L I V I N G
Mein erster Umzug in eine eigene Wohnung in Tokio
Erfahrungsbericht: erster eigener Umzug in Tokio — Wohnungssuche im Dezember, mietfreie Zeit, Schlüsselgeld und Versorgungsanschlüsse.
Dezember: Die Suche beginnt
Als ich mein Studium beendet hatte, beschloss ich, aus dem Haus meiner Familie auszuziehen und zum ersten Mal alleine zu leben — beides innerhalb von Tokio. Es war das erste Mal, dass ich so etwas gemacht habe.
Ich begann die Wohnungssuche im Dezember und zog im Februar ein. Insgesamt etwa zwei Monate. Rückblickend gab es Momente, in denen ich mir gewünscht hätte, früher angefangen zu haben.
Der Dezember schien eigentlich Nebensaison zu sein. Die Hauptsaison für Tokioter Mietwohnungen ist Januar bis März, wenn Universitätsstudenten und Berufseinsteiger gleichzeitig suchen. Aber in Wirklichkeit füllten sich beliebte Wohnungen schon im Dezember. Einzimmerwohnungen (1R- und 1K-Grundrisse) waren besonders umkämpft. Ich hörte immer wieder den gleichen Satz: 「もう仮予約が入っています」 (Mou kari-yoyaku ga haitte imasu / “Dafür gibt es schon eine vorläufige Reservierung”).
Online-Recherche als Erstes
Bevor ich ein Immobilienbüro besuchte, verbrachte ich Zeit auf Mietportalen — SUUMO, LIFULL HOME’S und Canary (カナリー). Ich suchte nach Wohnungen, die meinen Kriterien entsprachen, und speicherte alles, was ich fand.
Bei so vielen Variablen zum Vergleichen — Miete, nächste Station, Baujahr, Grundriss, Ausstattung — erstellte ich eine Tabelle. Für einen Überblick über die einzelnen Bezirke hilft Tokios 23 Sonderbezirke erklärt. Spalten für jede Immobilie, Zeilen für Miete, Schlüsselgeld (礼金 / reikin), Kaution (敷金 / shikikin), Station, Gehzeit, Baujahr und Ausstattung (Glasfaser-Internet, automatische Schließanlage usw.).
Das war eine der besten Sachen, die ich gemacht habe. Bevor ich einen Fuß in ein Immobilienbüro setzte, kannte ich bereits meine Prioritäten. Wenn man sich Dutzende von Angeboten anschaut, hilft ein Nebeneinander in einer Tabelle, den Überblick zu behalten.
Besichtigungen am selben Tag beim Immobilienmakler
Ich buchte einen Termin bei einem Immobilienbüro (不動産屋 / fudousan-ya), erklärte meine Kriterien, und der Makler zeigte mir sofort mehrere Optionen. Dann: 「今から見に行きましょう」 (Ima kara mi ni ikimashou / “Gehen wir sie uns jetzt ansehen”).
Das ist in Japan Standard — du gehst ins Büro, besprichst deine Wünsche und fährst noch am selben Tag los, um Wohnungen zu besichtigen. Eine der Wohnungen, die ich gesehen habe, erfüllte alle meine Anforderungen. Aber alles ging so schnell — reingehen, Vorschläge bekommen, Besichtigung — dass ich mich nicht sofort entscheiden konnte. Ich sagte, ich würde eine Nacht darüber schlafen.
Am nächsten Tag rief ich an und sagte, ich wolle die Wohnung.
Sie war schon vergeben.
Eine Nacht. Mehr hat es nicht gebraucht.
Tokioter Wohnungen funktionieren nach dem Prinzip “Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.” Wenn dir eine Wohnung bei der Besichtigung gefällt, ist es üblich, sich direkt vor Ort zu bewerben. Das war meine erste Lektion bei der Wohnungssuche in Tokio.
Vorläufige Reservierungen: Warum Angebote als “vergeben” angezeigt werden
Nachdem ich die Wohnung verloren hatte, schlug der Makler weitere Optionen vor. Ich fügte sie meiner Tabelle hinzu und verglich weiter.
Dann lernte ich etwas über 仮予約 (kari-yoyaku) — “vorläufige Reservierung.” Es ist kein formaler Rechtsbegriff. In der Praxis bedeutet es, dass jemand ein 入居申込書 (nyuukyo moushikomisho / Einzugsbewerbungsformular) eingereicht hat. Sobald eine Bewerbung vorliegt, wird die Wohnung normalerweise aus den Angeboten entfernt und anderen nicht mehr gezeigt.
Selbst im Dezember hatten viele der besseren Wohnungen bereits vorläufige Reservierungen. Ich hörte immer wieder 「この物件は仮押さえ中です」 (Kono bukken wa kari-osae chuu desu / “Für diese Immobilie liegt eine vorläufige Reservierung vor”).
Technisch gesehen ist eine Stornierung in diesem Stadium möglich, aber in der Praxis passiert das fast nie. Anstatt auf eine Stornierung zu warten, ist es realistischer, parallel weiterzusuchen und sich nicht an eine einzelne Wohnung zu binden.
Vom Maklerbesuch bis zum Einzug: Der vollständige Ablauf
Hier ist die tatsächliche Reihenfolge aus meiner Erfahrung, von Anfang bis Ende.
1. Besuch & Beratung Du nennst dem Makler dein bevorzugtes Gebiet, die Mietobergrenze, den Grundriss und die gewünschte Ausstattung. Wenn du deine Tabelle mit Online-Angeboten mitbringst, geht es schneller.
2. Wohnungsvorschläge & Besichtigungen Der Makler schlägt passende Wohnungen vor und ihr schaut sie euch an — oft am selben Tag. 2–3 Wohnungen pro Besuch zu besichtigen ist üblich.
3. Bewerbung (入居申し込み / nyuukyo moushikomi) Wenn du eine findest, die dir gefällt, füllst du ein Bewerbungsformular aus und reichst es ein. An diesem Punkt entstehen keine Kosten, aber Schnelligkeit zählt — wer zuerst kommt, mahlt zuerst.
4. Prüfung (3–7 Tage) Ein Bürgschaftsunternehmen (保証会社 / hoshou gaisha) und die Hausverwaltung prüfen deine Bewerbung. Für Angestellte kommt die Genehmigung oft in 1–2 Tagen. In der Hauptsaison kann es länger dauern.
5. Vertragsunterzeichnung (重要事項説明 / juuyou jiko setsumei + 契約 / keiyaku) Ein lizenzierter Makler (宅地建物取引士 / takuchi tatemono torihikishi) erläutert die rechtlichen Details und Vertragsbedingungen der Immobilie. Du unterschreibst den Mietvertrag und zahlst die Anfangskosten — Kaution, Schlüsselgeld, Maklergebühr, erste Monatsmiete, Feuerversicherung usw.
6. Schlüsselübergabe & Einzug Du erhältst die Schlüssel am Vertragsbeginnsdatum. Fotografiere sofort alle vorhandenen Kratzer oder Flecken — das schützt dich vor Streitigkeiten beim späteren Auszug.
Der gesamte Prozess dauert mindestens etwa 1 Woche und im Durchschnitt 2 Wochen bis 1 Monat.
Eine detaillierte Aufschlüsselung der Anfangskosten und erforderlichen Dokumente findest du unter Wie man eine Wohnung in Tokio findet.
Der Kampf um eine Wohnung ohne Schlüsselgeld in Tokio
Ich war entschlossen, kein 礼金 (reikin / Schlüsselgeld) zu zahlen. Schlüsselgeld ist eine einmalige “Danke”-Zahlung an den Vermieter — sie kommt nicht zurück, wenn du ausziehst. Bei einer Monatsmiete sind das 80.000 ¥ einfach weg, wenn deine Miete 80.000 ¥ beträgt.
Aber wenn man in Tokio nach Wohnungen ohne Schlüsselgeld filtert, schränkt das die Optionen deutlich ein. Laut einer LIFULL HOME’S Umfrage (2025) hatten nur 30,2 % der Wohnungen in der Preisklasse 100.000–150.000 ¥ im Großraum Tokio kein Schlüsselgeld — die niedrigste Quote aller Preisklassen. Je gefragter die Preisklasse, desto mehr Verhandlungsmacht haben Vermieter, Schlüsselgeld zu verlangen.
Allerdings geht der allgemeine Trend in Richtung null Schlüsselgeld. Immer mehr Vermieter streichen es (und die Kaution gleich mit), um Mieter anzulocken. Aber wenn man “kein Schlüsselgeld” mit “Glasfaser-Internet” und “unter 10 Minuten von der Station” kombiniert, sinkt die Zahl der passenden Wohnungen stark. Kompromisse sind unvermeidlich.
Mietfreie Zeit verschaffte mir Luft zum Atmen
Die Wohnung, für die ich mich letztendlich entschied, kam mit フリーレント (Free Rent) — 1 Monat ohne Miete. Free Rent wird von Vermietern als Anreiz angeboten, um Leerstände zu füllen. Ein bis zwei Monate ist die übliche Spanne.
Der finanzielle Vorteil lag auf der Hand — eine ganze Monatsmiete gespart. Aber die größere Wirkung war psychologisch. Direkt nach dem Einzug kaufst du Möbel, Geräte und zahlst alle Anfangsgebühren auf einmal. Einen Monat Miete erlassen zu bekommen, verschaffte mir echten Spielraum in dieser teuren Phase.
Wichtig zu wissen: Mietfreie Zeit kommt fast immer mit einer Vertragsstraße bei vorzeitiger Kündigung. Eine häufige Bedingung ist “bei Kündigung innerhalb von 1 Jahr zahlst du 1 Monatsmiete als Strafe.” Wenn du vorhast, mindestens ein Jahr zu bleiben, ist das kein Problem — aber prüfe den Vertrag.
Die Glasfaser-Internet-Falle bei Tokioter Mietwohnungen
Eine der unerwartetsten Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche in Tokio war es, eine Wohnung mit Glasfaser-Internet zu finden.
Viele Einzimmerwohnungen in Tokio — besonders neue oder kürzlich gebaute — werben mit 「インターネット無料」 (Internet kostenlos). Klingt super, aber das bedeutet, dass der Vermieter einen Sammelvertrag für das gesamte Gebäude hat und alle Bewohner dieselbe Verbindung teilen. Du kannst deinen Anbieter nicht wählen, und die Geschwindigkeiten fallen oft zu Stoßzeiten (abends, am Wochenende).
Vergleiche das mit 「光回線対応」 (hikari kaisen taiou / Glasfaser-fähig) oder 「インターネット対応」 (Internet-fähig). Das bedeutet, dass Glasfaser bis zum Gemeinschaftsbereich des Gebäudes reicht, aber du deinen eigenen Anbieter beauftragst und möglicherweise Installationsarbeiten in deiner Wohnung nötig sind. Mehr Aufwand, aber du kontrollierst deine Verbindungsqualität.
| Angabe im Angebot | Was es bedeutet | Was du tun musst |
|---|---|---|
| インターネット無料 (Internet kostenlos) | Verbindung inklusive, sofort nutzbar | Nichts (aber keine Wahl bei Geschwindigkeit/Anbieter) |
| インターネット対応 / 光回線対応 (Internet-fähig / Glasfaser-fähig) | Glasfaser bis zum Gebäude | Anbieter beauftragen + evtl. Installation in der Wohnung |
| インターネット完備 (Internet eingerichtet) | In den meisten Fällen wie “kostenlos” | Nichts |
Wenn du online spielst, achte besonders darauf. Geteilte “Internet kostenlos”-Verbindungen können abends hohe Pings erreichen, und Download-Geschwindigkeiten können auf einstellige Mbit/s fallen. Bei FPS- oder Kampfspielen, wo Lag inakzeptabel ist, kann das Online-Spielen unmöglich werden. Das Gleiche gilt für Homeoffice — wenn du auf Videoanrufe angewiesen bist, bedeutet eine instabile geteilte Verbindung eingefrorenes Bild und abgehackten Ton.
Wenn dir die Verbindungsgeschwindigkeit wichtig ist, akzeptiere “Internet kostenlos” nicht einfach so. Frage den Makler oder die Hausverwaltung nach dem Verbindungstyp (Glasfaser vs. Kabel) und den tatsächlichen Geschwindigkeiten.
Unter den neueren Wohnungen, die ich besichtigt habe, hatten einige tatsächlich Glasfaser-Internet, die Situation verbessert sich also möglicherweise. Aber zum Zeitpunkt meiner Suche war es eine Herausforderung, eine Einzimmerwohnung mit Glasfaser und ohne Schlüsselgeld zu finden.
Miss die Türbreiten, bevor du Geräte kaufst
Das verdient besondere Betonung.
Türöffnungen, Flure und Innentüren in Tokioter Wohnungen können kleiner sein als erwartet — besonders in Einzimmerwohnungen, die auf maximale Raumnutzung ausgelegt sind. Es besteht die reale Möglichkeit, dass deine neue Waschmaschine oder dein Kühlschrank nicht durch die Eingangstür passt.
Was du bei der Besichtigung messen solltest:
- Breite und Höhe der Eingangstür — Passt ein Kühlschrank oder eine Waschmaschine hindurch?
- Flurbreite — Können Möbel um Ecken getragen werden?
- Maße der Waschmaschinen-Auffangwanne (防水パン / bousui pan) — Passt deine vorgesehene Waschmaschine?
- Breite, Tiefe und Höhe des Kühlschrankplatzes — Einschließlich Freiraum für Belüftung
- Breite der Innentüren — Passt ein Sofa oder Bettgestell hindurch?
Wenn du Geräte kaufst und sie nicht durch den Eingang oder auf die Waschmaschinen-Auffangwanne passen, stehen Rücksendungen, Umtausch und zusätzliche Lieferkosten an. Nimm ein Maßband zu jeder Besichtigung mit.
Einrichtung der Versorgungsanschlüsse nach dem Einzug
Sobald du die Schlüssel hast, ist der nächste Schritt die Einrichtung der Versorgung: Strom, Wasser, Gas und Internet. Jeder hat andere Anforderungen — und bei manchen musst du persönlich anwesend sein.
| Versorgung | Persönliche Anwesenheit? | Wie beantragen | Wann |
|---|---|---|---|
| Strom | Nein | Online oder telefonisch beim Stromanbieter | 10 Tage vor dem Einzug |
| Wasser | Nein | Tokio Wasserwerke App, Website oder Telefon | 3–4 Tage vorher |
| Gas | Ja | Aktivierung online oder telefonisch beim Gasanbieter buchen | 1–2 Wochen vorher |
| Internet (Glasfaser) | Ja, wenn Installation nötig | Beim gewählten Anbieter beantragen | So früh wie möglich |
Gasaktivierung
Gas erfordert eine Sicherheitsüberprüfung vor Ort zur Aktivierung. Bei Tokyo Gas kannst du ein Zeitfenster zwischen 9:00 und 19:00 Uhr buchen. Es dauert etwa 15–20 Minuten. In der Hauptsaison sind Termine schnell vergeben — buche, sobald dein Einzugsdatum feststeht.
Jemand anderes (ein Familienmitglied, der Gebäudeverwalter) kann an deiner Stelle anwesend sein.
Internetinstallation
Wenn du eine Glasfaser-fähige Wohnung gewählt und einen eigenen Anbieter beauftragt hast, sind möglicherweise Installationsarbeiten in der Wohnung nötig. Du musst dafür zu Hause sein, und es dauert etwa 1–1,5 Stunden. Von der Beantragung bis zur Aktivierung dauert es normalerweise 2 Wochen bis 1 Monat — in der Hauptsaison (März–Mai) länger.
Du kannst Werktags- oder Wochenendtermine wählen, musst aber für die gesamte Dauer zu Hause sein. Wenn du Internet ab dem ersten Tag willst, beantrage es bei einem Anbieter, sobald dein Mietvertrag unterschrieben ist.
Hinweis: Installationsarbeiten in einer Mietwohnung erfordern die vorherige Genehmigung des Vermieters oder der Hausverwaltung.
Strom und Wasser
Bei Strom und Wasser musst du in der Regel nicht anwesend sein. Wenn dein Gebäude einen Smart Meter hat, startet der Strom automatisch an deinem gewünschten Datum. Ansonsten legst du einfach den Sicherungsschalter um. Für Wasser drehst du den Hahn auf — normalerweise ist es schon angeschlossen. Wenn nicht, öffne den Absperrhahn (止水栓 / shisui-sen) selbst.
Für Behördengänge nach dem Umzug (Anmeldung, Adressaktualisierung der Aufenthaltskarte, Krankenversicherung usw.) siehe Behördengänge im Bezirksamt nach dem Umzug. Wer noch keine japanische Telefonnummer oder kein Bankkonto hat, findet Tipps im Leitfaden zum Handy-Bank-Dilemma.
Umzug ohne Umzugsunternehmen
Ich habe kein Umzugsunternehmen beauftragt. Da auch das Haus meiner Familie in Tokio war, transportierte ich meine Sachen in mehreren Fahrten selbst.
Große Geräte (Kühlschrank, Waschmaschine) wurden vom Geschäft geliefert und installiert, in dem ich sie gekauft hatte. Alles andere kam in Kartons und wurde per Auto und Taxi transportiert. Es sparte Geld, war aber körperlich anstrengend.
Ob du ein Umzugsunternehmen beauftragst, hängt davon ab, wie viel du hast und wie weit du ziehst. Für einen kurzen Umzug innerhalb Tokios mit wenig Gepäck ist es durchaus machbar, alles selbst zu machen.
Rückblick auf meinen ersten Umzug in Tokio
Die wichtigste Erkenntnis aus meinem ersten Umzug in Tokio: Geschwindigkeit bei der Entscheidungsfindung. Ich hatte auf Mietportalen recherchiert, alles in einer Tabelle organisiert, meine Prioritäten sortiert — ich dachte, ich sei vorbereitet. Aber Tokios Mietmarkt funktioniert nach dem Prinzip “Besichtigen, sofort bewerben.” Vorbereitung hilft, aber Zögern kostet dich die Wohnung.
Mietfreie Zeit war ein Rettungsanker — nicht nur finanziell, sondern auch mental. Die Schwierigkeit, Wohnungen ohne Schlüsselgeld zu finden, der Mangel an Glasfaser-Internet in Einzimmerwohnungen, das Ausmessen von Türrahmen, die Buchung der Gasaktivierung — jede Sache ist für sich genommen klein, aber wenn alles neu ist, weißt du nicht, was du nicht weißt. Diese Informationen vorher zu haben, macht den gesamten Prozess weniger überwältigend.
Ich hoffe, dieser Bericht ist nützlich, wenn du dein erstes eigenständiges Leben in Tokio beginnst.
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Quellen:
- LIFULL Inc. “2025 Umfrage zu Kautionen und Schlüsselgeld im Großraum Tokio” https://lifull.com/news/45530/ (abgerufen am 18.02.2026)
- Tokio Wasserwerke “Wasser an-/abmelden (Umzugsverfahren)” https://www.waterworks.metro.tokyo.lg.jp/faq/qa-4 (abgerufen am 18.02.2026)
- Tokyo Gas “Gas-Verfahren beim Umzug” https://home.tokyo-gas.co.jp/gas_power/procedure/moving/index.html (abgerufen am 18.02.2026)
* Dieser Artikel wurde aus dem japanischen Original mithilfe maschineller Übersetzung übersetzt.
