Come affittare un appartamento a Tokyo da straniero [Costi, garante, alloggi UR]

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La realtà della ricerca di un appartamento da straniero

Un sondaggio del Ministero della Giustizia del 2016 ha rilevato che circa il 40% degli stranieri che cercavano un alloggio è stato rifiutato a causa della propria nazionalità. D’altra parte, secondo un rapporto di indagine della Japan Property Management Association (JPM), circa il 90% degli agenti immobiliari autorizzati accetta inquilini stranieri. Tuttavia questa cifra riguarda solo gli agenti (intermediari) — il tasso di accettazione tra i proprietari (titolari degli immobili) è più basso. Il divario non indica necessariamente ostilità; molti proprietari temono le barriere linguistiche e le procedure che non conoscono.

Il governo si sta adoperando per colmare questo divario. Il MLIT (Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo) ha pubblicato modelli di contratto multilingue e linee guida in 14 lingue, e il Governo Metropolitano di Tokyo gestisce una propria pagina di supporto. Nell’ottobre 2025 è entrata in vigore la legge modificata sulla rete di sicurezza abitativa, che introduce nuovi sistemi di supporto per gli stranieri e per chi ha difficoltà a trovare alloggio.

Nota: il sondaggio del Ministero della Giustizia citato sopra risale al 2016, e da allora sono stati apportati miglioramenti istituzionali.

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Il calendario completo

Tra le persone che conosco, molti ingegneri stranieri hanno trascorso il primo mese in Giappone in una casa condivisa o in un appartamento mensile, cercando nel frattempo un’abitazione, per poi trasferirsi nel proprio appartamento nel secondo mese. Ecco come si svolge tipicamente il processo:

1. Scegliere il quartiere (1-3 giorni) Restringere il campo in base al tragitto casa-lavoro e al budget. I 23 quartieri speciali di Tokyo o i sobborghi occidentali (area Tama)?

2. Cercare annunci (3-7 giorni) Sfogliare i siti di annunci, selezionare gli immobili, contattare le agenzie immobiliari.

3. Visitare gli appartamenti (1-3 giorni) Andare di persona. L’obiettivo è 3-4 visite al giorno.

4. Candidarsi e attendere la valutazione (3-7 giorni) Consegnare i documenti. La società garante e il proprietario esaminano la candidatura.

5. Firmare e trasferirsi (1-3 giorni) Ricevere la spiegazione obbligatoria dei punti importanti, firmare il contratto, ritirare le chiavi. Dopo il trasferimento dovrai registrare l’indirizzo, aprire un conto bancario e attivare le utenze. Consulta Il mio primo trasloco a Tokyo per sapere cosa fare dopo il giorno del trasferimento.

Totale: 2 settimane come minimo, 4 settimane con margine.

La durata del soggiorno cambia i conti

Durata del soggiorno	Tipo di alloggio consigliato	Spese iniziali tipiche
Meno di 3 mesi	Appartamento mensile o casa condivisa	¥30.000-150.000
Da 3 mesi a 1 anno	Affitto standard (senza deposito/key money)	¥200.000-300.000
Oltre 1 anno	Affitto standard o alloggio UR	¥200.000-450.000

Se rimani meno di sei mesi, un appartamento mensile di solito costa meno in totale rispetto al pagamento di ¥350.000-450.000 in spese iniziali per un contratto standard. Per soggiorni superiori a sei mesi, l’affitto normale diventa la scelta più conveniente.

Stagione di punta dei traslochi

Il mercato degli affitti di Tokyo ha un ritmo stagionale molto marcato. Da gennaio a marzo è il periodo più affollato — l’anno fiscale e scolastico giapponese inizia ad aprile, quindi le ammissioni universitarie, le nuove assunzioni e i trasferimenti aziendali scatenano tutti insieme un’ondata di traslochi. I buoni appartamenti spariscono in fretta in questi mesi. Visiti un appartamento il sabato e il lunedì mattina qualcun altro ha già firmato il contratto.

Da aprile ad agosto è più tranquillo. Meno nuovi annunci, ma anche meno concorrenti — puoi prenderti il tempo necessario. Settembre e ottobre registrano un aumento minore dovuto ai trasferimenti aziendali di metà anno.

Se hai flessibilità sul timing, evitare il rush di gennaio-marzo ti dà più respiro e potenzialmente più potere contrattuale su affitto e spese.

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Scegliere un quartiere

Tokyo è divisa in due zone principali: i 23 quartieri speciali (23区) e la zona Tama (多摩地域, 26 città). Il luogo in cui abiti determina il tuo affitto, il tuo tragitto e la qualità della vita quotidiana.

I 23 quartieri speciali

Ottimi collegamenti con i trasporti, ma affitti più alti. Secondo i dati sugli affitti di SUUMO, i monolocali (1K/1DK) hanno una media di ¥70.000-120.000/mese (le unità 1R possono essere più basse), con variazioni significative per quartiere. Diversi quartieri hanno comunità straniere consolidate e servizi municipali multilingue.

Vedi Cosa sono i 23 quartieri di Tokyo? per una panoramica per zona

La zona Tama

Affitti più bassi e più spazio con lo stesso budget. Gli stessi dati SUUMO mostrano che i monolocali costano in media ¥50.000-70.000/mese nella maggior parte delle città. Più parchi, più verde, popolare tra le famiglie.

Vedi Cosa sono le città di Tokyo? per una panoramica linea per linea

Come decidere:

Se il tuo posto di lavoro è stabilito, usa Yahoo! Transit o Google Maps per controllare i tempi di percorrenza porta a porta. «Dentro i 23 quartieri» non significa automaticamente comodo. Ad esempio, Kichijoji (Città di Musashino, fuori dai 23 quartieri) è a circa 15 minuti da Shinjuku con la JR Chuo Line Rapid, mentre Oizumi-Gakuen (quartiere di Nerima, dentro i 23 quartieri) impiega circa 30-40 minuti per raggiungere Shinjuku con un cambio.

Una regola budgettaria sicura: mantenere l’affitto sotto un terzo dello stipendio netto (vedi anche la guida di UR sul budget per l’affitto). Se guadagni ¥250.000/mese netti, punta a circa ¥80.000 di affitto. Con questo budget, i quartieri orientali come Arakawa, Katsushika e Adachi, o il corridoio della Chuo Line nel Tama, diventano opzioni realistiche. Se non hai ancora una carta di credito in Giappone, Carte di credito per stranieri in Giappone spiega come funziona il processo di valutazione.

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Spese iniziali (budget 4-5 mensilità)

La grande sorpresa per i nuovi arrivati: si paga molto prima ancora di dormire nell’appartamento. Ecco il dettaglio per un immobile da ¥80.000/mese:

Voce	Termine giapponese	Importo	Cos’è
Deposito	敷金 (shikikin)	¥0-160.000	Parzialmente rimborsato all’uscita, al netto dei costi di riparazione. Oltre il 60% delle unità sotto ¥100.000/mese nell’area metropolitana di Tokyo è ora senza deposito
Key money	礼金 (reikin)	¥0-80.000	Un «regalo» al proprietario. Non rimborsabile. Gli immobili senza key money sono in aumento
Commissione d’agenzia	仲介手数料 (chukai tesuryo)	¥88.000	Limite legale: 1 mese di affitto + tasse (proprietario + inquilino combinati). Gli inquilini sono tecnicamente responsabili solo per 0,5 mesi + tasse, ma la maggior parte firma un modulo di consenso per 1 mese
Affitto anticipato	前家賃 (mae yachin)	¥80.000-160.000	Primo mese proporzionale + mese successivo completo, pagati in anticipo
Commissione società garante	保証会社費用 (hosho gaisha hiyou)	¥40.000-80.000	50-100% dell’affitto mensile. Rinnovo annuale applicabile
Assicurazione incendio	火災保険 (kasai hoken)	¥15.000-20.000	In genere una polizza biennale
Sostituzione serratura	鍵交換 (kagi koukan)	¥10.000-30.000	Cambio della serratura del precedente inquilino

Totale: circa ¥350.000-450.000 per un appartamento da ¥80.000/mese.

Scegliere un immobile senza deposito e senza key money può ridurre questa cifra a meno di ¥250.000. Un avvertimento: le unità senza deposito a volte addebitano una tariffa fissa per la pulizia all’uscita. Chiedi informazioni sui costi di uscita prima di firmare.

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Documenti necessari

Questi coprono la maggior parte delle candidature. I requisiti esatti variano in base all’immobile.

• Permesso di soggiorno (在留カード / zairyu card) — Il tuo principale documento d’identità come residente straniero. Mostra lo stato del visto e la data di scadenza. È necessaria una copia
• Passaporto — Utilizzato insieme al permesso di soggiorno per la verifica dell’identità
• Prova di reddito (収入証明 / shunyu shomei) — 3 mesi di buste paga o un certificato fiscale (課税証明書 / kazei shomeisho). La valutazione verifica in genere che il reddito annuale sia almeno 36 volte l’affitto mensile
• Certificato di impiego (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — Rilasciato dal tuo datore di lavoro. Gli studenti forniscono invece un certificato di iscrizione
• Contatto di emergenza in Giappone (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — Nome, numero di telefono e relazione. Va bene un amico o un collega

Può essere richiesto un sigillo personale (印鑑 / inkan), ma molte agenzie ora accettano la firma degli inquilini stranieri. Verifica con l’agenzia in anticipo.

Se sei appena arrivato e non hai ancora registrato il tuo indirizzo, puoi comunque presentare una candidatura purché tu abbia il permesso di soggiorno. Il flusso tipico è completare la registrazione del trasferimento (転入届 / tennyuu todoke) prima di firmare il contratto. Avere un numero di telefono giapponese è importante — gli agenti immobiliari e le società garante devono poter contattarti, e non averlo crea attrito. È una buona idea sistemare il telefono prima di iniziare a cercare appartamento. Vedi Il dilemma telefono e conto bancario per i dettagli.

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Risolvere il problema del garante

I contratti di affitto giapponesi tradizionali richiedono un 連帯保証人 (rentai hoshounin) — un garante personale legalmente responsabile se non paghi l’affitto. Per gli stranieri senza radici profonde in Giappone, questo era un ostacolo insormontabile.

Non più. Le società garante (保証会社 / hosho gaisha) sono diventate lo standard. La maggior parte degli immobili in affitto richiede ora l’utilizzo di una società garante, quindi puoi firmare un contratto senza un garante personale.

Come funziona:

• Commissione iniziale: 50-100% di un mese di affitto (¥40.000-80.000 per un appartamento da ¥80.000)
• Rinnovo annuale: circa ¥10.000/anno o 10-30% dell’affitto mensile
• Verificano il tuo stato del visto, il reddito e l’occupazione

Un numero crescente di società garante si rivolge specificamente agli inquilini stranieri con supporto multilingue. Cercando «外国人 保証会社» (gaikokujin hosho gaisha — società garante per stranieri) si trovano diverse opzioni, e la pagina di supporto JPM per i residenti stranieri raccoglie risorse correlate.

Detto questo, di solito non hai bisogno di trovare tu stesso una società garante. L’agenzia immobiliare ne consiglierà una che lavora con l’immobile che hai scelto. Chiedi semplicemente: «Potete usare una società garante con esperienza nell’accettare inquilini stranieri?» (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

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Dove cercare

Due percorsi principali per trovare appartamenti.

Siti di annunci giapponesi (la selezione più ampia)

È così che i giapponesi trovano gli appartamenti: cercano su un portale, contattano l’agenzia che gestisce un annuncio che gli piace, visitano gli uffici e vanno a vedere l’unità. È il processo standard, e il numero di immobili su questi siti supera di gran lunga quello disponibile tramite i servizi orientati agli stranieri. Se riesci a leggere il giapponese — o usi la traduzione del browser — qui troverai la selezione più ampia.

• SUUMO — Un importante portale immobiliare con la più ampia selezione di annunci
• LIFULL HOME’S — Un importante portale immobiliare. Usa FRIENDLY DOOR per cercare agenzie immobiliari con supporto in lingue straniere

Servizi in inglese

Se il giapponese è un ostacolo, queste piattaforme elencano solo immobili approvati per stranieri:

• GaijinPot Apartments — Tutti gli annunci confermati come amichevoli per gli stranieri. Supporto di intermediazione bilingue
• wagaya Japan — Inglese, cinese, vietnamita. Elenca molti immobili approvati per stranieri
• Real Estate Japan — Ricerca in inglese degli affitti a Tokyo

Cosa dire nell’ufficio dell’agenzia immobiliare

Quando visiti un’agenzia, ecco uno scambio utile:

Tu: «Sto cercando un appartamento vicino alla stazione ○○, sotto ¥80.000/mese.» (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

Agente: «Che tipo di planimetria vuole? 1K o 1LDK?» (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

Tu: «1K va bene. Entro 10 minuti a piedi dalla stazione, se possibile.» (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

Suggerimento: Invia un’e-mail o chiama in anticipo per confermare che accettano inquilini stranieri. Evita una visita inutile.

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Dalla visita alla firma

Visitare un appartamento di persona (内見 / naiken) è essenziale. Le foto possono essere fuorvianti.

Cosa controllare durante una visita:

• Luce e rumore (apri le finestre)
• Pressione dell’acqua e odore dello scarico del bagno
• Spazio per i bagagli (spesso più piccolo del previsto)
• Distanza dal supermercato e dal konbini più vicino (i konbini di Tokyo fanno molto più che vendere cibo — consulta la nostra guida ai konbini)

Hai trovato un posto che ti piace? Candidati subito. Durante la stagione di punta da gennaio a marzo, qualcun altro può presentare una candidatura la stessa sera in cui hai visitato l’appartamento. «Ci dormo sopra» e l’annuncio è chiuso entro il mattino successivo — è uno schema comune nei mesi di punta.

Decidi i tuoi criteri non negoziabili prima di qualsiasi visita: affitto massimo, distanza massima a piedi dalla stazione, caratteristiche indispensabili. Avere criteri chiari ti permette di dire sì o no immediatamente senza ripensamenti.

Dopo la candidatura, la società garante e il proprietario valutano la tua domanda. Con un visto valido e un reddito di 36 volte l’affitto mensile, i risultati arrivano in genere in 3-7 giorni.

Una volta approvato, riceverai la 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — una spiegazione obbligatoria per legge dei termini dell’immobile da parte di un agente immobiliare autorizzato. Viene effettuata in giapponese per impostazione predefinita, ma il MLIT ha preparato modelli di documenti multilingue. Chiedi alla tua agenzia in anticipo se può fornire materiali nella tua lingua.

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Cosa fare se vieni rifiutato come straniero

Succede. Ecco quello che devi sapere.

Secondo l’analisi giuridica del Real Estate Transaction Promotion Center, rifiutare un inquilino esclusivamente in base alla nazionalità può costituire un atto illecito (不法行為 / fuhou koui) ai sensi del diritto giapponese, e i tribunali hanno riconosciuto danni (損害賠償 / songai baishou) in tali casi. Tuttavia la legge vigente non può costringere un proprietario a firmare un contratto.

L’approccio pratico:

Invece di combattere per un immobile specifico, passa a servizi che selezionano in anticipo i proprietari favorevoli agli stranieri. Ogni annuncio su GaijinPot Apartments e Real Estate Japan ha l’approvazione del proprietario per gli inquilini stranieri.

Esistono servizi pubblici di consulenza gratuiti se hai bisogno di aiuto:

• FRESC (Centro di supporto per i residenti stranieri) — Yotsuya Tower 13° piano, accanto alla stazione JR Yotsuya. Quattro ministeri e otto agenzie sotto un unico tetto. Telefono: 0570-011000
• Tokyo Multilingual Consultation Navi — Chiamate gratuite in 14 lingue. 0120-142-142 (giorni feriali 10:00-16:00)

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Alloggi UR (senza garante, senza key money)

L’UR Urban Renaissance Agency gestisce alloggi in affitto pubblici che eliminano diversi degli ostacoli che gli stranieri incontrano con gli affitti privati:

• Nessun garante richiesto
• Nessun key money (礼金)
• Nessuna commissione d’agenzia (仲介手数料)
• Nessuna commissione di rinnovo (更新料)

Per un’unità da ¥80.000/mese, i costi iniziali all’UR ammontano a circa ¥200.000 (deposito + affitto proporzionale + spese condominiali) — meno della metà di un affitto privato.

Chi può candidarsi:

• Residenti di medio-lungo termine con un permesso di soggiorno valido (visto di lavoro, visto studentesco, ecc.)
• Reddito mensile di almeno 4 volte l’affitto (¥320.000/mese per un’unità da ¥80.000)
• Alternativa: risparmi pari a 100 volte l’affitto mensile (¥8.000.000 per la stessa unità) o pagamento anticipato dell’affitto in un’unica soluzione

Gli immobili UR sono meno numerosi e con ubicazione più limitata rispetto agli affitti privati, ma rappresentano un’ottima opzione quando il requisito del garante o le spese iniziali sono un ostacolo.

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Gestire i problemi di affitto

Situazione	Cosa fare
Candidatura respinta	Chiedi all’agenzia il motivo. La breve validità del visto è una ragione comune — ricandidati dopo il rinnovo. Una diversa società garante potrebbe approvarti
Rifiutato ripetutamente per essere straniero	Passa a servizi specializzati per stranieri (GaijinPot, Real Estate Japan). Considera gli alloggi UR
Non riesci a permetterti le spese iniziali	Filtra per immobili senza deposito e senza key money. Alcune agenzie offrono piani di pagamento a rate
Non riesci a leggere il contratto	Chiama FRESC (0570-011000) o Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Richiedi all’agenzia modelli di contratto multilingue
Non riesci a trovare niente che ti piaccia	Rivedi le priorità. Estendere da 10 a 15 minuti a piedi dalla stazione, allentare il requisito sull’età dell’edificio o aggiungere la stazione successiva può aprire nuove opzioni

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Rinnovo del contratto e uscita

La maggior parte dei contratti a Tokyo dura due anni. Al rinnovo, aspettati di pagare una commissione di rinnovo pari a un mese di affitto — standard nell’area di Tokyo — più l’assicurazione incendio (¥15.000-20.000) e il rinnovo della società garante (circa ¥10.000). Gli alloggi UR non prevedono commissioni di rinnovo.

Per andarsene, devi notificare per iscritto alla società di gestione o al proprietario, di solito 1-2 mesi prima della data di uscita prevista. Controlla il tuo contratto per il periodo di preavviso esatto. Un preavviso tardivo può significare pagare l’affitto anche dopo aver lasciato l’appartamento.

Quando te ne vai, ci si aspetta che tu ripristini l’appartamento alle condizioni originali (原状回復 / genjou kaifuku), ma questo non significa riportarlo a nuovo. Secondo le linee guida di ripristino del MLIT, l’usura normale — carta da parati scolorita dal sole, graffi naturali sul pavimento — è responsabilità del proprietario. Paghi solo per i danni causati da negligenza o uso improprio intenzionale: macchie di sigaretta, buchi per chiodi, graffi di animali domestici. Le spese di pulizia all’uscita dipendono dalla dimensione dell’appartamento: ¥20.000-30.000 per un 1R/1K, ¥40.000-60.000 per un 1LDK o superiore.

Il tuo deposito (se ne hai pagato uno) viene restituito al netto dei costi di ripristino e pulizia. Se hai firmato un contratto senza deposito, le spese di pulizia vengono addebitate separatamente all’uscita.

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Alternative all’affitto

Se il processo di affitto standard sembra troppo complicato, esistono altri percorsi.

Case condivise (Share Houses)

Nessun garante richiesto, e le spese iniziali sono solo di alcune decine di migliaia di yen. L’affitto spesso include utenze e internet. Oak House e Cross House sono i principali operatori. Molti nuovi arrivati usano una casa condivisa come prima base mentre si sistemano. È anche un ottimo modo per fare amicizie a Tokyo.

Appartamenti mensili

Unità arredate (マンスリーマンション / mansuri manshon) affittate al mese. Più costosi di un contratto standard, ma senza garante e con ingresso immediato possibile. Un’utile tappa intermedia: viverci mentre cerchi con calma l’appartamento giusto a lungo termine.

Alloggi aziendali

Se ti unisci a un datore di lavoro giapponese, chiedi alle risorse umane degli indennizzi abitativi (住宅手当 / juutaku teate) o degli alloggi aziendali (社宅 / shataku). Questo può eliminare completamente la ricerca dell’appartamento.

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Riferimenti:

• Ministero della Giustizia «Indagine sui residenti stranieri (2016)» https://www.moj.go.jp/content/001226182.pdf (consultato il: 2026-02-16)

• Japan Property Management Association «Supporto per il regolare ingresso degli inquilini stranieri» https://www.jpm.jp/foreign/ (consultato il: 2026-02-16)

• MLIT «Agevole ingresso degli stranieri negli alloggi privati in affitto» https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html (consultato il: 2026-04-08)

• SUUMO «Affitti medi a Tokyo» https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ (consultato il: 2026-04-08)

• UR Urban Renaissance Agency «Un terzo dello stipendio netto è il budget giusto per l’affitto?» https://www.ur-net.go.jp/chintai/college/202402/000732.html (consultato il: 2026-04-08)

• Governo Metropolitano di Tokyo, Quartier Generale per le Politiche Abitative «Agevole ingresso degli stranieri negli alloggi privati in affitto» https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/gaikoku_nyuukyo (consultato il: 2026-02-16)

• MLIT «Sistema di rete di sicurezza abitativa» https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html (consultato il: 2026-05-07)

• LIFULL HOME’S «Indagine sulle tendenze di deposito/key money 2025» https://lifull.com/news/45530/ (consultato il: 2026-02-16)

• UR Urban Renaissance Agency «Requisiti di candidatura» https://www.ur-net.go.jp/chintai/rent/requirements/ (consultato il: 2026-02-16)

• Real Estate Transaction Promotion Center «Analisi del rifiuto basato sulla nazionalità» https://www.retpc.jp/archives/30909/ (consultato il: 2026-02-16)

• Tokyo Multilingual Consultation Navi https://tabunka.tokyo-tsunagari.or.jp/soudan/navi.html (consultato il: 2026-02-16)

• Immigration Services Agency «FRESC» https://www.moj.go.jp/isa/support/fresc/fresc01.html (consultato il: 2026-02-16)

• MLIT «Linee guida per il ripristino degli alloggi in affitto» https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html (consultato il: 2026-05-07)

• MLIT «Commissione massima di intermediazione per le transazioni immobiliari» https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html (consultato il: 2026-05-07)

• UR «Bilanciare reddito e affitto» https://www.ur-net.go.jp/chintai/college/202105/000675.html (consultato il: 2026-05-07)

• SUUMO «Guida alle commissioni di rinnovo» https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/chintai_koushinryou/ (consultato il: 2026-05-07)