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外國人在東京租屋完整指南 [費用、保證人、UR公營住宅]

東京租屋的初期費用約為月租的4至5個月。即使沒有保證人，也可以透過保證公司完成簽約。本文介紹如何找到零押金物件、UR公營住宅的申請條件、應對「拒絕外國人」政策的方法，以及從找房到入住最快2週的完整流程。

外國人在東京租屋完整指南 [費用、保證人、UR公營住宅]

外國人租屋的現實狀況

東京高樓林立，住宅區延伸至地平線的都市景觀

根據2016年法務省的調查，約有40%的外國人在找房時因國籍而遭到拒絕。另一方面，根據日本租賃住宅管理業協會（JPM）的調查報告，約90%的持牌不動產業者接受外國房客。但這個數字僅涵蓋業者（仲介商），房東（物業所有人）層面的接受率則更低。這個落差並不必然代表敵意，許多房東只是擔心語言溝通障礙和不熟悉的手續。

政府也在積極縮小這個差距。國土交通省（MLIT）已發布14種語言的多語言租賃契約範本和指南，東京都政府也設有專屬的支援頁面。2025年10月，修正版住宅安全網法正式施行，針對難以找到住房的外國人等族群，引進了新的支援制度。

注意：上述法務省調查為2016年資料，此後已有制度上的改善。

完整時程規劃

我認識的許多外國工程師，在剛到日本的第一個月會住在合租屋或月租公寓，同時物色自己的房子，第二個月再搬進自己的公寓。以下是典型的流程：

1. 選定地區（1至3天） 依通勤距離和預算縮小範圍。選擇東京23區，還是西邊的多摩地區？

2. 搜尋物件（3至7天） 瀏覽租屋網站，篩選物件，聯繫不動產業者。

3. 看屋（1至3天） 親自前往看屋。建議一天安排3至4間。

4. 申請並等待審核（3至7天） 提交文件，由保證公司和房東進行審核。

5. 簽約與入住（1至3天） 接受重要事項說明，簽署契約，領取鑰匙。入住後還需要辦理戶籍遷入、開立銀行帳戶、申辦水電等手續。入住後的詳細流程請參考初次在東京獨立生活。

總計：最短2週，預留緩衝則需4週。

依居住期間選擇最適方案

居住期間最適住房類型一般初期費用
3個月以下月租公寓或合租屋3萬至15萬日圓
3個月至1年一般租屋（免押金/禮金）20萬至30萬日圓
1年以上一般租屋或UR公營住宅20萬至45萬日圓

若居住不到6個月，月租公寓的總費用通常低於支付35萬至45萬日圓初期費用的一般租屋。居住超過6個月，一般租屋則更划算。

搬家旺季

東京的租屋市場有明顯的季節性節奏。1月至3月是最旺的時期——日本的會計年度及學年均於4月開始，因此大學入學、新人就職、企業調職都集中在此時，引發大量搬遷需求。這幾個月內，好的物件消失得很快，週六看的房子，週一早上可能已被別人簽約了。

4月至8月較為平靜，新物件數量減少，但競爭者也少，可以從容比較。9月至10月則因企業年中調職而出現小幅旺季。

若時間有彈性，避開1至3月的旺季，不僅能找到更多物件，在房租和費用方面也可能有更多議價空間。

選擇地區

東京的建築與鐵路線切割城市景觀

東京主要分為兩大區域：23個特別區（23区）和多摩地區（多摩地域，26個城市）。居住地點決定了月租、通勤時間和日常生活品質。

23個特別區

交通便利，但月租較高。根據SUUMO的租金資料，套房（1K/1DK）的平均月租為7萬至12萬日圓（1R型態可能更低），各區之間差異顯著。多個區域擁有成熟的外國人社群，並提供多語言市民服務。

各地區詳細說明請參考東京23區是什麼？

多摩地區

相同預算可以租到更大的空間，月租也更低。同一份SUUMO資料顯示，大多數城市的套房平均月租為5萬至7萬日圓。公園和綠地較多，深受家庭歡迎。

各路線詳細說明請參考東京的城市是什麼？

如何決定：

若工作地點已確定，可使用Yahoo! Transit或Google地圖查詢實際的通勤時間。「在23區內」不一定就方便。例如，23區外的吉祥寺（武藏野市）搭乘JR中央線快速列車到新宿約15分鐘，而23區內的大泉學園（練馬區）到新宿則需換車，約需30至40分鐘。

安全的預算原則：月租控制在實領薪資的三分之一以內（參考UR的租金預算指南）。若稅後月收入為25萬日圓，月租目標設在8萬日圓左右。依上述SUUMO資料，荒川區、葛飾區、足立區等東側地區，或多摩地區的中央線沿線，都是符合預算的現實選項。若尚未辦理日本信用卡，可參考在日本辦信用卡的方法了解審核流程。

初期費用（準備月租的4至5個月）

桌上的文件和筆——租約涉及多項費用

對初來乍到的人來說，最大的驚訝之一就是初期費用。在住進去之前，就必須支付相當可觀的金額。以月租8萬日圓的物件為例：

項目日文名稱金額說明
押金敷金（shikikin）0至16萬日圓退租時扣除修繕費用後部分退還。東京都市圈月租10萬日圓以下的物件中，超過60%已免押金
禮金礼金（reikin）0至8萬日圓給房東的「感謝費」，不退還。免禮金物件正在增加
仲介費仲介手数料（chukai tesuryo）8萬8千日圓法定上限：月租1個月+稅（房東+房客合計）。房客理論上只須負擔0.5個月+稅，但大多數人會簽署同意書負擔1個月
預付月租前家賃（mae yachin）8萬至16萬日圓入住首月的日數比例月租＋下個月整月月租，須預先支付
保證公司費用保証会社費用（hosho gaisha hiyou）4萬至8萬日圓月租的50至100%，每年更新時需繳納更新費
火災保險火災保険（kasai hoken）1萬5千至2萬日圓通常為2年期保單
換鎖費用鍵交換（kagi koukan）1萬至3萬日圓更換前任房客時代的門鎖

合計：月租8萬日圓的公寓約需35萬至45萬日圓。

選擇免押金、免禮金的物件，可降至25萬日圓以內。不過需注意，免押金物件退租時有時會收取固定清潔費，簽約前請務必確認退租費用。

所需文件

以下為大多數申請所需的文件，實際需求因物件而異。

  • 在留卡（在留カード / zairyu card）——外國居住者的主要身分證件，顯示簽證類別和到期日，須提交影本
  • 護照——與在留卡一起用於身分確認
  • 收入證明（収入証明 / shunyu shomei）——3個月的薪資明細，或課稅證明書（課税証明書 / kazei shomeisho）。審核通常要求年收入為月租的36倍以上
  • 在職證明書（在籍証明書 / zaiseki shomeisho）——由雇主出具，學生則提交在學證明
  • 日本國內緊急聯絡人（緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki）——姓名、電話號碼及關係，朋友或同事均可

部分業者要求提供印鑑（印鑑 / inkan），但許多業者現在接受外國房客以簽名代替，建議事先與業者確認。

若剛到日本尚未辦理地址登記，只要持有在留卡仍可提出申請。一般流程是在簽約前完成遷入登記（転入届 / tennyuu todoke）。擁有日本手機號碼也很重要——不動產業者和保證公司需要聯繫您，沒有號碼會造成不必要的麻煩。建議在開始找房前先解決手機問題。詳情請參考手機與銀行帳戶的兩難困境。

解決保證人問題

手持鑰匙——解決保證人問題，新家的門就此打開

傳統日本租約要求連帶保證人（連帯保証人）——一位在您未繳房租時需負法律責任的個人保證人。對在日本沒有深厚人脈的外國人來說，這曾是一道無法跨越的障礙。

但現在不同了。保證公司（保証会社 / hosho gaisha）已成為主流，大多數租賃物件現在要求使用保證公司，而非個人保證人，因此無需在日本認識保證人也能完成簽約。

運作方式：

  • 初期費用：月租的50至100%（月租8萬日圓的公寓約需4萬至8萬日圓）
  • 年度更新費：約每年1萬日圓，或月租的10至30%
  • 審核內容包括簽證狀態、收入和就業情況

越來越多保證公司專門服務外國房客，提供多語言支援。搜尋「外国人 保証会社」（gaikokujin hosho gaisha——外國人保證公司）可找到多個選項，JPM外國居民支援頁面也整理了相關資源。

不過，通常不需要自己尋找保證公司，不動產業者會推薦與該物件合作的保證公司。您可以這樣詢問：「可以使用有外國人入居實績的保證公司嗎？」 (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

如何搜尋物件

採光良好的木地板客廳——看屋時請確認採光和空間

找物件主要有兩個途徑。

日文租屋網站（物件數量最多）

這是日本人找公寓的方式：在租屋平台搜尋，聯繫負責該物件的業者，前往辦公室，再去看屋。這是標準流程，這些網站上的物件數量遠超外國人專屬服務。若能閱讀日文，或使用瀏覽器翻譯功能，這裡能提供最廣泛的選擇。

  • SUUMO — 日本最大的房地產入口網站，物件數量最多
  • LIFULL HOME’S — 大型房地產入口網站。可使用FRIENDLY DOOR搜尋提供外語服務的不動產業者

英語服務

若日語是障礙，這些平台僅列出已確認接受外國人的物件：

在不動產業者辦公室可用的日語

前往業者辦公室時，以下對話可作為參考：

您：「我在找○○站附近，月租8萬日圓以下的物件。」 (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

業者：「您希望的格局是什麼？1K還是1LDK？」 (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

您：「1K就好，如果距車站步行10分鐘以內會更好。」 (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

建議： 前往之前先以電子郵件或電話確認業者是否接受外國房客，可避免白跑一趟。

從看屋到簽約

實地看屋（内見 / naiken）是必要步驟，照片可能具有誤導性。

看屋時應確認的事項：

  • 採光和噪音（打開窗戶確認）
  • 水壓及浴室排水口的氣味
  • 收納空間（通常比照片所顯示的還要小）
  • 離最近的超市和便利商店的距離（東京的便利商店功能遠超販售食品——詳見便利商店指南）

找到心儀的物件了嗎？當場申請。 在1至3月的旺季，您看完屋的同一天晚上，其他人可能已提出申請。「讓我想想」，隔天早上物件就關閉了——這是旺季期間常見的情況。

在任何看屋前，先決定自己的底線：最高月租、距車站最遠步行距離、必要條件。有了明確標準，才能當場立即決定，不必事後猶豫。

申請後，保證公司和房東會進行審核。持有有效簽證且收入為月租36倍以上，通常3至7天可得到結果。

審核通過後，您將接受重要事項說明（重要事項説明 / juuyou jikou setsumei）——由持牌不動產業者就物件條款進行的法定說明。預設以日語進行，但國土交通省已備有多語言文件範本。請事先詢問業者是否能提供您語言的資料。

若因外國人身份遭拒怎麼辦

這種情況確實存在，以下是您應該知道的事。

根據不動產交易推進中心的法律分析，僅以國籍為由拒絕房客，在日本法律上可能構成侵權行為（不法行為 / fuhou koui），法院也有判令賠償損害（損害賠償 / songai baishou）的案例。但現行法律無法強制房東簽署租約。

實際的應對方式：

與其為特定物件奮鬥，不如改用預先確認外國人友善的平台，GaijinPot Apartments和Real Estate Japan上的每個物件都已獲得房東對外國房客的核可。

若需要協助，可使用以下免費公共諮詢服務：

UR公營住宅（無需保證人，無禮金）

公寓大樓外觀——UR公營住宅的初期費用顯著較低

UR都市機構營運的公共租賃住宅，消除了外國人在一般租屋時面臨的幾項障礙：

  • 無需保證人
  • 無禮金（礼金）
  • 無仲介費（仲介手数料）
  • 無更新費（更新料）

以月租8萬日圓的物件為例，UR的初期費用約為20萬日圓（押金＋日數比例月租＋管理費），不到一般租屋的一半。

申請資格：

  • 持有有效在留卡的中長期居留者（工作簽證、學生簽證等）
  • 月收入為月租的4倍以上（月租8萬日圓的物件需月收32萬日圓以上）
  • 替代方案：儲蓄為月租100倍以上（同一物件約需800萬日圓），或一次性預付月租

UR物件的數量和位置選擇比一般租屋少，但若保證人要求或初期費用是阻礙，UR是強而有力的選擇。

租屋問題應對方法

狀況應對方式
申請遭拒向業者詢問原因。簽證剩餘效期短是常見原因——更新後再重新申請。換一家保證公司可能會通過
因外國人身份一再遭拒改用外國人專屬服務（GaijinPot、Real Estate Japan）。也可考慮UR公營住宅
無法負擔初期費用篩選免押金、免禮金的物件。部分業者提供分期付款方案
無法閱讀租約致電FRESC（0570-011000）或東京多語言導覽（0120-142-142）。向業者索取多語言合約範本
找不到喜歡的物件重新檢視優先順序。將距車站步行時間從10分鐘放寬到15分鐘、放寬屋齡限制，或擴大搜尋範圍到鄰近車站，都能增加選擇

租約更新與退租

東京的租約大多為兩年。更新時，預計需支付一個月月租的更新費——此為東京地區的慣例——以及火災保險（1萬5千至2萬日圓）和保證公司更新費（約1萬日圓）。UR公營住宅不收更新費。

退租時，通常需在預定退租日前1至2個月以書面通知管理公司或房東，請查閱租約確認確切的通知期限。若通知太晚，即使已搬出仍可能需繼續繳房租。

退租時需恢復原狀（原状回復 / genjou kaifuku），但這並不表示要恢復成全新狀態。根據國土交通省的還原指南，日照造成的壁紙褪色、地板自然磨損等通常耗損由房東負擔；因過失或故意造成的損壞，如菸草焦痕、釘孔、寵物抓痕，則由房客負擔。退租清潔費依房型大小而異：1R/1K約2萬至3萬日圓，1LDK以上約4萬至6萬日圓。

若當初有繳押金，退還金額為押金扣除還原及清潔費用後的餘額。若簽訂免押金租約，退租清潔費將另行收取。

租屋以外的替代方案

若標準租屋流程感覺太繁瑣，還有其他選擇。

合租屋（Share House）

無需保證人，初期費用僅需數萬日圓，月租通常含水電費和網路費。Oak House和Cross House是主要業者。許多初來乍到者會以合租屋作為第一個落腳點，同時也是在東京交朋友的好機會。

月租公寓（Monthly Apartment）

附家具的套房（マンスリーマンション / mansuri manshon）以月為單位出租。費用比一般租屋高，但無需保證人且可立即入住，是在慢慢找長期住所期間的實用過渡選擇。

公司宿舍

若即將加入日本企業，可向人事部門詢問住宅補貼（住宅手当 / juutaku teate）或公司宿舍（社宅 / shataku）的相關事宜，或許可以省去找房的麻煩。

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參考資料：

* 本文由英文原文藉助機器翻譯而成，部分表述可能不夠自然。

tokyo.how 編輯團隊

由居住在東京的團隊撰寫。所有指南均基於親身經歷，經官方資訊來源驗證，並定期更新。 關於我們

發布於 February 16, 2026 · 更新於 May 7, 2026

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