L I V I N G
Mein erster Umzug in Tokio — Von der Wohnungssuche bis zum Einzug
Ein Erfahrungsbericht über meinen ersten Umzug in eine eigene Wohnung in Tokio. Komplette Aufschlüsselung der ¥300.000 Anfangskosten, der gesamte Prozess von der Wohnungssuche bis zum Einzug und die Einrichtung der Versorgungsanschlüsse — alles in chronologischer Reihenfolge.
Dezember: Die Suche nach meiner ersten Wohnung beginnt
Nach meinem Masterabschluss beschloss ich, aus dem Elternhaus auszuziehen und allein zu leben — beides innerhalb Tokios. Es war mein erstes Mal.
Ich begann die Wohnungssuche im Dezember und zog im Februar ein. Insgesamt etwa zwei Monate. Rückblickend gab es Momente, in denen ich mir gewünscht hätte, früher angefangen zu haben.
Dezember fühlte sich an, als müsste Nebensaison sein. Die Hochsaison für Tokios Mietmarkt ist Januar bis März, wenn Studenten und Berufseinsteiger gleichzeitig suchen. Ich hatte nicht einmal entschieden, in welchem der 23 Sonderbezirke ich wohnen wollte — meine einzigen Kriterien waren „innerhalb von 30 Minuten zur Arbeit” und „unter ¥100.000 Monatsmiete”. Aber in Wirklichkeit wurden begehrte Wohnungen bereits im Dezember knapp. Einzimmerwohnungen (1R und 1K) waren besonders umkämpft. Ich hörte immer wieder denselben Satz: 「もう仮予約が入っています」 (Mou kari-yoyaku ga haitte imasu / „Für diese gibt es bereits eine vorläufige Reservierung”). Die Unruhe aus dieser Zeit ist mir noch immer im Gedächtnis.
Recherche auf Wohnungssuchportalen
Bevor ich einen Immobilienmakler aufsuchte, verbrachte ich Zeit auf Mietportalen — SUUMO, LIFULL HOME’S und Canary (カナリー). Ich suchte nach Wohnungen, die meinen Kriterien entsprachen, und speicherte alles.
Bei so vielen Variablen — Miete, nächste Station, Gebäudealter, Grundriss, Ausstattung — erstellte ich eine Tabelle. Spalten für jede Wohnung, Zeilen für Miete, Schlüsselgeld (礼金 / reikin), Kaution (敷金 / shikikin), Station, Gehzeit, Gebäudealter und Ausstattung (Glasfaser-Internet, automatische Schließanlage usw.).
Das war eine der besten Entscheidungen. Bevor ich auch nur einen Fuß in ein Maklerbüro setzte, kannte ich bereits meine Prioritäten. Wenn man sich Dutzende von Angeboten ansieht, sorgt eine Tabelle dafür, dass man den Überblick behält.
Besichtigungen am selben Tag beim Immobilienmakler
Ich vereinbarte einen Termin bei einem Immobilienmakler (不動産屋 / fudousan-ya), erklärte meine Kriterien, und der Makler zeigte mir sofort mehrere Optionen. Dann: 「今から見に行きましょう」 (Ima kara mi ni ikimashou / „Fahren wir gleich hin und schauen uns die an”). Als ich zum ersten Mal am Maklertisch saß, war ich seltsam nervös — aber der Makler ging mit routinierter Gelassenheit vor, was half.
Insgesamt besichtigte ich etwa fünf Wohnungen. Darunter war eine, die alle meine Kriterien erfüllte — gutes Tageslicht, akzeptable Entfernung zur Station. Aber alles ging so schnell — reingehen, Vorschläge bekommen, losfahren zur Besichtigung — dass ich mich nicht vor Ort entscheiden konnte. Ich sagte, ich würde eine Nacht darüber schlafen.
Am nächsten Tag rief ich an und sagte, dass ich diese Wohnung nehmen möchte.
Sie war bereits vergeben.
Eine einzige Nacht. Mehr brauchte es nicht.
Tokios Wohnungen funktionieren nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst”. Wenn Ihnen eine Wohnung bei der Besichtigung gefällt, ist die Bewerbung noch am selben Tag das erwartete Tempo.
Warum so viele Angebote „Vergeben” anzeigen
Nachdem ich diese Wohnung verloren hatte, schlug der Makler weitere Optionen vor. Ich fügte sie meiner Tabelle hinzu und verglich weiter.
In diesem Moment erfuhr ich zum ersten Mal — tatsächlich vom Makler — von 仮予約 (kari-yoyaku), der „vorläufigen Reservierung”. Wenn jemand ein 入居申込書 (nyuukyo moushikomisho / Einzugsantragsformular) einreicht, wird die Wohnung aus den Angeboten genommen und anderen nicht mehr gezeigt.
Selbst im Dezember hatten viele der besseren Wohnungen bereits vorläufige Reservierungen. Ich hörte ständig 「この物件は仮押さえ中です」 (Kono bukken wa kari-osae chuu desu / „Diese Wohnung ist vorläufig reserviert”).
Technisch ist eine Stornierung in diesem Stadium möglich, aber in der Praxis kommt es fast nie vor. Statt auf eine Stornierung zu warten, ist es realistischer, parallel weiterzusuchen, ohne sich an eine einzelne Wohnung zu klammern.
Die Wohnung, für die ich mich schließlich entschied, war eine andere als die verlorene — eine 1K ohne Schlüsselgeld und mit einem Monat mietfreier Zeit. Die Bedingungen waren nicht identisch, aber sie hatte Glasfaser-Internet und die Miete lag bei etwa ¥100.000. Rückblickend bin ich froh, dass es so gekommen ist.
Was meine erste Wohnung tatsächlich kostete: Vollständige Aufschlüsselung
Hier ist, was ich tatsächlich an Anfangskosten zahlte. Dies war für eine Wohnung mit etwa ¥100.000 Monatsmiete.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaution (1 Monat) | ¥100.000 |
| Schlüsselgeld | ¥0 (Wohnung ohne Schlüsselgeld) |
| Maklergebühr (1 Monat + Steuer) | ¥110.000 |
| Erste Monatsmiete | ¥0 (1 Monat mietfrei) |
| Feuerversicherung | ¥15.000 |
| Schlossaustausch | ¥15.000 |
| Bürgschaftsunternehmen (50 % der Miete) | ¥50.000 |
| Gesamt | Ca. ¥300.000 |
Die Wahl einer Wohnung ohne Schlüsselgeld und mit einem Monat mietfreier Zeit hielt die Gesamtkosten unter dem üblichen Rahmen (4–5 Monatsmieten). Dennoch sind ¥300.000 eine beträchtliche Summe.
In meinem Fall hatte ich ein Familienmitglied, das als Mitbürge (連帯保証人 / rentai hoshounin) fungieren konnte, aber die Hausverwaltung verlangte trotzdem ein Bürgschaftsunternehmen. Die Prüfung dauerte bei vollständigen Unterlagen etwa drei Tage. Die Gebühr betrug 50 % der Miete im ersten Jahr, danach ¥10.000/Jahr.
Einen detaillierten Leitfaden zum Wohnungssuchprozess und den erforderlichen Dokumenten finden Sie unter Wie Sie eine Wohnung in Tokio finden.
Die Schwierigkeit, eine Wohnung ohne Schlüsselgeld zu finden
Ich war entschlossen, kein 礼金 (reikin / Schlüsselgeld) zu zahlen. Schlüsselgeld ist eine einmalige „Dankeschön”-Zahlung an den Vermieter — sie wird bei Auszug nicht erstattet. Bei einer Monatsmiete sind das ¥100.000, die einfach weg sind.
Aber die Filterung nach Wohnungen ohne Schlüsselgeld in Tokio schränkt die Optionen erheblich ein. Laut einer LIFULL HOME’S Umfrage (2025) hatten im Großraum Tokio nur 30,2 % der Wohnungen im Bereich ¥100.000–¥150.000 kein Schlüsselgeld — die niedrigste Quote aller Preissegmente. Je gefragter das Preissegment, desto mehr Spielraum haben Vermieter, Schlüsselgeld zu verlangen.
Der Gesamttrend geht jedoch in Richtung kein Schlüsselgeld. Aber wenn man „kein Schlüsselgeld” mit „Glasfaser-Internet” und „unter 10 Minuten zur Station” kombiniert, sinkt die Zahl der passenden Wohnungen drastisch. Kompromisse sind unvermeidlich.
Wie mietfreie Zeit meine Anfangskosten senkte
Die Wohnung, die ich wählte, kam mit フリーレント (mietfreie Zeit) — ein Monat ohne Miete. Mit anderen Worten, die erste Monatsmiete entfiel komplett.
Der finanzielle Vorteil war offensichtlich — eine ganze Monatsmiete gespart. Aber die größere Wirkung war psychologisch. Direkt nach dem Einzug kauft man Möbel, Geräte und zahlt alle Anfangsgebühren auf einmal. Ein Monat mietfrei gab mir echten Spielraum in dieser kostenintensiven Phase.
Ein wichtiger Punkt: Mietfreie Zeit ist fast immer mit einer Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung verbunden. Eine übliche Bedingung ist „bei Kündigung innerhalb eines Jahres zahlen Sie eine Monatsmiete als Strafe”. Prüfen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung.
Die Glasfaser-Internet-Falle bei Tokioter Mietwohnungen
Eine der unerwarteteren Schwierigkeiten bei meiner ersten Wohnungssuche war es, eine Wohnung mit Glasfaser-Internet zu finden.
Viele Einzimmerwohnungen in Tokio — besonders neue oder kürzlich gebaute — werben mit 「インターネット無料」 (Internet kostenlos). Klingt gut, aber das bedeutet, dass der Vermieter einen Sammelvertrag für das gesamte Gebäude hat und alle Bewohner dieselbe Verbindung teilen. Sie können den Anbieter nicht wählen, und die Geschwindigkeit sinkt oft zu Stoßzeiten (abends, am Wochenende).
Vergleichen Sie dies mit 「光回線対応」 (hikari kaisen taiou / glasfaserbereit) oder 「インターネット対応」 (internetbereit). Diese bedeuten, dass Glasfaser bis zum Gebäude reicht, Sie aber selbst einen Anbieter beauftragen und möglicherweise Installationsarbeiten in der Wohnung nötig sind. Mehr Aufwand, aber Sie kontrollieren Ihre Verbindungsqualität.
| Bezeichnung | Bedeutung | Was Sie tun müssen |
|---|---|---|
| インターネット無料 (Internet kostenlos) | Verbindung inklusive, sofort nutzbar | Nichts (aber Sie können Geschwindigkeit/Anbieter nicht wählen) |
| インターネット対応 / 光回線対応 (Internetbereit / Glasfaserbereit) | Glasfaser bis zum Gebäude | Anbieter beauftragen + mögliche Wohnungsinstallation |
| インターネット完備 (Internet inklusive) | Meist dasselbe wie „kostenlos” | Nichts |
Wenn Sie Online-Games spielen, passen Sie besonders auf. Geteilte „Internet kostenlos”-Verbindungen können abends hohe Ping-Werte verursachen, und Download-Geschwindigkeiten können auf einstellige Mbps fallen. Bei FPS- oder Kampfspielen, wo Lag ein K.o.-Kriterium ist, kann Online-Spielen unmöglich werden. Dasselbe gilt für Homeoffice — wenn Sie auf Videoanrufe angewiesen sind, bedeutet eine instabile geteilte Verbindung eingefrorenes Video und abgehackten Ton.
Wenn Verbindungsgeschwindigkeit für Sie wichtig ist, akzeptieren Sie „Internet kostenlos” nicht einfach. Fragen Sie den Makler oder die Hausverwaltung nach dem Verbindungstyp (Glasfaser vs. Kabel) und realen Geschwindigkeiten.
Unter den neueren Wohnungen, die ich besichtigte, hatten einige tatsächlich Glasfaser-Internet, die Situation verbessert sich möglicherweise. Aber zum Zeitpunkt meiner Suche war es eine Herausforderung, eine Einzimmerwohnung mit Glasfaser und ohne Schlüsselgeld zu finden.
Messen Sie Türrahmen, bevor Sie Geräte kaufen
Das verdient besondere Betonung.
Eingangstüren, Flure und Innentüren in Tokioter Wohnungen können kleiner sein als erwartet — besonders in Einzimmerwohnungen, die darauf ausgelegt sind, begrenzten Raum zu maximieren. Es besteht eine reale Möglichkeit, dass Ihre neue Waschmaschine oder Ihr Kühlschrank nicht durch die Eingangstür passt.
Was Sie bei der Besichtigung messen sollten:
- Breite und Höhe der Eingangstür — Passen Kühlschrank oder Waschmaschine hindurch?
- Flurbreite — Können Möbel um Ecken getragen werden?
- Maße der Waschmaschinenstellfläche (防水パン / bousui pan) — Passt Ihre geplante Waschmaschine hinein?
- Breite, Tiefe und Höhe des Kühlschrankplatzes — Inklusive Belüftungsfreiraum
- Breite der Innentüren — Passen Sofa oder Bettrahmen hindurch?
Wenn Sie Geräte kaufen, die nicht durch den Eingang oder auf die Waschmaschinenstellfläche passen, bedeutet das Rücksendung, Umtausch und zusätzliche Liefergebühren. Nehmen Sie zu jeder Besichtigung ein Maßband mit.
Versorgungsanschlüsse nach dem Einzug einrichten
Sobald Sie Ihre Schlüssel haben, ist der nächste Schritt die Einrichtung der Versorgungsanschlüsse: Strom, Wasser, Gas und Internet. Jeder hat unterschiedliche Anforderungen — und bei einigen müssen Sie persönlich anwesend sein. Verpassen Sie das, und Sie stehen am Einzugstag ohne warmes Wasser da oder warten wochenlang auf Internet.
Als ich die Schlüssel bekam, traf es mich auf einmal — das war meine Wohnung. Gleichzeitig wurde mir die schiere Anzahl der noch zu erledigenden Dinge bewusst.
| Versorgung | Anwesenheit erforderlich? | Wie beantragen | Wann |
|---|---|---|---|
| Strom | Nein | Online oder telefonisch beim Stromanbieter | 10 Tage vor Einzug |
| Wasser | Nein | Tokyo Waterworks Bureau App, Website oder Telefon | 3–4 Tage vorher |
| Gas | Ja | Gasanbieter online oder telefonisch Termin buchen | 1–2 Wochen vorher |
| Internet (Glasfaser) | Ja, falls Installation nötig | Beim gewählten Anbieter beantragen | So früh wie möglich |
Gasfreischaltung
Gas erfordert eine persönliche Sicherheitsprüfung zur Aktivierung. Bei Tokyo Gas können Sie einen Termin zwischen 9:00–19:00 an Werktagen und Samstagen oder 9:00–17:00 an Sonn- und Feiertagen buchen. Es dauert etwa 15–20 Minuten. In der Hochsaison sind die Termine schnell vergeben — buchen Sie, sobald Ihr Einzugsdatum feststeht.
Eine andere Person (Familienmitglied, Hausverwalter) kann stellvertretend anwesend sein.
Internetinstallation
Wenn Sie eine glasfaserbereite Wohnung gewählt und einen eigenen Anbieter beauftragt haben, sind möglicherweise Installationsarbeiten in der Wohnung nötig. Dazu müssen Sie zu Hause sein, und es dauert etwa 1–1,5 Stunden. Von der Beantragung bis zur Aktivierung vergehen normalerweise 2 Wochen bis 2 Monate — in der Hochsaison (März–Mai) länger.
Sie können Werktags- oder Wochenendtermine wählen, müssen aber die gesamte Zeit zu Hause sein. Wenn Sie Internet ab dem ersten Tag möchten, beantragen Sie es sofort nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Einige Makler bieten inzwischen Online-Besichtigungen und IT-basierte Vertragserklärungen (IT重説) an, was praktisch sein kann, wenn Sie von außerhalb suchen.
Hinweis: Installationsarbeiten in einer Mietwohnung erfordern eine vorherige Genehmigung des Vermieters oder der Hausverwaltung.
Strom und Wasser
Strom und Wasser erfordern im Allgemeinen keine persönliche Anwesenheit. Hat Ihr Gebäude einen Smart Meter, startet der Strom automatisch am gewünschten Datum. Andernfalls legen Sie einfach den Sicherungsschalter um. Bei Wasser drehen Sie den Hahn auf — normalerweise fließt es bereits. Falls nicht, öffnen Sie selbst das Absperrventil (止水栓 / shisui-sen).
Nach dem Einzug müssen Sie die Behördengänge erledigen — Wohnsitzanmeldung (転入届 / tennyuu todoke), Adressänderung der Aufenthaltskarte, Krankenversicherungsanmeldung und mehr. Siehe Behördengänge nach dem Umzug für eine vollständige Übersicht.
Wenn Sie ausländischer Staatsbürger sind, kann die Bürgschaftsanforderung eine zusätzliche Hürde darstellen — viele Vermieter verlangen ein Bürgschaftsunternehmen, selbst wenn Sie einen Mitbürgen haben. Einen detaillierten Leitfaden aus der Perspektive von Ausländern finden Sie unter Wie Sie eine Wohnung in Tokio finden.
Umzug ohne Umzugsunternehmen
Ich habe kein Umzugsunternehmen beauftragt. Da mein Elternhaus ebenfalls in Tokio war, transportierte ich meine Sachen in mehreren Fahrten selbst.
Große Geräte (Kühlschrank, Waschmaschine) wurden vom Geschäft geliefert und installiert. Alles andere kam in Kartons und wurde mit Auto und Taxi transportiert. Es sparte Geld, war aber körperlich anstrengend.
Ob Sie ein Umzugsunternehmen beauftragen, hängt davon ab, wie viel Sie haben und wie weit Sie ziehen. Für einen Kurzstreckenumzug innerhalb Tokios mit wenig Hab und Gut ist es durchaus machbar, es selbst zu tun.
Rückblick auf meinen ersten Umzug in Tokio
Die größte Erkenntnis aus meinem ersten Umzug in Tokio: die Geschwindigkeit der Entscheidungsfindung. Ich hatte auf Suchportalen recherchiert, alles in einer Tabelle organisiert, meine Prioritäten sortiert — ich dachte, ich sei vorbereitet. Aber Tokios Mietmarkt funktioniert nach dem Prinzip „sehen, sofort bewerben”. Vorbereitung hilft, aber Zögern kostet Sie die Wohnung.
Mietfreie Zeit war ein Rettungsanker — nicht nur finanziell, sondern auch mental. Die Schwierigkeit, Wohnungen ohne Schlüsselgeld zu finden, der Mangel an Glasfaser-Internet in Einzimmerwohnungen, das Ausmessen von Türrahmen, die Gasbuchung — jede einzelne Sache ist für sich genommen klein, aber wenn alles neu ist, weiß man nicht, was man nicht weiß. Diese Informationen vorher zu haben, macht den gesamten Prozess weniger überwältigend.
Im Dezember mit der Suche beginnen und im Februar einziehen — die verlorene Wohnung nach einer Nacht des Zögerns hat mich gelehrt, mich schnell zu entscheiden. Am Ende fühlte sich eine Wohnung ohne Schlüsselgeld und mit mietfreier Zeit wie das richtige Ergebnis an.
Verwandte Artikel
- Krankenversicherung & Rente in Japan — Welche Versicherung für Sie gilt, Beiträge und die Einmalzahlung
- Tokio Mülltrennungsanleitung — Trennungsregeln nach Bezirk und wie Sie Ihren Abholplan finden
- eSIM/SIM-Guide für Japan — Internetoptionen während der Wartezeit auf die Glasfaserinstallation
- Suica-Karte — Die ÖPNV-IC-Karte, die Sie ab dem ersten Tag nach dem Umzug brauchen
- Tokio Convenience Store Guide — Tägliche Services im Konbini, von Rechnungen bezahlen bis Drucken
Quellenangaben:
- LIFULL Inc. „2025 Survey on Deposits and Key Money in the Greater Tokyo Area” https://lifull.com/news/45530/ (Zugriff: 2026-02-18)
- Tokyo Waterworks Bureau „Starting/Stopping Water Service (Moving Procedures)” https://www.waterworks.metro.tokyo.lg.jp/faq/qa-4 (Zugriff: 2026-02-18)
- Tokyo Gas „Gas Procedures When Moving” https://home.tokyo-gas.co.jp/gas_power/procedure/moving/index.html (Zugriff: 2026-02-18)
* Dieser Artikel wurde aus dem japanischen Original mithilfe maschineller Übersetzung übersetzt.
![Wohnung in Tokio mieten als Ausländer [Kosten, Bürge, UR-Sozialwohnungen]](https://images.unsplash.com/photo-1480796927426-f609979314bd?w=1920&q=80&fm=webp&w=400&q=60)
