Mieten in Tokio ohne Bürgen: UR, Share Houses und Mietwohnungen

Auch wenn Sie niemanden haben, den Sie um eine Bürgschaft bitten können, kommen ein Share House, ein möbliertes Monatsapartment, eine Mietwohnung mit Bürgschaftsfirma oder eine UR-Wohnung infrage. Klären Sie zunächst drei Fragen: Brauchen Sie einen persönlichen Bürgen, wer kann Ihr Notfallkontakt sein und wie viel müssen Sie beim Einzug zahlen?

Für Objekte, die mit „kein Bürge erforderlich“ beworben werden, gelten nicht überall dieselben Antragsbedingungen. Nennen Sie Ihren geplanten Zeitraum und Ihr Budget und bitten Sie dann um Angebote für Unterkünfte, die Ihren Bedürfnissen entsprechen.

Wie sich die vier Wohnformen unterscheiden

Ob Sie bereits Möbel besitzen, mit Ihrer Familie einziehen oder einen festen Auszugstermin haben, hilft Ihnen, die Auswahl einzugrenzen.

Weder ein Einzug am selben Tag noch eine feste Bearbeitungsdauer für die Antragsprüfung sind garantiert. Prüfen Sie deshalb auch, wie lange Sie Ihren Aufenthalt in der bisherigen Unterkunft verlängern können, solange der Termin für die Schlüsselübergabe noch nicht bestätigt ist.

Bürgen, Bürgschaftsfirmen und Notfallkontakte unterscheiden

Ein gesamtschuldnerisch haftender Bürge, auf Japanisch rentai hoshounin (連帯保証人), haftet gemeinsam mit dem Mieter für die vertraglich geschuldeten Zahlungen. Eine Mietbürgschaftsfirma streckt dem Vermieter ausstehende Miete und weitere gedeckte Beträge gemäß ihrem Bürgschaftsvertrag vor; die Zahlungspflicht des Mieters bleibt bestehen. Seite 6 des Leitfadens zu Mietbürgschaften des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus erläutert, wie die Firma anschließend die Rückzahlung vom Mieter fordert.

Ein Notfallkontakt ist eine Person, die beispielsweise dann kontaktiert wird, wenn Sie selbst nicht erreichbar sind. Als Kontaktperson eingetragen zu sein, ist etwas anderes, als eine gesamtschuldnerische Bürgschaft zu unterschreiben. Machen Sie deshalb deutlich, um welche Rolle Sie jemanden bitten.

Ein Beispiel für Menschen ohne Kontakte in Japan sind die Hinweise von GTN zur Mietbürgschaft für Privatpersonen: GTN verlangt zwei Notfallkontakte und erklärt, dass beide außerhalb Japans leben dürfen, wenn Sie niemanden im Land kennen. Eine Organisation wie eine Schule oder ein Unternehmen kann nicht eingetragen werden. Eine Lehrkraft, ein Kollege oder eine Führungskraft kommt nur infrage, wenn Sie auch nach Ihrem Abschluss oder dem Ende Ihres Arbeitsverhältnisses in Kontakt bleiben können. Vor der Antragstellung müssen Sie die Zustimmung der jeweiligen Person einholen.

Möglicherweise können Sie die Bürgschaftsfirma nicht frei wählen. Fragen Sie den Makler zunächst: „Wird GTN für dieses Objekt akzeptiert? Ich habe keine Kontakte in Japan; kann ich zwei Familienmitglieder außerhalb Japans angeben?“ Wenn eine andere Firma vorgeschrieben ist, erkundigen Sie sich nach deren Bedingungen, bevor Sie entscheiden, ob Sie sich weiter um das Objekt bemühen.

Gebühren und Zugangsvoraussetzungen von Share Houses vergleichen

„Kein Bürge erforderlich“ und „möbliert“ bedeuten nicht, dass die Anfangskosten oder Anforderungen an Kontaktpersonen bei allen Betreibern gleich sind. Diese Beispiele beruhen auf offiziellen Informationen. Eine freie Unterkunft oder die Annahme Ihres Antrags ist damit nicht garantiert.

Bitten Sie für einen Preisvergleich jeden Betreiber um die anfängliche und die monatliche Zahlung für dieselben Ein- und Auszugstermine. Wer beispielsweise gegen Monatsende einzieht, muss möglicherweise die anteilige Miete und die Miete für den Folgemonat zusammen zahlen. Wenn Sie nur die erste Überweisung vergleichen, können Unterschiede bei vorausgezahlter Miete wie Unterschiede bei den Gebühren wirken.

Prüfen Sie bei Unterkünften mit gemeinsam genutzter Küche und gemeinsamem Bad auch die Regeln für Anrufe im Homeoffice, Besuch, mitwohnende Kinder und die Aufbewahrung von Gepäck. Wenn Ihre ganze Familie dort wohnen soll, achten Sie neben der Zimmergröße auch auf die vertraglich zulässige Bewohnerzahl.

Ein Angebot für ein Monatsapartment für Ihre genauen Aufenthaltsdaten einholen

Monatsapartments, in Japan als monthly mansions (マンスリーマンション) bekannt, sind eine Möglichkeit, möbliert auf Zeit zu wohnen. Die Anforderungen an Bürgen, Mindestaufenthalte und Regelungen zu Nebenkosten unterscheiden sich je nach Objekt. Gehen Sie deshalb nicht davon aus, dass jedes Monatsapartment ohne Bürgen gemietet werden kann.

Laut dem Leitfaden von PLAZA HOMES zu möblierten Monatsapartments sind die dort aufgeführten Kurzzeitunterkünfte ab einem Monat verfügbar, ohne Bürgen, Maklergebühr oder Schlüsselgeld. Die angezeigten Preise des „All-inclusive-Tarifs“ sind Richtbeträge für Aufenthalte von mindestens zwei, aber weniger als drei Monaten. Fordern Sie für einen Monat oder sechs Monate ein Angebot für Ihre tatsächlichen Aufenthaltsdaten an. Anfragen können Sie über das Formular auf der jeweiligen Objektseite senden.

Prüfen Sie im Angebot die Reinigungsgebühren, das Internet, Obergrenzen für Nebenkosten und Kautionen. Fragen Sie vor der Unterschrift, was gilt, wenn Sie früher nach Hause zurückkehren oder anderswohin ziehen: Wie weit im Voraus müssen Sie Bescheid geben, sind vorausgezahlte Beträge erstattbar und fallen Gebühren für eine vorzeitige Kündigung an oder entfällt ein Rabatt? Auch Verlängerungen hängen von der nächsten Buchung und den Vertragsbedingungen ab.

Reguläre Mietwohnungen mit einer Bürgschaftsfirma

Auch wenn ein Objekt eine Bürgschaftsfirma anstelle eines persönlichen Bürgen akzeptiert, prüfen Vermieter, Hausverwaltung und Bürgschaftsfirma weiterhin die Bewerber. Ein mehrsprachiger Service belegt weder eine einfachere Prüfung noch eine garantierte Zusage. Auch die Antragshinweise von GTN weisen darauf hin, dass je nach Prüfergebnis möglicherweise keine Bürgschaft übernommen werden kann.

Wenn Sie gerade erst in Japan angekommen sind, erläutern Sie, welche Unterlagen Sie bereits haben und welche noch nicht ausgestellt wurden.

Diese Tabelle ist keine landesweit gültige Liste vorgeschriebener Unterlagen. Gehen Sie nicht davon aus, dass Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate oder ein Jahr Beschäftigung beim selben Arbeitgeber überall vorausgesetzt werden. Bereiten Sie sich anhand der Antwort zum jeweiligen Objekt vor. GTN nimmt auch Anträge zur Prüfung aus dem Ausland an und erläutert, dass Antragsteller ohne Mobiltelefon ihre Identität unter anderem im Maklerbüro oder über eine Durchwahl im Hotel bestätigen können.

Prüfen Sie im Angebot neben der Miete auch einmalige, jährliche oder monatliche Bürgschaftsgebühren. Der Leitfaden zur Wohnungsmiete in Tokio behandelt außerdem Vertragskosten wie Kaution und Schlüsselgeld.

UR prüft Einkommen und Aufenthaltsstatus auch ohne Bürgen

Für UR-Mietwohnungen sind weder ein Bürge noch Schlüsselgeld, Maklergebühren oder Verlängerungsgebühren erforderlich. Bei Vertragsabschluss benötigen Sie normalerweise eine Kaution von zwei Monatsmieten zuzüglich anteiliger Miete und Gebühren für Gemeinschaftsflächen. Prüfen Sie bei der jeweiligen Wohnung die Ausstattung mit Möbeln und Geräten.

Ausländische Staatsangehörige müssen die Zugangsvoraussetzungen von UR erfüllen, etwa einen dafür zulässigen mittel- bis langfristigen Aufenthaltsstatus oder ein Daueraufenthaltsrecht haben, und den Vertrag verstehen können. Es handelt sich nicht um ein Angebot, das jeder für einen kurzen touristischen Aufenthalt nutzen kann.

Die Einkommens- und Sparguthabenkriterien hängen davon ab, ob Sie sich allein oder als Haushalt bewerben und wie hoch die Miete ist. Bei einer Miete von ¥80.000 beträgt das erforderliche Monatseinkommen ¥250.000 für eine Einzelperson und ¥320.000 für einen Haushalt. Es gibt außerdem eine Regelung, bei der ein Sparguthaben des Antragstellers von mindestens dem 100-Fachen der Miete an die Stelle der Einkommensvoraussetzung treten kann: in diesem Beispiel ¥8.000.000. Auch Sonderregelungen wie die Mietvorauszahlung in einer Summe oder die Zusammenrechnung von Einkommen sind möglich. Fragen Sie deshalb bei einer UR-Beratungsstelle nach, welche Regelungen für Sie gelten und welche Nachweise Sie benötigen.

Nachdem Sie Ihre Berechtigung geprüft haben, nutzen Sie die Objektsuche und Beratungsstellen von UR, um Ihre bevorzugte Gegend und Ihr Budget anzugeben. Ob kein Bürge benötigt wird und ob zum gewünschten Termin eine Wohnung frei ist, sind zwei verschiedene Fragen.

Für die Wohnsitzanmeldung zählen der Vertrag und Ihr tatsächlicher Lebensmittelpunkt

Die Hinweise der Stadtverwaltung von Shinjuku zur Anmeldung eines Umzugs erläutern, dass der Wohnsitz am tatsächlichen Lebensmittelpunkt anzumelden ist. Vorübergehende Unterkünfte wie Hotels und wochenweise gemietete Apartments können in der Regel nicht als Wohnsitz angemeldet werden.

Auch bei Share Houses und möblierten Mietwohnungen entscheidet eine Betreiberangabe wie „nur für Kurzaufenthalte“ oder „Wohnsitzanmeldung erlaubt“ allein nicht über die rechtliche Beurteilung. Fragen Sie den Betreiber vor der Unterschrift nach der Wohnsitzanmeldung und dem Postempfang. Bleibt die Antwort unklar, erläutern Sie der Gemeinde, in der sich das Objekt befindet, den Vertrag, die geplante Aufenthaltsdauer und Ihre tatsächlichen Wohnverhältnisse.

Personen, die der Meldepflicht unterliegen, müssen ihre Adresse in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug melden. Prüfen Sie die erforderlichen Unterlagen, einschließlich Ihrer Aufenthaltskarte, und folgen Sie dann dem Leitfaden zur Anmeldung beim Bezirksamt in Tokio. Auch wenn Sie Ihren Wohnsitz anmelden können, gelten für Bankkonten und Mobilfunkverträge eigene Voraussetzungen und Prüfverfahren.

Kosten für 3, 6 und 12 Monate auf derselben Grundlage berechnen

Vergleichen Sie die Ausgaben mit dieser Rechnung: monatliche Kosten × Anzahl der Monate + nicht erstattbare Anfangsgebühren + Möbel und Bettzeug + Auszugskosten. Rechnen Sie die vorausgezahlte Miete für den ersten Monat in die Miete des gesamten Zeitraums ein, statt sie doppelt zu addieren. Erfassen Sie eine möglicherweise rückzahlbare Kaution separat als Geld, das Sie bereithalten müssen.

Die folgenden Zahlen sind hypothetische Angebote, die die Berechnung veranschaulichen. Sie geben weder tatsächliche Wohnungsangebote noch marktübliche Preise in Tokio wieder und bedeuten nicht, dass Größe, Lage oder Ausstattung gleichwertig sind. Ersetzen Sie sie durch Ihre eigenen Angebote.

Die monatlichen Gesamtkosten von ¥100.000 für reguläre Mietwohnungen und UR setzen sich in diesem Beispiel aus ¥80.000 Miete, ¥5.000 Gebühren für Gemeinschaftsflächen und ¥15.000 für Nebenkosten und Internet zusammen. Gebühren für eine vorzeitige Kündigung, Verlängerungs- oder Neuvertragsgebühren und Umzugskosten werden hier mit null angesetzt; addieren Sie diese, falls sie anfallen. Wenn Bettzeug in einer möblierten Unterkunft extra kostet, rechnen Sie auch diesen Betrag hinzu.

Wenn Auszugskosten von der Kaution abgezogen werden, zählen Sie diese nicht doppelt. Werden beispielsweise die angenommenen ¥40.000 von der Kaution der regulären Mietwohnung in Höhe von ¥80.000 abgezogen, erhalten Sie ¥40.000 zurück. Die Tabelle enthält diese ¥40.000 Auszugskosten bereits. Eine zusätzliche Nachzahlung bei der Abrechnung würde die Gesamtsumme verändern.

Schon in diesem Beispiel ändert sich das Kostenverhältnis zwischen einer regulären Mietwohnung und einem Monatsapartment je nach Aufenthaltsdauer. Vergleichen Sie den anfänglichen Geldbedarf und die Kosten für Ihren geplanten Aufenthalt getrennt, statt davon auszugehen, dass ohne Bürgen eine Wohnform immer am günstigsten ist.

Anlaufstellen, wenn Ihr Mietantrag nicht weiterkommt

Wenn Anforderungen an Bürgen oder Kontaktpersonen Ihren Antrag aufhalten, fragen Sie die für Wohnungsfragen zuständige Person an Ihrer Bildungseinrichtung oder bei Ihrem Arbeitgeber, ob eine Unterkunft oder Unterstützung verfügbar ist. Das Unternehmen oder die Bildungseinrichtung selbst kommt möglicherweise nicht als Notfallkontakt infrage. Fragen Sie deshalb gesondert nach den Unterstützungsangeboten und den Bedingungen des Objekts.

Im Rahmen des Systems zur Wohnraumabsicherung kommen auch ausländische Staatsangehörige für Wohnhilfen infrage. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, eine Unterkunft zu finden, nutzen Sie den Leitfaden der Präfekturverwaltung Tokio zu Wohnhilfen, um eine Anlaufstelle vor Ort zu finden. Auch für registrierte Objekte gelten Zugangsvoraussetzungen und Vertragsbedingungen.

Wenn Ihnen zusätzliche Gebühren oder eine „Sonderklausel für ausländische Mieter“ Bedenken bereiten, lassen Sie sich Betrag und Begründung schriftlich geben und holen Sie vor der Unterschrift Rat ein. Bei einer Mieterhöhung für Ihre derzeitige Wohnung erläutern Tokios Hinweise zu Mieterhöhungen, wie Sie die Gründe prüfen können und wo Sie Hilfe erhalten.

Sobald Sie eine passende Unterkunft gefunden haben, speichern Sie das Angebot, die Vertragsbedingungen und die Rückmeldung, in der der mögliche Einzugstermin bestätigt wird. So können Sie die anschließende Zahlung und die Behördengänge beim Bezirksamt leichter planen.