מגורים בשכירות בטוקיו ללא ערב: UR, דיור שיתופי ודירות להשכרה

גם אם אין לכם ממי לבקש להיות ערב, תוכלו לשקול דיור שיתופי, דירה מרוהטת להשכרה לפי חודש, שכירות באמצעות חברת ערבות או דיור של UR. התחילו בשלוש שאלות: האם נדרש ערב אישי, מי יכול להיות איש הקשר שלכם לחירום, וכמה תצטרכו לשלם בעת הכניסה?

לנכסים המפורסמים כ״ללא צורך בערב״ אין בהכרח אותם תנאי קבלה. מסרו את התאריכים המתוכננים ואת התקציב שלכם, ובקשו הצעות מחיר לדיור שעונה על הצרכים שלכם.

ההבדלים בין ארבע אפשרויות הדיור

השאלות אם כבר יש לכם ריהוט, אם תגורו עם המשפחה ואם יש לכם תאריך עזיבה קבוע יעזרו לצמצם את האפשרויות.

כניסה באותו יום ומשך קבוע לבדיקת הבקשה אינם מובטחים. עד שיאושר מועד קבלת המפתח, בדקו גם לכמה זמן תוכלו להאריך את השהייה במקום המגורים הנוכחי שלכם.

ההבדל בין ערב, חברת ערבות ואיש קשר לחירום

ערב הנושא באחריות יחד ולחוד, או rentai hoshounin ‏(連帯保証人), חולק עם השוכר באחריות לתשלום לפי החוזה. חברת ערבות לשכר דירה משלמת לבעל הנכס במקום השוכר שכר דירה שלא שולם וסכומים נוספים המכוסים בהסכם הערבות; חובת השוכר לשלם אינה מתבטלת. עמוד 6 במדריך לערבות לשכר דירה של משרד הקרקעות, התשתיות, התחבורה והתיירות מסביר כיצד החברה דורשת לאחר מכן מהשוכר להחזיר לה את התשלום.

איש קשר לחירום הוא אדם שאליו אפשר לפנות, למשל כשלא מצליחים להשיג אתכם. רישום כאיש קשר שונה מחתימה על הסכם ערבות באחריות יחד ולחוד, ולכן הבהירו לאדם שאתם פונים אליו איזה תפקיד אתם מבקשים ממנו למלא.

כדוגמה לאפשרות עבור מי שאין להם אנשי קשר ביפן, ההנחיות של GTN לערבות לשכר דירה ללקוחות פרטיים דורשות שני אנשי קשר לחירום ומציינות ששניהם יכולים להיות מחוץ ליפן אם אינכם מכירים איש במדינה. אי אפשר לרשום ארגון, כגון מוסד לימודים או חברה, כאיש קשר. אפשר לרשום מורה, עמית לעבודה או מנהל רק אם תוכלו לשמור על קשר גם לאחר סיום הלימודים או עזיבת מקום העבודה. יש לקבל את הסכמתו של האדם לפני הגשת הבקשה.

ייתכן שלא תוכלו לבחור את חברת הערבות בעצמכם. שאלו תחילה את המתווך: ״האם הנכס הזה מקבל ערבות של GTN? אין לי אנשי קשר ביפן; האם אפשר לרשום שני בני משפחה מחוץ ליפן?״ אם נקבעה חברת ערבות אחרת, בררו מהם התנאים שלה לפני שתחליטו אם להמשיך בתהליך לגבי הנכס.

השוואת תשלומים ותנאי קבלה בדיור שיתופי

״ללא צורך בערב״ ו״מרוהט״ אינם מבטיחים שהעלויות הראשוניות או הדרישות לאנשי קשר זהות אצל כל המפעילים. הדוגמאות האלה מבוססות על מידע רשמי. הן אינן מבטיחות שיש חדר פנוי או שבקשתכם תתקבל.

כדי להשוות מחירים, בקשו מכל מפעיל פירוט של התשלום הראשוני והתשלום החודשי לאותם תאריכי כניסה ועזיבה. כניסה לקראת סוף החודש, למשל, עשויה לחייב תשלום יחסי עבור יתרת החודש יחד עם שכר הדירה של החודש הבא. השוואה של ההעברה הבנקאית הראשונה בלבד עלולה לגרום להבדלים בשכר הדירה המשולם מראש להיראות כהבדלים בדמי השירות והעמלות.

בדיור עם מטבחים וחדרי רחצה משותפים, בדקו גם את הכללים לגבי שיחות במסגרת עבודה מהבית, אורחים, ילדים המתגוררים איתכם ואחסון מטען. אם כל המשפחה תגור שם, בדקו את מגבלת מספר הדיירים בחוזה לצד גודל החדר.

בקשו הצעת מחיר לדירה להשכרה לפי חודש לתאריכים המדויקים שלכם

דירות להשכרה לפי חודש, המוכרות ביפן בשם מנשן חודשי (マンスリーマンション), הן אחת האפשרויות לשכירות מרוהטת לטווח קצר. הדרישות לערב, תקופת השהייה המינימלית והסדרי התשלום על חשבונות שוטפים משתנים מנכס לנכס, ולכן אל תניחו שכל דירה כזו מוצעת ללא צורך בערב.

המדריך של PLAZA HOMES לדירות מרוהטות להשכרה לפי חודש מתאר את הנכסים לטווח קצר המופיעים בו כזמינים לשהייה של חודש ומעלה, ללא ערב, דמי תיווך או דמי מפתח. המחירים המוצגים תחת ״תוכנית הכול כלול״ הם סכומים להמחשה עבור שהייה של חודשיים לפחות ופחות משלושה חודשים. לשהייה של חודש או שישה חודשים, בקשו הצעת מחיר לתאריכים שלכם בפועל. אפשר לשלוח פנייה באמצעות הטופס בעמוד הנכס.

בדקו בהצעת המחיר את דמי הניקיון, האינטרנט, תקרות החיוב על חשבונות שוטפים והפיקדונות. לפני החתימה, שאלו מה קורה אם אתם חוזרים לארצכם או עוברים למקום אחר מוקדם מהמתוכנן: כמה זמן מראש צריך להודיע, האם ניתן לקבל החזר על סכומים ששולמו מראש, והאם חלים חיובים על סיום מוקדם של החוזה או ביטול הנחה. גם הארכת השהייה תלויה בהזמנה הבאה ובתנאי החוזה.

שכירות רגילה עם חברת ערבות

גם אם הנכס מאפשר להשתמש בחברת ערבות במקום בערב אישי, בעל הנכס, חברת הניהול וחברת הערבות עדיין בודקים את המועמדים. שירות רב-לשוני אינו מעיד שהבדיקה קלה יותר או שהקבלה מובטחת. גם ההנחיות להגשת בקשה ל-GTN מציינות כי ייתכן שהחברה לא תוכל להעניק ערבות, בהתאם לתוצאת הבדיקה.

אם זה עתה הגעתם ליפן, הסבירו אילו מסמכים כבר נמצאים ברשותכם ואילו טרם הונפקו.

זו אינה רשימת מסמכים נדרשים התקפה בכל יפן. אל תניחו שתלושי שכר לשלושה חודשים או ותק של שנה אצל מעסיק הם תנאי קבלה אחידים; הכינו את המסמכים בהתאם לתשובה שתקבלו לגבי כל נכס. GTN מקבלת בקשות לבדיקה מחוץ ליפן ומסבירה שמועמדים ללא טלפון נייד יכולים לאמת את זהותם במשרד של מתווך או באמצעות שלוחת טלפון במלון, בין היתר.

לצד שכר הדירה, בדקו בהצעת המחיר אם נגבים דמי ערבות ראשוניים, שנתיים או חודשיים. המדריך לשכירת דירה בטוקיו עוסק גם בעלויות החוזה, כגון פיקדונות ביטחון ודמי מפתח.

UR בודקת הכנסה ומעמד שהייה גם כשלא נדרש ערב

דיור להשכרה של UR אינו מחייב ערב, דמי מפתח, דמי תיווך או דמי חידוש. בעת החתימה נדרש בדרך כלל פיקדון ביטחון בגובה שני חודשי שכירות, בתוספת שכר דירה יחסי ודמי אחזקת השטחים המשותפים. בדקו בכל דירה בנפרד מה כלול מבחינת ריהוט ומכשירי חשמל.

אזרחים זרים חייבים לעמוד בתנאי הזכאות של UR, כגון מעמד מתאים של תושב לטווח בינוני עד ארוך או תושב קבע, ולהיות מסוגלים להבין את החוזה. זו אינה תוכנית שכל אחד יכול להשתמש בה למגורים במהלך ביקור תיירותי קצר.

תנאי ההכנסה והחסכונות משתנים לפי גובה שכר הדירה ולפי השאלה אם אתם מגישים בקשה כיחידים או כמשק בית. עבור שכר דירה של ¥80,000, ההכנסה החודשית הנדרשת היא ¥250,000 ליחיד ו-¥320,000 למשק בית. קיים גם מסלול המאפשר להחליף את דרישת ההכנסה בחסכונות של המבקש בגובה פי 100 לפחות משכר הדירה: ¥8,000,000 בדוגמה זו. קיימים גם הסדרים מיוחדים, כגון תשלום שכר דירה מראש בסכום חד-פעמי וצירוף הכנסות, ולכן כדאי לשאול במשרד UR אילו מהם חלים עליכם ואילו אסמכתאות נדרשות.

לאחר בדיקת הזכאות, היעזרו בחיפוש הנכסים ובמשרדי הייעוץ של UR כדי להסביר מהו האזור המועדף עליכם ומה התקציב שלכם. השאלה אם נדרש ערב והשאלה אם יש דירה פנויה בתאריך הרצוי הן שתי שאלות נפרדות.

רישום כתובת תלוי בחוזה ובמקום שבו אתם מתגוררים בפועל

הנחיות עיריית Shinjuku לרישום מעבר דירה מסבירות שיש לרשום את הכתובת במקום המגורים העיקרי שלכם. ככלל, אי אפשר לרשום כתובת במקומות לינה זמניים, כגון מלונות ודירות המושכרות לפי שבוע.

גם בדיור שיתופי ובדירות מרוהטות, הגדרה של המפעיל כגון ״לשהייה קצרה בלבד״ או ״מותר לרשום כתובת״ אינה קובעת כשלעצמה את התשובה המשפטית. לפני החתימה, שאלו את המפעיל על רישום כתובת וקבלת דואר. אם התשובה אינה ברורה, הסבירו לרשות המקומית שבה נמצא הנכס מהם תנאי החוזה, משך השהייה המתוכנן וסידורי המגורים בפועל.

מי שחלה עליהם חובת רישום כתובת נדרשים בדרך כלל לדווח על כתובתם בתוך 14 יום מהכניסה למגורים. בדקו אילו מסמכים נדרשים, ובהם כרטיס השהייה שלכם, ופעלו לפי המדריך לרישום מעבר דירה במשרדי הרבעים בטוקיו. האפשרות לרשום כתובת אינה מבטלת את התנאים ואת בדיקות הבקשה הנפרדים לפתיחת חשבון בנק או לחתימה על חוזה טלפון נייד.

חשבו עלויות ל-3, ל-6 ול-12 חודשים על בסיס אחיד

השוו הוצאות לפי הנוסחה עלויות חודשיות × מספר החודשים + תשלומים ראשוניים שאינם מוחזרים + ריהוט ומצעים + עלויות עזיבה. כללו את שכר הדירה של החודש הראשון ששולם מראש בתוך שכר הדירה לתקופה, ואל תוסיפו אותו פעמיים. רשמו בנפרד פיקדון ביטחון שעשוי להיות מוחזר, כסכום שצריך לעמוד לרשותכם.

המספרים שלהלן הם הצעות מחיר היפותטיות שנועדו להמחיש את שיטת החישוב. אלה אינם נכסים המוצעים בפועל או מחירי שוק בטוקיו, והם אינם מעידים על גודל, מיקום או מתקנים שווים. החליפו אותם בהצעות המחיר שקיבלתם.

הסכום החודשי הכולל של ¥100,000 בשכירות רגילה וב-UR מבוסס על שכר דירה של ¥80,000, דמי אחזקת השטחים המשותפים של ¥5,000 וחשבונות שוטפים ואינטרנט בסך ¥15,000. בדוגמה זו ההנחה היא שחיובים על סיום מוקדם של החוזה, דמי חידוש או חוזה חדש ועלויות מעבר דירה הם אפס; הוסיפו אותם אם הם חלים עליכם. אם מצעים כרוכים בתשלום נוסף בנכס מרוהט, הוסיפו גם אותו.

אם עלויות העזיבה מנוכות מהפיקדון, אל תספרו אותן פעמיים. למשל, אם עלות העזיבה המשוערת של ¥40,000 מנוכה מהפיקדון של ¥80,000 בשכירות רגילה, ההחזר יהיה ¥40,000. הטבלה כבר כוללת את עלות העזיבה הזו, בסך ¥40,000. חיוב נוסף במסגרת ההתחשבנות ישנה את הסכום הכולל.

אפילו בדוגמה הזו, ההשוואה בין עלות השכירות הרגילה לעלות הדירה המושכרת לפי חודש משתנה עם משך השהייה. השוו בנפרד את הכסף הדרוש בתחילת הדרך ואת העלות לתקופת השהייה המתוכננת, במקום להניח שסוג דיור אחד תמיד זול יותר כשאין לכם ערב.

למי לפנות כשהבקשה נתקעת

אם דרישות לערב או לאנשי קשר מעכבות את הבקשה, שאלו את האחראי לדיור במוסד הלימודים או אצל המעסיק אם קיימים פתרונות מגורים או סיוע. ייתכן שהחברה או מוסד הלימודים עצמם אינם יכולים לשמש איש קשר לחירום, ולכן יש לברר בנפרד על תוכנית הסיוע שלהם ועל תנאי הנכס.

מערכת רשת הביטחון לדיור כוללת אזרחים זרים בין הזכאים לסיוע בדיור. אם אתם מתקשים למצוא מקום מגורים, היעזרו במדריך הסיוע בדיור של ממשלת מטרופולין טוקיו כדי למצוא גורם מקומי לפנייה. גם לנכסים הרשומים במערכת יש תנאי זכאות וחוזה.

אם חיובים נוספים או ״סעיף מיוחד לשוכרים זרים״ מעוררים אצלכם חשש, בקשו בכתב את הסכום ואת הסיבה לחיוב, ופנו לייעוץ לפני החתימה. במקרה של העלאת שכר הדירה בביתכם הנוכחי, הנחיות טוקיו בנושא העלאת שכר דירה מסבירות כיצד לבדוק את הנימוקים ולמי לפנות לעזרה.

לאחר שמצאתם אפשרות דיור, שמרו את הצעת המחיר, תנאי החוזה והתשובה המאשרת את מועד הכניסה האפשרי. כך יהיה קל יותר לתכנן את התשלום ואת ההליכים במשרדי הרובע בהמשך.