L I V I N G
Cara Menyewa Apartmen di Tokyo sebagai Warga Asing — Kos, Dokumen & Langkah demi Langkah
Kos permulaan sekitar 4-5 bulan sewa — key money, deposit, yuran ejen dijelaskan. Tiada penjamin? Tiada masalah. Perumahan UR, syarikat penjamin, dan agensi hartanah mesra warga asing.
Realiti Memburu Apartmen sebagai Warga Asing
Mencari sewaan di Tokyo sebagai warga asing boleh dilakukan, tetapi prosesnya mempunyai halangan yang tidak akan anda temui di kebanyakan negara lain.
Tinjauan Kementerian Kehakiman 2016 mendapati bahawa 39.3% warga asing yang mencari perumahan ditolak kerana kewarganegaraan mereka. Kedengaran suram, tetapi gambarannya lebih bernuansa. Menurut Persatuan Pengurusan Hartanah Jepun (JPM), 92% ejen hartanah dan pengurus hartanah kini menerima penyewa asing. Kes bermasalah sebenar hanya 1.5%.
Jurang antara “sanggup menerima” dan “benar-benar menerima” sering berkaitan dengan kebimbangan bahasa dan kertas kerja. Ramai tuan rumah tidak bermusuhan — mereka risau tentang masalah komunikasi dan prosedur yang tidak biasa.
Kerajaan telah berusaha menutup jurang ini. MLIT (Kementerian Tanah, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan) menerbitkan garis panduan pelbagai bahasa dalam 14 bahasa, termasuk kontrak sewaan standard dan buku frasa “tunjuk dan cakap” untuk pejabat hartanah. Pada Oktober 2025, Akta Jaringan Keselamatan Perumahan yang dipinda berkuat kuasa, mengukuhkan sistem sokongan untuk warga asing dan “orang yang memerlukan pertimbangan perumahan khas.”
Ada halangan, tetapi mengikuti langkah yang betul membuat perbezaan yang nyata.
Garis Masa Penuh
Begini biasanya proses berlangsung:
1. Pilih kawasan anda (1-3 hari) Persempit mengikut komuter dan bajet. Tokyo Pusat (23 ward) atau pinggir bandar barat (kawasan Tama)?
2. Cari penyenaraian (3-7 hari) Layari laman penyenaraian, senarai pendek hartanah, hubungi agensi hartanah.
3. Lihat apartmen (1-3 hari) Lawat sendiri. Sasarkan 3-4 lawatan sehari.
4. Mohon dan tunggu penapisan (3-7 hari) Hantar dokumen. Syarikat penjamin dan tuan rumah menyemak permohonan anda.
5. Tandatangan dan pindah masuk (1-3 hari) Terima penjelasan wajib tentang perkara penting, tandatangani sewaan, dapatkan kunci anda.
Jumlah: minimum 2 minggu, 4 minggu dengan simpanan masa.
Musim Pindah Puncak
Pasaran sewaan Tokyo mempunyai irama bermusim yang ketara. Januari hingga Mac adalah tempoh paling sibuk — tahun fiskal dan akademik Jepun bermula pada April, jadi kemasukan universiti, pekerja baru, dan pemindahan korporat semuanya mencetuskan gelombang perpindahan pada masa yang sama. Apartmen yang baik hilang cepat pada bulan-bulan ini. Anda melihat tempat pada hari Sabtu, dan menjelang Isnin pagi orang lain sudah menandatangani sewaan.
April hingga Ogos lebih tenang. Penyenaraian baru lebih sedikit, tetapi pesaing juga lebih sedikit — anda boleh mengambil masa. September dan Oktober menyaksikan lonjakan kecil daripada pemindahan korporat pertengahan tahun.
Jika anda mempunyai fleksibiliti masa, mengelak kesesakan Januari-Mac memberi anda lebih banyak ruang bernafas dan berpotensi lebih banyak kuasa rundingan untuk sewa dan yuran.
Memilih Kawasan — Keputusan Paling Penting
Di mana anda tinggal menentukan sewa, komuter, dan kualiti hidup harian anda. Tokyo dibahagikan kepada dua zon utama:
23 Ward Khas (23区) — Tokyo Pusat. Akses transit yang baik, tetapi sewa lebih tinggi. Apartmen studio (1R/1K) berjulat dari ¥55,000 hingga ¥170,000/bulan bergantung pada ward — hampir perbezaan 3x ganda. Beberapa ward mempunyai komuniti asing yang mapan dan perkhidmatan bandar pelbagai bahasa.
Lihat Apakah 23 Ward Tokyo? untuk pecahan mengikut kawasan
Kawasan Tama (多摩地域) — 26 bandar di barat Tokyo. Sewa lebih rendah dan lebih banyak ruang untuk bajet yang sama. Studio berjulat ¥40,000-¥75,000/bulan. Komuter ke Tokyo pusat mengambil 15-50 minit dengan kereta. Lebih banyak taman, lebih banyak kehijauan, popular dalam kalangan keluarga.
Lihat Apakah Bandar-Bandar Tokyo? untuk pecahan mengikut laluan
Cara membuat keputusan:
Jika tempat kerja anda sudah pasti, gunakan aplikasi carian laluan (Google Maps atau aplikasi Yahoo! Transit) untuk menyemak masa komuter dari pintu ke pintu. “Di dalam 23 ward” tidak bermakna selesa secara automatik — Kichijoji (Bandar Musashino, di luar 23 ward) berjarak 15 minit dari Shinjuku, manakala bahagian Nerima Ward (di dalam 23 ward) mengambil lebih 50 minit untuk sampai ke Tokyo pusat.
Peraturan bajet yang selamat: kekalkan sewa di bawah satu pertiga gaji bersih anda. Jika anda berpendapatan ¥250,000/bulan selepas cukai, sasarkan sekitar ¥80,000 untuk sewa. Dengan bajet itu, ward timur seperti Katsushika atau Adachi, atau koridor Laluan Chuo di Tama, menjadi pilihan realistik.
Kos Pendahuluan — Bajetkan 4-5 Bulan Sewa
Kejutan terbesar untuk pendatang baru: anda membayar banyak sebelum pernah tidur di apartmen. Berikut pecahan untuk hartanah ¥80,000/bulan:
| Item | Istilah Jepun | Jumlah | Apa itu |
|---|---|---|---|
| Deposit | 敷金 (shikikin) | ¥0-160,000 | Dipulangkan sebahagian semasa pindah keluar, ditolak kos pembaikan. 63.3% unit di bawah ¥100,000/bulan kini tanpa deposit |
| Key money | 礼金 (reikin) | ¥0-80,000 | ”Hadiah” untuk tuan rumah. Tidak dipulangkan. Penyenaraian tanpa reikin meningkat |
| Yuran ejen | 仲介手数料 (chukai tesuryo) | ¥88,000 | Had undang-undang: sewa 1 bulan + cukai |
| Sewa pendahuluan | 前家賃 (mae yachin) | ¥80,000-160,000 | Bulan pertama prorata + bulan penuh seterusnya, dibayar pendahuluan |
| Yuran syarikat penjamin | 保証会社費用 (hosho gaisha hiyou) | ¥40,000-80,000 | 50-100% sewa bulanan. Pembaharuan tahunan terpakai |
| Insurans kebakaran | 火災保険 (kasai hoken) | ¥15,000-20,000 | Biasanya polisi 2 tahun |
| Penggantian kunci | 鍵交換 (kagi koukan) | ¥10,000-30,000 | Menukar kunci daripada penyewa sebelumnya |
Jumlah: kira-kira ¥350,000-450,000 untuk apartmen ¥80,000/bulan.
Memilih hartanah tanpa deposit, tanpa key money boleh menurunkan ini di bawah ¥250,000. Satu amaran: unit tanpa deposit kadang-kadang mengenakan yuran pembersihan tetap semasa pindah keluar. Tanya tentang kos pindah keluar sebelum menandatangani.
Dokumen yang Anda Perlukan
Ini merangkumi kebanyakan permohonan. Keperluan tepat berbeza mengikut hartanah.
- Kad pemastautin (在留カード / zairyu card) — ID utama anda sebagai pemastautin asing. Menunjukkan status visa dan tarikh tamat tempoh. Salinan diperlukan
- Pasport — Digunakan bersama kad pemastautin untuk pengesahan identiti
- Bukti pendapatan (収入証明 / shunyu shomei) — Slip gaji 3 bulan, atau sijil cukai (課税証明書 / kazei shomeisho). Penapisan biasanya menyemak bahawa pendapatan tahunan sekurang-kurangnya 36x sewa bulanan
- Sijil pekerjaan (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — Dikeluarkan oleh majikan anda. Pelajar memberikan sijil pendaftaran
- Kenalan kecemasan di Jepun (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — Nama, nombor telefon, dan hubungan. Kawan atau rakan sekerja boleh
Cop peribadi (印鑑 / inkan) kadang-kadang diminta, tetapi banyak agensi kini menerima tandatangan daripada penyewa asing. Semak dengan agensi terlebih dahulu. Selepas pindah masuk, menyusun nombor telefon dan akaun bank adalah keutamaan seterusnya.
Menyelesaikan Masalah Penjamin
Sewaan tradisional Jepun memerlukan 連帯保証人 (rentai hoshounin) — penjamin peribadi yang bertanggungjawab secara undang-undang jika anda gagal membayar sewa. Untuk warga asing tanpa hubungan mendalam di Jepun, ini adalah penghalang.
Tidak lagi. Syarikat penjamin (保証会社 / hosho gaisha) telah menjadi standard. Kira-kira 80% hartanah sewaan kini menggunakan syarikat penjamin dan bukannya memerlukan penjamin peribadi.
Cara ia berfungsi:
- Yuran permulaan: 50-100% sewa satu bulan (¥40,000-80,000 untuk apartmen ¥80,000)
- Pembaharuan tahunan: sekitar ¥10,000/tahun, atau 10-30% sewa bulanan
- Mereka menapis status visa, pendapatan, dan pekerjaan anda
Semakin banyak syarikat penjamin yang melayani khusus penyewa asing dengan sokongan pelbagai bahasa. Mencari “外国人 保証会社” (gaikokujin hosho gaisha — syarikat penjamin warga asing) akan menemui beberapa pilihan, dan halaman sokongan pemastautin asing JPM mengumpulkan sumber berkaitan.
Walau bagaimanapun, biasanya anda tidak perlu mencari syarikat penjamin sendiri. Agensi hartanah akan mengesyorkan yang berfungsi dengan hartanah yang anda pilih. Tanya sahaja: “Bolehkah anda menggunakan syarikat penjamin yang berpengalaman menerima penyewa asing?” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)
Di Mana untuk Mencari — Laman Penyenaraian dan Agensi
Dua laluan utama untuk mencari apartmen.
Laman penyenaraian Jepun (pilihan terbanyak)
Begini cara orang Jepun mencari apartmen: cari di laman portal, hubungi agensi yang mengendalikan penyenaraian yang mereka suka, lawat pejabat, dan pergi lihat unit. Ini proses standard, dan bilangan hartanah di laman ini jauh melebihi apa yang tersedia melalui perkhidmatan khusus warga asing. Jika anda boleh membaca bahasa Jepun — atau menggunakan terjemahan pelayar — di sinilah anda akan menemui pilihan terluas.
- SUUMO — Portal hartanah terbesar Jepun
- LIFULL HOME’S — Kedua terbesar, dengan penapis “mesra warga asing”
Perkhidmatan bahasa Inggeris
Jika bahasa Jepun menjadi halangan, platform ini hanya menyenaraikan hartanah yang diluluskan untuk warga asing:
- GaijinPot Apartments — Semua penyenaraian disahkan mesra warga asing. Sokongan broker dwibahasa
- wagaya Japan — Inggeris, Cina, Vietnam. Termasuk penyenaraian tanpa penjamin
- Real Estate Japan — Carian bahasa Inggeris untuk sewaan Tokyo
Apa yang perlu dikatakan di pejabat hartanah
Apabila anda melawat agensi, berikut pertukaran yang berguna:
Anda: “Saya mencari tempat berhampiran Stesen ○○, di bawah ¥80,000/bulan.” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)
Ejen: “Susun atur apa yang anda mahu? 1K atau 1LDK?” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)
Anda: “1K sudah cukup. Dalam jarak 10 minit berjalan kaki dari stesen jika boleh.” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)
Petua: E-mel atau telefon terlebih dahulu untuk mengesahkan mereka mengendalikan penyewa asing. Ini mengelakkan perjalanan yang sia-sia.
Dari Melihat hingga Menandatangani
Melihat apartmen sendiri (内見 / naiken) adalah penting. Gambar boleh mengelirukan.
Apa yang perlu disemak semasa melihat:
- Cahaya matahari dan bunyi bising (buka tingkap)
- Tekanan air dan bau saliran di bilik mandi
- Ruang simpanan (sering lebih kecil daripada jangkaan)
- Jarak ke pasar raya dan kedai serbaneka terdekat
Jumpa tempat yang anda suka? Mohon di tempat. Semasa puncak Januari-Mac, orang lain boleh menghantar permohonan petang yang sama anda melihat apartmen. “Biar saya fikir dulu” dan penyenaraian ditutup menjelang esok pagi — ini corak biasa semasa bulan puncak.
Tentukan perkara yang tidak boleh dirunding sebelum melihat: sewa maksimum, jarak berjalan kaki maksimum dari stesen, ciri yang mesti ada. Mempunyai kriteria yang jelas membolehkan anda berkata ya atau tidak serta-merta tanpa ragu.
Selepas memohon, syarikat penjamin dan tuan rumah menapis permohonan anda. Dengan visa yang sah dan pendapatan 36x sewa bulanan, keputusan biasanya keluar dalam 3-7 hari.
Selepas diluluskan, anda akan menerima 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — penjelasan yang diwajibkan undang-undang tentang terma hartanah oleh ejen hartanah berlesen. Ini dilakukan dalam bahasa Jepun secara lalai, tetapi MLIT telah menyediakan templat dalam 14 bahasa. Tanya agensi anda terlebih dahulu sama ada mereka boleh menyediakan bahan dalam bahasa anda.
Apa yang Perlu Dilakukan Jika Ditolak Kerana Warga Asing
Ia berlaku. Inilah yang anda perlu tahu.
Menurut analisis undang-undang Pusat Promosi Transaksi Hartanah, menolak penyewa semata-mata berdasarkan kewarganegaraan mungkin merupakan kesalahan sivil (不法行為 / fuhou koui) di bawah undang-undang Jepun, dan mahkamah telah memberikan ganti rugi dalam kes sedemikian. Walau bagaimanapun, undang-undang semasa tidak boleh memaksa tuan rumah menandatangani sewaan.
Pendekatan praktikal:
Daripada memperjuangkan hartanah tertentu, beralih kepada perkhidmatan yang menyaring tuan rumah mesra warga asing terlebih dahulu. Setiap penyenaraian di GaijinPot Apartments dan Real Estate Japan mempunyai kelulusan pemilik untuk penyewa asing.
Perkhidmatan perundingan awam percuma wujud jika anda memerlukan bantuan:
- FRESC (Pusat Sokongan Pemastautin Asing) — Comore Yotsuya 13F, bersebelahan Stesen JR Yotsuya. Lapan agensi kerajaan di bawah satu bumbung. Telefon: 0570-011000
- Tokyo Multilingual Consultation Navi — Panggilan percuma dalam 14 bahasa. 0120-142-142 (hari bekerja 10:00-16:00)
Perumahan UR — Tanpa Penjamin, Tanpa Key Money
UR Urban Renaissance Agency mengendalikan perumahan sewaan awam yang menghapuskan beberapa halangan yang dihadapi warga asing dengan sewaan swasta:
- Tidak perlu penjamin
- Tiada key money (礼金)
- Tiada yuran ejen (仲介手数料)
- Tiada yuran pembaharuan (更新料)
Untuk unit ¥80,000/bulan, kos permulaan di UR berjumlah kira-kira ¥200,000 (deposit + sewa prorata + yuran kawasan umum) — kurang daripada separuh yang anda akan bayar untuk sewaan swasta.
Siapa yang boleh memohon:
- Pemastautin jangka sederhana hingga panjang dengan kad pemastautin yang sah (visa kerja, visa pelajar, dll.)
- Pendapatan bulanan sekurang-kurangnya 4x sewa (¥320,000/bulan untuk unit ¥80,000)
- Alternatif: simpanan 100x sewa bulanan (¥8,000,000 untuk unit yang sama), atau pembayaran sewa sekaligus
Hartanah UR lebih sedikit bilangannya dan lebih terhad lokasinya berbanding sewaan swasta, tetapi ia pilihan kukuh apabila keperluan penjamin atau kos pendahuluan menghalang anda.
Apabila Perkara Tidak Berjalan Seperti Dirancang
| Situasi | Apa yang perlu dilakukan |
|---|---|
| Permohonan ditolak | Tanya agensi mengapa. Tempoh sah visa yang pendek adalah sebab biasa — mohon semula selepas pembaharuan. Syarikat penjamin yang berbeza mungkin meluluskan anda |
| Berulang kali ditolak kerana warga asing | Beralih kepada perkhidmatan khusus warga asing (GaijinPot, Real Estate Japan). Pertimbangkan perumahan UR |
| Tidak mampu kos permulaan | Tapis untuk hartanah tanpa deposit, tanpa key money. Sesetengah agensi menawarkan pelan ansuran |
| Tidak boleh membaca kontrak sewaan | Hubungi FRESC (0570-011000) atau Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Minta templat kontrak 14 bahasa daripada agensi |
| Tidak jumpa yang disukai | Semak semula keutamaan anda. Memperluaskan dari 10 minit ke 15 minit berjalan kaki dari stesen, melonggarkan keperluan umur bangunan, atau menambah stesen seterusnya boleh membuka pilihan |
Pilihan Alternatif
Jika proses sewaan standard terasa terlalu berat, laluan lain wujud.
Share house — Tidak perlu penjamin, dan kos permulaan hanya beberapa puluh ribu yen. Sewa sering termasuk utiliti dan internet. Ia juga cara yang baik untuk mula berkawan di Tokyo. Oak House dan Cross House adalah pengendali utama. Ramai pendatang baru menggunakan share house sebagai pangkalan pertama sambil menyesuaikan diri.
Apartmen bulanan (マンスリーマンション / mansuri manshon) — Unit berperabot yang disewa secara bulanan. Lebih mahal daripada sewaan standard, tetapi tidak perlu penjamin dan pindah masuk serta-merta. Langkah praktikal: tinggal di satu sambil mengambil masa mencari apartmen jangka panjang yang sesuai.
Perumahan syarikat — Jika anda menyertai majikan Jepun, tanya HR tentang elaun perumahan (住宅手当 / juutaku teate) atau perumahan yang disediakan syarikat (社宅 / shataku). Ini boleh menghapuskan pencarian apartmen sepenuhnya.
Artikel Berkaitan
- Pindah Sendiri Pertama Kali di Tokyo — Kisah langsung tentang memburu apartmen, menandatangani kontrak, dan hari pindah masuk
- Apakah 23 Ward Tokyo? — Julat sewa, penjagaan kanak-kanak, komuter — bagaimana setiap ward berbeza. Penting untuk memilih kawasan
- Apakah Bandar-Bandar Tokyo? — 26 bandar di barat 23 ward. Sewa lebih rendah, lebih luas, akses alam yang baik
- Dilema Telefon & Akaun Bank — Menyusun nombor telefon dan akaun bank selepas pindah masuk
- Cara Pembayaran di Jepun — Kaedah pembayaran apa yang perlu dibawa selepas pindah masuk
Rujukan:
- Kementerian Kehakiman “Tinjauan Pemastautin Asing (2016)” https://www.moj.go.jp/content/001226182.pdf (diakses: 2026-02-16)
- Persatuan Pengurusan Hartanah Jepun “Sokongan untuk Pindah Masuk Lancar Penyewa Asing” https://www.jpm.jp/foreign/ (diakses: 2026-02-16)
- Pejabat Dasar Perumahan Kerajaan Metropolitan Tokyo “Pindah Masuk Lancar Warga Asing ke Perumahan Sewaan Swasta” https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/gaikoku_nyuukyo (diakses: 2026-02-16)
- Perhubungan Awam Kerajaan Dalam Talian “Akta Jaringan Keselamatan Perumahan yang Dipinda” https://www.gov-online.go.jp/article/202511/entry-9947.html (diakses: 2026-02-16)
- LIFULL HOME’S “Tinjauan Trend Deposit/Key Money 2025” https://lifull.com/news/45530/ (diakses: 2026-02-16)
- UR Urban Renaissance Agency “Keperluan Permohonan” https://www.ur-net.go.jp/chintai/rent/requirements/ (diakses: 2026-02-16)
- Pusat Promosi Transaksi Hartanah “Analisis Penolakan Berdasarkan Kewarganegaraan” https://www.retpc.jp/archives/30909/ (diakses: 2026-02-16)
- Tokyo Multilingual Consultation Navi https://tabunka.tokyo-tsunagari.or.jp/soudan/navi.html (diakses: 2026-02-16)
- Agensi Perkhidmatan Imigresen “FRESC” https://www.moj.go.jp/isa/support/fresc/fresc01.html (diakses: 2026-02-16)
* Artikel ini diterjemahkan daripada bahasa Jepun asal dengan bantuan terjemahan mesin. Sesetengah ungkapan mungkin kurang semula jadi.
