如何在東京找公寓

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外國人找房的現實

作為外國人在東京找租屋是可行的，但過程中會遇到其他國家不太會碰到的阻力。

一項2016年法務省的調查發現，39.3%曾找房的外國人因為國籍而被拒絕。聽起來很嚴峻，但實際情況更加微妙。根據日本賃貸住宅管理協會（JPM），92%的不動產仲介和物業管理公司現在接受外國房客。實際產生問題的案例僅佔1.5%。

「願意接受」和「實際接受」之間的差距通常歸結於語言和手續上的不安。許多房東並非懷有敵意——他們擔心的是溝通問題和不熟悉的手續。

政府一直在推動縮小這個差距。國土交通省（MLIT）發布了14種語言的多語指南，包括標準化的租約範本和不動產仲介用的「指差會話」手冊。2025年10月，修正後的住宅安全網法生效，加強了對外國人和其他「需要特別住宅配慮者」的支援制度。

雖然有障礙，但按照正確的步驟進行確實能帶來很大的不同。

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完整時程

以下是流程通常如何展開：

1. 選擇區域（1至3天） 根據通勤和預算縮小範圍。東京市中心（23區）還是西部郊區（多摩地區）？

2. 搜尋物件（3至7天） 瀏覽租屋網站，列出候選物件，聯繫不動產仲介。

3. 看房（1至3天） 實地看房。目標是每天看3至4間。

4. 申請並等待審核（3至7天） 提交文件。保證公司和房東審核你的申請。

5. 簽約和搬入（1至3天） 接受法定的重要事項說明，簽署租約，拿到鑰匙。

總計：最少2週，留有緩衝的話4週。

租房旺季

東京的租屋市場有明顯的季節性。1月到3月是最繁忙的時期——日本的會計年度和學年都從4月開始，大學入學、新人就職和企業人事異動同時引發一波搬遷潮。這幾個月好公寓消失得很快。你星期六看房，星期一早上別人就已經簽約了。

4月到8月比較平靜。新物件較少，但競爭者也少——你可以慢慢來。9月和10月因為年中企業人事異動會有小幅回升。

如果你在時間上有彈性，避開1月到3月的旺季會讓你有更多餘裕，也可能在租金和費用上有更多議價空間。

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選擇區域——最重要的決定

你住在哪裡決定了你的租金、通勤和日常生活品質。東京主要分為兩個區域：

23特別區（23区） — 東京市中心。交通便利，但租金較高。套房公寓（1R/1K）的月租從 ¥55,000 到 ¥170,000 不等，差距將近3倍。部分區有成熟的外國人社群和多語言的區公所服務。 → 請參閱東京23區指南了解各區比較

多摩地區（多摩地域） — 東京西部的26個城市。相同預算下租金更低、空間更大。套房月租約 ¥40,000-¥75,000。搭電車到東京市中心約15至50分鐘。公園和綠地更多，受家庭歡迎。 → 請參閱東京多摩城市指南了解各路線的比較

如何決定：

如果你的工作地點已經確定，使用路線搜尋應用程式（Google Maps 或 Yahoo! 轉乘應用程式）查看門到門的通勤時間。「在23區內」不代表就很方便——吉祥寺（武藏野市，23區外）到新宿只要15分鐘，而練馬區（23區內）的部分地區到東京市中心要50分鐘以上。

安全的預算原則：租金控制在實拿薪水的三分之一以內。 搬入後日常生活的支付手段，請參閱日本的支付方式指南。 如果你稅後月薪 ¥250,000，目標租金約 ¥80,000。在這個預算下，葛飾區或足立區等東部區域，或多摩中央線沿線都是實際的選擇。

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初期費用——準備4至5個月的房租

新來者最大的驚訝是：在你住進公寓之前就要付一大筆錢。以下是月租 ¥80,000 物件的明細：

項目	日文	金額	說明
押金	敷金（shikikin）	¥0-160,000	退租時部分退還，扣除修繕費用。¥100,000以下月租的物件中63.3%為零押金
禮金	礼金（reikin）	¥0-80,000	給房東的「謝禮」。不退還。零禮金物件正在增加
仲介手續費	仲介手数料（chukai tesuryo）	¥88,000	法定上限：1個月房租 + 消費稅
預付租金	前家賃（mae yachin）	¥80,000-160,000	首月按比例計算 + 次月全額租金，預先支付
保證公司費用	保証会社費用（hosho gaisha hiyou）	¥40,000-80,000	月租的50-100%。每年需續約
火災保險	火災保険（kasai hoken）	¥15,000-20,000	通常為2年期
換鎖費	鍵交換（kagi koukan）	¥10,000-30,000	更換前一位房客使用的門鎖

總計：月租 ¥80,000 的公寓大約 ¥350,000-450,000。

選擇零押金、零禮金的物件可以把初期費用降到 ¥250,000 以下。但有一個注意事項：零押金的物件有時退租時會收取固定清潔費。簽約前問清楚退租時的費用。

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所需文件

以下涵蓋大多數申請。具體要求因物件而異。

• 在留卡（在留カード / zairyu card）— 你作為外國居民的主要身分證件。顯示簽證狀態和有效期限。需要影本
• 護照 — 與在留卡一起用於身分驗證
• 收入證明（収入証明 / shunyu shomei）— 3個月的薪資單，或課稅證明書（課税証明書 / kazei shomeisho）。審核通常要求年收入至少為月租的36倍
• 在職證明（在籍証明書 / zaiseki shomeisho）— 由雇主出具。學生提供在學證明
• 日本的緊急聯絡人（緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki）— 姓名、電話和關係。朋友或同事即可

有時會要求個人印章（印鑑 / inkan），但許多仲介現在接受外國房客的簽名。事先與仲介確認。

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解決保證人問題

傳統的日本租約需要一位連帶保証人（連帯保証人 / rentai hoshounin）——在你欠租時承擔法律責任的個人保證人。對於在日本沒有深厚人脈的外國人來說，這曾是一個障礙。

現在不是了。保證公司（保証会社 / hosho gaisha）已成為標準。約80%的租賃物件現在使用保證公司，而不是要求個人保證人。

運作方式：

• 初期費用：月租的50-100%（月租 ¥80,000 的公寓為 ¥40,000-80,000）
• 每年續約：約 ¥10,000/年，或月租的10-30%
• 審核你的簽證狀態、收入和就業情況

越來越多保證公司專門服務外國房客，提供多語言支援。搜尋「外国人 保証会社」（gaikokujin hosho gaisha — 外國人保證公司）可以找到多個選項，JPM 外國居民支援頁面也彙整了相關資源。

話雖如此，你通常不需要自己找保證公司。不動產仲介會推薦一個與你選擇的物件配合的保證公司。只要問：「可以用有接待外國人經驗的保證公司嗎？」 （外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?）

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在哪裡搜尋——租屋網站和仲介

找公寓有兩個主要途徑。

日本租屋網站（物件數量最多）

這是日本人找公寓的方式：在入口網站上搜尋，聯繫處理心儀物件的仲介，到辦公室拜訪，然後去看房。這是標準流程，這些網站上的物件數量遠超外國人專用服務。如果你能讀日文——或使用瀏覽器翻譯——這裡的選擇最多。

• SUUMO — 日本最大的不動產入口網站
• LIFULL HOME’S — 第二大，有「外國人友善」篩選器

英語服務

如果日文是障礙，以下平台只列出已確認接受外國人的物件：

• GaijinPot Apartments — 所有物件均確認接受外國人。提供雙語仲介支援
• wagaya Japan — 英語、中文、越南語。包含免保證人物件
• Real Estate Japan — 英語搜尋東京租屋

在不動產仲介說什麼

拜訪仲介時，以下對話很有用：

你： 「我在找○○站附近、月租 ¥80,000 以下的房子。」 （○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu）

仲介： 「您希望什麼樣的格局？1K 還是 1LDK？」 （間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?）

你： 「1K 就好。如果可以的話，距車站步行10分鐘以內。」 （1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu）

提示： 事先用電子郵件或電話確認他們是否處理外國房客的業務。這可以避免白跑一趟。

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從看房到簽約

實地看房（内見 / naiken）是必要的。照片可能會有誤導。

看房時要確認的事項：

• 採光和噪音（打開窗戶）
• 浴室的水壓和排水的氣味
• 收納空間（常常比預期的小）
• 最近的超市和便利商店的距離

找到喜歡的地方？當場申請。 在1月到3月的旺季，你看房的那個晚上就可能有別人提交申請。「我考慮一下」然後隔天早上物件就關閉了——這在旺季是常見的模式。

在看房之前就決定好你的底線：最高租金、距車站的最遠步行距離、必須有的設備。明確的標準可以讓你立刻說是或否，不用猶豫不決。

申請後，保證公司和房東會審核你的申請。有有效簽證且年收入為月租36倍以上的話，結果通常在3至7天內出來。

審核通過後，你會收到重要事項説明（重要事項説明 / juuyou jikou setsumei）——由持有執照的宅地建物取引士依法進行物件條款的說明。這預設以日文進行，但國土交通省已準備了14種語言的範本。事先詢問仲介是否能提供你的語言的資料。

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因為外國身分被拒絕時該怎麼辦

這會發生。以下是你應該知道的。

根據不動產流通推進中心的法律分析，僅因國籍拒絕房客可能構成日本法律上的不法行為（不法行為 / fuhou koui），法院也已有判決賠償的案例。但現行法律無法強制房東簽約。

實際的做法：

與其為特定物件爭取，不如轉向預先篩選外國人友善房東的服務。GaijinPot Apartments 和 Real Estate Japan 上的每個物件都有屋主同意接受外國房客。

如果你需要幫助，有免費的公共諮詢服務：

• FRESC（外國人在留支援中心） — CO・MO・RE 四谷13樓，JR四ツ谷站旁。八個政府機關集中在同一個地方。電話：0570-011000
• 東京多語言諮詢導覽 — 14種語言的免費電話。0120-142-142（平日 10:00-16:00）

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UR 住宅——不需保證人、不需禮金

UR 都市機構營運的公共租賃住宅消除了外國人在民間租屋時遇到的多項障礙：

• 不需要保證人
• 不需要禮金（礼金）
• 不需要仲介手續費（仲介手数料）
• 不需要更新費（更新料）

月租 ¥80,000 的 UR 物件，初期費用大約為 ¥200,000（押金 + 按比例計算的租金 + 管理費）——不到民間租屋的一半。

誰可以申請：

• 持有有效在留卡的中長期居留者（工作簽證、學生簽證等）
• 月收入至少為租金的4倍（月租 ¥80,000 需要月收入 ¥320,000）
• 替代方案：存款為月租的100倍（同一物件需 ¥8,000,000），或預付租金

UR 物件的數量和地點比民間租屋有限，但當保證人要求或初期費用成為障礙時，它是一個很好的選擇。

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計畫不如預期時

狀況	解決方式
申請被拒	向仲介詢問原因。簽證有效期短是常見原因——續簽後重新申請。換一家保證公司可能會通過
因外國身分屢次被拒	轉向外國人專門服務（GaijinPot、Real Estate Japan）。考慮 UR 住宅
負擔不起初期費用	篩選零押金、零禮金的物件。部分仲介提供分期付款方案
看不懂租約	打電話給 FRESC（0570-011000）或東京多語言導覽（0120-142-142）。向仲介要求14種語言的合約範本
找不到喜歡的	重新審視你的優先順序。從距站10分鐘放寬到15分鐘、放寬屋齡要求、或加上隔壁車站，都可以開啟更多選項

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替代選擇

如果標準的租屋流程感覺太繁重，還有其他途徑。

合租屋 — 不需要保證人，初期費用只要幾萬日圓。租金通常包含水電和網路。Oak House 和 Cross House 是主要的營運商。許多新來者以合租屋作為安頓下來的第一站。

月租公寓（マンスリーマンション / mansuri manshon）— 帶傢俱的物件，按月出租。比標準租約貴，但不需要保證人且可立即入住。一個實際的過渡方案：住在月租公寓裡，同時慢慢找合適的長期公寓。

公司宿舍 — 如果你要加入日本公司，問 HR 關於住宅津貼（住宅手当 / juutaku teate）或公司宿舍（社宅 / shataku）。這可以完全省去找房的過程。

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參考資料：

• 法務省「外國人住民調查（2016年）」https://www.moj.go.jp/content/001226182.pdf（查閱日期：2026-02-16）
• 日本賃貸住宅管理協會「支援外國人順利入住」https://www.jpm.jp/foreign/（查閱日期：2026-02-16）
• 東京都住宅政策本部「外國人順利入住民間租賃住宅」https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/gaikoku_nyuukyo（查閱日期：2026-02-16）
• 政府廣報線上「修正住宅安全網法」https://www.gov-online.go.jp/article/202511/entry-9947.html（查閱日期：2026-02-16）
• LIFULL HOME’S「2025年押金・禮金趨勢調查」https://lifull.com/news/45530/（查閱日期：2026-02-16）
• UR 都市機構「申請條件」https://www.ur-net.go.jp/chintai/rent/requirements/（查閱日期：2026-02-16）
• 不動產流通推進中心「國籍拒絕之法律分析」https://www.retpc.jp/archives/30909/（查閱日期：2026-02-16）
• 東京多語言諮詢導覽 https://tabunka.tokyo-tsunagari.or.jp/soudan/navi.html（查閱日期：2026-02-16）
• 出入國在留管理廳「FRESC」https://www.moj.go.jp/isa/support/fresc/fresc01.html（查閱日期：2026-02-16）