos stadsdelskontor. Att ni kan folkbokföra er på en adress innebär inte att de separata villkoren och prövningarna för bankkonton eller mobilabonnemang försvinner.

Beräkna kostnader för 3, 6 och 12 månader på samma sätt

Jämför utgifterna med formeln månadskostnader × antal månader + avgifter vid inflyttning som inte återbetalas + möbler och sängkläder + utflyttningskostnader. Räkna in förskottsbetald hyra för den första månaden i periodens hyra, så att den inte tas med två gånger. Redovisa en deposition som kan återbetalas separat som pengar ni behöver ha tillgängliga.

Siffrorna nedan är hypotetiska offerter som visar hur beräkningen fungerar. De är varken faktiska bostadsannonser eller marknadspriser i Tokyo och innebär inte att bostäderna har samma storlek, läge eller utrustning. Byt ut dem mot era egna offerter.

Månadstotalen på ¥100 000 för vanliga hyreslägenheter och UR bygger på ¥80 000 i hyra, ¥5 000 i avgifter för gemensamma utrymmen och ¥15 000 för drift och internet. Avgifter vid förtida uppsägning, avgifter för förnyelse eller nytt avtal samt flyttkostnader antas vara noll i exemplet. Lägg till dem om de gäller för er. Om sängkläder kostar extra i ett möblerat boende ska även den kostnaden läggas till.

Om utflyttningskostnaderna dras från depositionen ska ni inte räkna dem två gånger. Om de antagna ¥40 000 exempelvis dras från depositionen på ¥80 000 för den vanliga hyreslägenheten blir återbetalningen ¥40 000. Tabellen innehåller redan denna utflyttningskostnad på ¥40 000. Om ytterligare belopp tillkommer vid slutavräkningen ändras totalsumman.

Redan i det här exemplet ändras vilket av alternativen vanlig hyreslägenhet och månadsboende som är billigast beroende på vistelsens längd. Jämför pengarna som behövs vid inflyttning och kostnaden för hela den planerade vistelsen var för sig. Utgå inte från att en viss boendeform alltid är billigast när ni saknar borgensman.

Vart ni kan vända er när ansökan fastnar

Om krav på borgensman eller kontaktpersoner hindrar ansökan kan ni fråga skolans eller arbetsgivarens bostadsansvariga om det finns boende eller hjälp att få. Företaget eller skolan som organisation kanske inte godtas som nödkontakt. Fråga därför separat om deras stöd och boendets villkor.

Bostadsskyddsnätet Housing Safety Net System omfattar utländska medborgare bland dem som kan få hjälp att ordna bostad. Om ni har svårt att hitta bostad kan ni använda Tokyos storstadsförvaltnings guide till bostadsstöd för att hitta en lokal kontakt. Även registrerade bostäder har krav på sökande och avtalsvillkor.

Om ni känner er tveksamma till extra avgifter eller en ”särskild klausul för utländska hyresgäster”, be att få beloppet och skälet skriftligt och sök sedan råd innan ni skriver under. Vid en hyreshöjning i ert nuvarande boende förklarar Tokyos vägledning om hyreshöjningar hur ni kan granska skälen och vart ni kan vända er för hjälp.

När ni har hittat ett boendealternativ bör ni spara offerten, avtalsvillkoren och svaret som bekräftar möjligt inflyttningsdatum. Det gör det lättare att planera betalningen och de efterföljande ärendena på stadsdelskontoret.