L I V I N G
東京で保証人なしで住む3つの方法
東京は保証人なしでも住めます。シェアハウス（初期3〜15万円）・マンスリーマンション・保証会社を使う通常賃貸の3ルートを、初期費用・住民票登録の可否・必要書類で比較し、来日後のタイムラインに沿って選び方を紹介します。
保証人なしで東京に住み始める前に
東京で部屋を借りようとして、不動産屋から「日本に住んでいる連帯保証人が必要です」と言われ、そこで話が止まってしまった経験はないでしょうか。来日して間もない人にとって、日本人の親族や知人を保証人として頼めることは、まずありません。
実際には、保証人がいなくても住み始められるルートが東京には3つあります。来日直後すぐ入居できるシェアハウス、家具家電が揃ったマンスリーマンション（monthly mansion）、そして保証会社（hosho gaisha / guarantor company）を使う通常賃貸の3つです。それぞれ初期費用、契約期間、入居までの時間、住民票登録の可否が異なり、滞在の長さや在留資格に応じて使い分けるのが現実的です。
国の制度面でも変化があります。2025年10月1日に改正された住宅セーフティネット法（Housing Safety Net Act）では、住宅確保要配慮者（juutaku kakuho yo hairyo sha / persons needing housing assistance）の対象として外国人が省令で明示されました。日本賃貸住宅管理協会（JPM）と国土交通省は外国人向けの多言語ガイドラインを14言語で公開し、不動産業者と家主が外国人を受け入れる素地を整える動きを進めています。「外国人だから貸せない」と言う事業者は徐々に減ってきていますが、保証人の壁は依然として残っています。
この記事は、来日直後から2年目までの居住者を対象にしています。観光や短期出張で泊まる宿の案内ではなく、住居を確保するための「仕組み」と「機能差」を中立的に紹介する内容です。事業者ごとの優劣比較や個人の体験談ではなく、各ルートの制度・料金レンジ・機能差を見比べる材料として読んでみてください。
3つのルートを一目で比較
3ルートの全体像を表にまとめます。
| ルート | 入居までの時間 | 初期費用の目安 | 最短契約期間 | 住民票登録 | 主な対象 |
|---|---|---|---|---|---|
| (1) シェアハウス | 即日〜1週間 | 3〜15万円 | 1か月 | 物件次第（多くは可） | 来日直後・短期 |
| (2) マンスリーマンション | 数日〜1週間 | 約15万円（1か月利用） | 1か月 | 物件次第 | 短期駐在・繋ぎ |
| (3) 保証会社利用の通常賃貸 | 2〜4週間 | 家賃の4〜5か月分 | 2年（更新あり） | 可 | 中長期居住 |
どのルートを選ぶかは、滞在期間と在留資格の組み合わせで決まります。3か月の短期駐在ならシェアハウスかマンスリー、1年以上の就労や留学なら通常賃貸へ進む筋が一般的です。来日から1年以内にシェアハウスやマンスリーに住んでから通常賃貸に移行する人も多く、住み替えの流れとして捉えるとイメージしやすくなります。
ルート1: 即日入居できるシェアハウス
シェアハウスは、複数人で1つの建物を共有しながら個室で生活する形態の住宅です。トイレ・浴室・キッチン・リビングが共用、寝室と一部の収納が個室というのが標準的な構成になります。家賃は月額制で、家具家電が揃った状態で入居でき、敷金（shikikin / deposit）・礼金（reikin / key money）・仲介手数料はかからない物件が大半です。
申し込みから入居まで
申し込みは事業者の公式サイトから物件を選び、空室確認の上で予約金を支払うという流れです。在留カード（zairyu card / residence card）とパスポートを身分証として提示すれば申し込めるケースが多く、保証人や緊急連絡先（kinkyuu renrakusaki / emergency contact）を求められないことも珍しくありません。空室があれば即日入居できる物件もあり、来日直後でも数日で入居できる選択肢になります。
Sakura House は1992年から東京・伊豆・京都で外国人向けの家具付き住居を運営している事業者です。東京物件の月額は公式サイト掲載で約7.5万円から（物件・部屋タイプにより13万円前後まで）で、光熱費とインターネットも込みのパック料金です。予約金は初月利用料の30%（1か月以下の滞在は全額）が必要になります（2026-05 時点）。
Oakhouse は東京を中心にシェアハウスと家具付きアパートを運営している事業者です。物件タイプで料金帯が分かれ、シェアハウスの東京平均は約6万円台、ソーシャルレジデンスは約6.4万円、家具付きアパートは約13万円台という構成です。礼金不要・保証人不要で、1か月から契約できます（2026-05 時点）。
BORDERLESS HOUSE は家具付き・国際的な入居者層を想定したシェアハウスで、語学や文化交流を志向する人が集まる傾向があります。初期費用は4.5万円（key money 3万円 + 清掃費1.5万円）、最短契約期間は1か月、退去は30日前の事前通知が必要です（2026-05 時点）。
住民票登録という機能差
シェアハウス選びで一番大きい分岐点は、住民票（juuminhyou / certificate of residence）登録ができるかどうかです。住民基本台帳法（Basic Resident Registration Act）では、転入や転居から14日以内に市町村長への届出が義務付けられており、これを怠ると最高5万円の過料が科される可能性があります。
シェアハウスでも、その物件が「生活の本拠」と認められれば住民票登録は法律上可能です。事業者によっては全物件で住民票登録可能と公式に明示しているところもあり、入居後の在留カード住所登録、国民健康保険加入、銀行口座開設、携帯電話契約などに支障なく使えます。
一方で「住民票を置けません」「短期利用専用」と募集しているシェアハウスもあります。こうした物件は法律上の「生活の本拠」と認められず、住民票登録の対象外になります。来日後の生活基盤を整える起点として使うなら、入居前に「この物件で住民票登録できますか」と運営に確認するのが確実です。
郵便・光熱費・共用ルール
郵便物は共用ポスト経由か個別の私書箱、または各部屋ドア前のメールスロットで受け取る形が一般的です。光熱費とインターネットは家賃に含まれている物件が多く、別途契約や個別の支払いは発生しないケースもあります。共用部分の使い方や生活音のマナーは入居時のオリエンテーションで説明されます。
ルート2: 1〜12か月の繋ぎになるマンスリーマンション
マンスリーマンションは、1か月単位で契約できる短期賃貸サービスです。家具・家電・寝具・キッチン用具までセットアップされた状態で引き渡され、入居初日から普通に生活できます。光熱費とインターネットも含まれているパック料金が一般的で、来日直後の繋ぎや3か月程度の短期駐在に使われています。日本人にとっても、出張・転勤・自宅リフォーム中の仮住まいなどで広く使われている一般的なサービスで、外国人向けに用意された特殊な選択肢というわけではありません。
契約期間と料金の仕組み
最短契約期間は1か月、最長で12か月程度までの範囲で設定されます。東京23区の1R・1K（狭め）で月額8〜13万円、1K〜1DKで月額14〜18万円というのが業界の一般的な範囲です。1か月利用時の初期費用は15万円前後が目安になります。
費用の内訳は、家賃・共益費・光熱費・初回清掃費・契約手数料・インターネット使用料の合算で、これらが「パック料金」として一括提示される構成が多いです。3か月以上の長期契約で月額賃料が5〜10%割引になったり、清掃費が免除されたりする物件もあります。
外国人の契約については、身分証としてパスポートを指定される程度で、日本人と契約フローはほぼ同じです。管理会社によっては「日本語での契約締結」が要件になることがあるため、英語対応の有無は事業者選びの分岐点になります。
外国人が利用しやすい東京の事業者
東京には、外国人入居者向けに英語対応や外国人歓迎物件の検索カテゴリを用意している事業者があります。形態で分けると、複数の運営会社の物件を横断検索できるポータル型と、自社で英語対応スタッフを抱える専門サービス型に分かれます。以下は 2026 年 5 月時点の公式サイト掲載情報をもとに、特徴の異なる 4 社を順不同で紹介します。
ポータル型:
- MAN3’S（マンスリーズ） — 東京の外国人歓迎物件専用ページを用意している検索ポータル
- グッドマンスリー — 外国人対応物件専用カテゴリがあり、東京 23 区および周辺市町村を路線・市区町村から検索可能。運営はグッド・コミュニケーション株式会社
英語対応の専門サービス:
- PLAZA HOMES（プラザホームズ） — 駐在員・出張者向け、英語スタッフ常駐で契約も英語で完結。最短 1 か月から、物件により月額約 11 万円台から（南青山・広尾・田園調布など高級エリアの物件も多数掲載）
- WPO（ワールドポテンシャル株式会社） — 東京都心の駅近・大使館近接物件を扱い、英語・フランス語・スペイン語対応のスタッフが在籍
契約条件・料金・対応言語は事業者ごとに差があるため、希望エリアと予算で複数社に問い合わせて比較するのが落とし所です。
途中解約と違約金
マンスリーマンションは1か月単位で契約する性質上、想定より早く帰国・転居することもあります。途中解約は契約書に基づき、違約金または残日数分の料金を解約金として請求される仕組みです。事業者ごとにキャンセルポリシーが異なり、長期割引が適用されている契約では割引前の正規料金で精算される条件もあります。
特に契約開始直前のキャンセルや、契約初期の途中解約は条件が厳しくなる傾向があります。契約前にキャンセルポリシーと違約金の規定を確認しておく必要があります。
住民票登録は物件次第
マンスリーマンションでも住民票登録は法律上可能ですが、物件によって対応が分かれます。「短期利用のみ」と明示している物件では登録できません。来日後の銀行口座開設や行政手続きを進める拠点として使うなら、入居前に運営会社へ確認しておきます。
ルート3: 中長期の選択肢は通常賃貸（保証会社経由）
通常賃貸でも、連帯保証人を立てる代わりに保証会社を利用すれば保証人なしで契約できます。東京の多くの物件で保証会社の利用が前提となっており、外国人の借主にとっても主要な選択肢です。
保証会社の仕組み
保証会社は、借主が家賃を滞納した場合に家主へ立て替えで支払い、立替分を借主から後で回収する仕組みで運用されています。連帯保証人の役割を法人が担う形です。
費用は初回保証料が家賃の50〜100%（契約時に一括）、年更新料が約1万円または家賃の10〜30%です。家賃8万円の物件で初回4〜8万円、年更新料1万円前後というのが典型的なレンジになります。
必要書類
保証会社の審査で求められる書類は、在留資格と就労状況によって組み合わせが変わります。共通して必要なのは在留カードとパスポートで、ここに収入や雇用状況を示す書類が追加されます。
| 書類 | EN gloss | ワーホリ | 就労 | 留学 |
|---|---|---|---|---|
| 在留カード | residence card | 必須 | 必須 | 必須 |
| パスポート | passport | 必須 | 必須 | 必須 |
| 雇用契約書 / 内定通知書 | employment contract | アルバイト時 | 必須 | アルバイト時 |
| 在職証明書 | certificate of employment | — | 必須 | — |
| 給与明細（3か月分） | pay slips (3 months) | アルバイト時 | 必須 | アルバイト時 |
| 預金残高証明書 | bank balance certificate | 推奨 | — | 推奨 |
| 在学証明書 | certificate of enrollment | — | — | 必須 |
| 資格外活動許可書 | permission for off-campus work | — | — | アルバイト時 |
| 緊急連絡先 | emergency contact | 必須 | 必須 | 必須 |
書類は国土交通省と日管協が14言語で公開している標準テンプレート（平成30年/2018年3月版）に沿って整理しておくと、不動産屋とのやりとりがスムーズになります。
審査の観点と落ちやすいパターン
保証会社の審査では、収入水準・雇用形態・在留資格・在留期間・必要書類の提出状況がまとめて見られます。月収が家賃の3倍以上（家賃 ÷ 月収 ≦ 1/3）あることがひとつの目安です。
審査が厳しくなりやすいパターンには傾向があります。留学生でアルバイト収入のみ、勤続1年未満で転職直後、在留期間の残りが1年を切っている、フリーランスで安定収入の証明が乏しい、といった条件が重なると、標準的な保証会社では難航することがあります。
落ちた場合の選択肢は、外国人特化型の保証会社への切り替えです。いえらぶパートナーズなど外国人対応に強い保証会社では、審査基準が比較的緩やかで、英語・中国語・韓国語・ベトナム語・タイ語・ネパール語・インドネシア語・ポルトガル語・スペイン語など多言語のサポート体制も整っています。費用は家賃の0.5〜1か月分が目安です。
外国人特約という業界実態
通常賃貸の契約で、一部の物件では「外国人特約」として家賃が割増されたり、別途条件が付与されたりするケースがあります。日本の賃貸借に関する借地借家法は国籍を問わず適用されるため、家賃の値上げには正当事由が必要とされており、貸主側の自己都合だけで上げることは認められません。更新料については、契約書に明記されて当事者の合意があれば有効です。契約書を確認していて気になる条項があれば、東京都の外国人入居支援ページや国交省の民間賃貸住宅相談対応事例集が判断の目印になります。
各ルートで「できること・できないこと」
ルート間の機能差を一覧で整理します。住民票登録と銀行口座開設の連鎖が、来日後の生活基盤を左右します。
| 機能 | シェアハウス | マンスリーマンション | 通常賃貸 |
|---|---|---|---|
| 在留カード住所登録 | 物件次第 | 物件次第 | 可 |
| 住民票登録 | 物件次第 | 物件次第 | 可 |
| 郵便受取 | 共用ポスト・私書箱 | 個別ポスト | 個別ポスト |
| 銀行口座開設用住所 | 登録可なら使用可 | 登録可なら使用可 | 使用可 |
| 家族同居 | 多くは不可 | 可 | 可 |
| ペット | 多くは不可 | 物件次第 | 物件次第 |
| 家具家電 | 備付 | 備付 | 自分で用意 |
| 光熱費 | 多くは込み | 多くは込み | 別途契約 |
来日後の銀行口座開設には住民票登録が必要になるケースが多く、シェアハウスやマンスリーで住民票が置けるかどうかが、その後の銀行口座・携帯電話・健康保険といった生活インフラの整備スピードに直結します。
在留資格 × タイムライン マトリクス
在留資格によって、どのルートが現実的かが変わります。
| 在留資格 | シェアハウス | マンスリーマンション | 通常賃貸 |
|---|---|---|---|
| ワーホリ（最大1年） | 第一候補 | 繋ぎとして可 | 残期間が短いと審査不利 |
| 就労（技人国 = Engineer/Specialist in Humanities/International Services 等） | 来日直後の繋ぎ | 賃貸契約までの繋ぎ | 勤続1年経過後が安全 |
| 留学（Student） | 第一候補（学校提携あり） | 繋ぎ | 学校保証や親族保証で可 |
| 経営・管理（Business Manager） | 通常選ばない | 駐在先として可 | 第一候補 |
| 永住・日本人配偶者（Permanent / Spouse） | 選択肢として可 | 短期の繋ぎ | 第一候補（保証会社不要のケースあり） |
典型的な住み替えの流れをいくつか挙げます。ワーホリの場合、来日直後はシェアハウスに入居し、1年の滞在を経て帰国するか就労ビザに切り替えてマンスリーや賃貸へ進むパターンが多くなります。就労ビザで来日した場合は、最初の1か月をシェアハウスやマンスリーで過ごし、勤続証明が揃った段階で通常賃貸に移るのが一般的です。留学生は学校提携のシェアハウスや学生寮から始め、卒業後の就労時に通常賃貸へ移行します。
総額シミュレーション: 3か月 / 6か月 / 12か月
3ルートの総額イメージを、家賃8万円相当と10万円相当の2モデルで比較します。あくまでモデル例で、実際の物件・契約条件・税金で変動するという前提でご覧ください。
計算式: シェアハウス = 月家賃 × 月数（初期費用がほぼ無いと仮定）／ マンスリー = 初期15万円 + 月家賃 ×（月数 − 1）／ 通常賃貸 = 初期費用4か月分 + 月家賃 × 月数
モデルA: 家賃8万円相当
| 期間 | シェアハウス | マンスリーマンション | 通常賃貸 |
|---|---|---|---|
| 3か月 | 約24万円 | 約31万円 | 約56万円 |
| 6か月 | 約48万円 | 約55万円 | 約80万円 |
| 12か月 | 約96万円 | 約103万円 | 約128万円 |
モデルB: 家賃10万円相当
| 期間 | シェアハウス | マンスリーマンション | 通常賃貸 |
|---|---|---|---|
| 3か月 | 約30万円 | 約35万円 | 約70万円 |
| 6か月 | 約60万円 | 約65万円 | 約100万円 |
| 12か月 | 約120万円 | 約125万円 | 約160万円 |
短期（3か月以内）ではシェアハウスが最も経済的で、通常賃貸は初期費用4〜5か月分がかかるため割高になります。中期（6か月）ではシェアハウスとマンスリーの差が縮まり、長期（12か月以上）でも通常賃貸はシェアハウスより約3割高い水準です。更新料は別途、2年ごとに発生します。
シェアハウスとマンスリーは家具家電が備付なので家具購入費が不要というメリットもあり、短期滞在では追加の初期投資を抑えられます。通常賃貸は長期で家具を持ち込んで暮らす前提でフィットする選択肢です。
日本に緊急連絡先がいない場合の対処
シェアハウス・マンスリーは緊急連絡先を求めないケースもありますが、通常賃貸や保証会社では基本的に求められます。来日直後で日本に親族・知人がいない場合の代替手段を整理します。
緊急連絡先の要件は物件・管理会社・保証会社ごとに異なります。親族である必要はなく、信頼できる人物（友人・恋人・会社の上司・同僚）で代替できます。
日本に親族がいない場合は、信頼できる友人や勤務先の上司・同僚を緊急連絡先とすることもできます。就労中の人は勤務先関係者、外国人入居者の場合は受入企業の担当者が認められるケースもあります。連絡先（電話番号・住所）と関係性を申請書に記載します。
学校の国際課や指導教員に依頼するのは留学生向けの選択肢ですが、大学側の方針はさまざまです。たとえば京都大学の住まい探しガイドでは「京都大学は保証人になりません」と明記され、保証会社の利用と緊急連絡先2名（本国の家族と国内の連絡先）の確保が前提として案内されています。所属する大学・学校の国際課で具体的な対応方針を確認するのが確実です。
緊急連絡先代行サービスを利用する手もあります。セゾンの解説によれば、年1〜2万円程度（2年契約だと1〜3万円）が相場で、事業者によっては利用者の属性で料金が変わるケースもあります。外国人の場合は「日本語が話せる」ことが要件になることが多く、通訳的な役割を兼ねるサービスもあります。
外国人対応の保証会社の一体型サービスという選択肢もあります。いえらぶパートナーズ等の外国人特化型保証会社では、緊急連絡先を保証会社側で代替できるプランが用意されており、費用は家賃の0.5〜1か月分が目安です。多言語サポートも付帯します。
まとめ
東京で保証人なしで住むには、シェアハウス、マンスリーマンション、保証会社を使う通常賃貸の3つのルートがあります。来日直後はシェアハウス、3か月の繋ぎはマンスリー、中長期で家具を揃えて落ち着くなら通常賃貸という使い分けが現実的です。
通常賃貸のフルプロセス（部屋探し・契約・入居手続き）については、外国人が東京で部屋を借りるための全手順で初期費用の内訳や部屋探しサイトの選び方を詳しく扱っています。入居後の住民票登録・引越し手続きは初めての一人暮らしガイド、区役所での転入手続き、家賃のカード払いは外国人向けクレジットカードガイドが参考になります。
来日直後の不安な時期に、住居をどう確保するかで生活の立ち上がりが大きく変わります。3ルートの仕組みを押さえておくと、自分の在留資格・滞在期間・予算に合った選び方がしやすくなります。
参考:
- 住民基本台帳法 (e-Gov) https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000081 (アクセス日: 2026-05-20)
- 国土交通省「外国人の民間賃貸住宅入居の円滑化」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html (アクセス日: 2026-05-20)
- 国土交通省「改正住宅セーフティネット法」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html (アクセス日: 2026-05-20)
- 国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399558.pdf (アクセス日: 2026-05-20)
- 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「外国人入居の円滑化」 https://www.jpm.jp/foreign/ (アクセス日: 2026-05-20)
- 東京都住宅政策本部「外国人入居支援」 https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/gaikoku_nyuukyo (アクセス日: 2026-05-20)
- 東京都住宅政策本部「家賃値上げトラブル」 https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/chinryouneage (アクセス日: 2026-05-20)
- Sakura House 公式 https://www.sakura-house.com/about/share-house (アクセス日: 2026-05-20)
- Oakhouse 公式 https://www.oakhouse.jp/eng/area/tokyo (アクセス日: 2026-05-20)
- BORDERLESS HOUSE 公式 https://www.borderless-house.com/help/ (アクセス日: 2026-05-20)
- MAN3’S（マンスリーズ）東京・外国人歓迎物件 https://man3s.jp/tokyo/foreigner/rooms (アクセス日: 2026-05-20)
- グッドマンスリー 東京・外国人対応物件検索 https://www.good-monthly.com/type/tokyo/search/index_add.html?type=foreign (アクセス日: 2026-05-20)
- PLAZA HOMES（プラザホームズ）東京マンスリー https://www.realestate-tokyo.com/rent/monthly-apartments/ (アクセス日: 2026-05-20)
- WPO（ワールドポテンシャル株式会社）東京マンスリー https://wpo.co.jp/monthly-mansion/listings/ (アクセス日: 2026-05-20)
- PLAZA HOMES「外国人対応の賃貸保証会社」 https://www.plazahomes.co.jp/news/chintai-hoshogaisha/ (アクセス日: 2026-05-20)
- いえらぶパートナーズ「外国人の賃貸契約で保証人がいない時」 https://ielove-partners.co.jp/media/1565/ (アクセス日: 2026-05-20)
- wagayaジャーナル「外国人のお部屋探しに欠かせない保証会社」 https://wagaya-japan.com/jp/journal_detail.php?id=1001 (アクセス日: 2026-05-20)
- セゾンのくらし大研究「身寄りがないのに緊急連絡先が必要になったら」 https://life.saisoncard.co.jp/post/c2907/ (アクセス日: 2026-05-20)
- 京都大学国際サポートセンター「住まい探しの基礎知識」 https://kuiso.oc.kyoto-u.ac.jp/housing/basic_knowledge/ (アクセス日: 2026-05-20)
- テクトピア「緊急連絡先がいないと賃貸契約はできないの？」 https://www.techtopia.jp/blog/27368/ (アクセス日: 2026-05-20)
