Wie hoch sind die Anfangskosten für die Miete einer Wohnung in Tokio?

Rechnen Sie mit etwa 4 bis 5 Monatsmieten als Anfangskosten. Bei einer Wohnung mit ¥80.000 Monatsmiete kommen Kaution, Schlüsselgeld, Maklergebühr, Vorausmiete, Bürgschaftsgesellschaftsgebühr, Feuerversicherung und Schlossaustausch typischerweise auf ¥350.000–¥450.000. Mit einer kautions- und schlüsselgeldfreien Wohnung kann dieser Betrag auf unter ¥250.000 gesenkt werden.

Können Ausländer in Tokio Wohnungen mieten?

Ja, obwohl manche Vermieter ausländische Mieter nach wie vor ablehnen. Laut dem Japan Property Management Association akzeptieren über 90 % der zugelassenen Immobilienmakler ausländische Mieter, aber die Akzeptanzrate bei den Vermietern selbst ist niedriger. Speziell auf Ausländer ausgerichtete Plattformen wie GaijinPot Apartments oder Real Estate Japan zeigen nur vorab geprüfte Objekte und sind daher eine der zuverlässigsten Optionen.

Brauche ich für die Wohnungsmiete einen japanischen Bürgen?

Nein. Obwohl traditionelle Mietverträge einen japanischen persönlichen Bürgen (連帯保証人) erforderten, sind Bürgschaftsgesellschaften (保証会社) inzwischen Standard geworden und machen dies überflüssig. Die meisten Mietobjekte verlangen heute eine Bürgschaftsgesellschaft statt eines persönlichen Bürgen. Die Anfangsgebühr beträgt in der Regel 50–100 % einer Monatsmiete.

Wie lange dauert die Wohnungssuche?

Planen Sie mindestens 2 Wochen ein, besser 4 Wochen als Puffer. Der typische Ablauf: 1–3 Tage für die Wahl des Viertels, 3–7 Tage für die Suche und Kontaktaufnahme mit Maklern, 1–3 Tage für Besichtigungen, 3–7 Tage für die Überprüfung und 1–3 Tage für Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe.

Welche Unterlagen benötige ich für die Wohnungsmiete in Tokio?

In der Regel werden Ihre Aufenthaltskarte (在留カード), der Reisepass, ein Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate oder eine Steuerbescheinigung), eine Arbeitgeberbestätigung und ein Notfallkontakt in Japan benötigt. Ein persönliches Siegel wird gelegentlich verlangt, aber viele Agenturen akzeptieren inzwischen Unterschriften ausländischer Mieter.

Wann ist die beste Zeit für die Wohnungssuche in Tokio?

April bis August ist die ruhigste Zeit — weniger Mitbewerber und mehr Zeit zum Überlegen. Januar bis März ist die belebteste Saison, da das japanische Fiskal- und Schuljahr im April beginnt und eine Welle von Umzügen auslöst. In den Spitzenmonaten können gute Wohnungen innerhalb von Tagen nach der Annonce vergeben sein.

Was sollte ich bei einer Wohnungsbesichtigung prüfen?

Licht- und Lärmverhältnisse durch Öffnen der Fenster prüfen, Wasserdruck und Geruch des Badabflusses testen, Stauraum einschätzen (oft kleiner als auf Fotos) und die Entfernung zum nächsten Supermarkt und Konbini notieren. Besonders in der Hauptsaison sollten Sie bereit sein, sofort zu unterschreiben, wenn Sie die Wohnung mögen — wer übernächtigt, riskiert, dass ein anderer Bewerber schon unterschrieben hat.

L I V I N G

Wohnung in Tokio mieten als Ausländer [Kosten, Bürge, UR-Sozialwohnungen]

Q: Sind UR-Sozialwohnungen eine gute Option für Ausländer?

UR-Sozialwohnungen erfordern keinen Bürgen, kein Schlüsselgeld, keine Maklergebühr und keine Verlängerungsgebühr — die Anfangskosten belaufen sich auf rund ¥200.000 für eine ¥80.000-Wohnung, weniger als die Hälfte einer privaten Mietwohnung. Die Einkommensvoraussetzung beträgt mindestens das 4-fache der Monatsmiete (¥320.000/Monat für eine ¥80.000-Einheit), und Sie benötigen eine gültige mittel- bis langfristige Aufenthaltskarte.

Die Anfangskosten für eine Mietwohnung in Tokio betragen 4–5 Monatsmieten. Auch ohne persönlichen Bürgen ermöglicht eine Bürgschaftsgesellschaft den Vertragsabschluss. Kaution-freie Wohnungen finden, UR-Sozialwohnungen beantragen, mit der 'Keine Ausländer'-Richtlinie umgehen – und der vollständige Ablauf von der Suche bis zum Einzug in nur 2 Wochen.

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Die Realität der Wohnungssuche als Ausländer

Tokios Stadtsilhouette mit Hochhäusern und Wohngebieten, die sich bis zum Horizont erstrecken

Eine Umfrage des japanischen Justizministeriums aus dem Jahr 2016 ergab, dass etwa 40 % der Ausländer bei der Wohnungssuche wegen ihrer Nationalität abgelehnt wurden. Andererseits akzeptieren laut einem Umfragebericht des Japan Property Management Association (JPM) etwa 90 % der zugelassenen Immobilienmakler ausländische Mieter. Diese Zahl bezieht sich jedoch nur auf Makler (Vermittler) — die Akzeptanzrate bei den Vermietern (Eigentümern) ist niedriger. Die Lücke bedeutet nicht unbedingt Feindseligkeit; viele Vermieter machen sich Sorgen über Sprachbarrieren und unbekannte Verfahren.

Die Regierung unternimmt Schritte, um diese Lücke zu schließen. Das MLIT (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) hat mehrsprachige Mietvertragsvorlagen und Richtlinien in 14 Sprachen veröffentlicht, und die Stadtverwaltung Tokio betreibt eine eigene Unterstützungsseite. Im Oktober 2025 trat das geänderte Wohnungssicherheitsnetz-Gesetz in Kraft, das neue Unterstützungssysteme für Ausländer und andere Personen einführt, die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben.

Hinweis: Die oben genannte Umfrage des Justizministeriums stammt aus dem Jahr 2016, und seitdem wurden institutionelle Verbesserungen vorgenommen.

Der vollständige Zeitplan

Viele ausländische Ingenieure, die ich kenne, wohnten im ersten Monat nach ihrer Ankunft in Japan in einer Wohngemeinschaft oder einer Monatsmiete-Wohnung, suchten währenddessen eine geeignete Unterkunft und zogen im zweiten Monat in ihre eigene Wohnung. So läuft der Prozess typischerweise ab:

1. Viertel wählen (1–3 Tage) Einschränken nach Pendelweg und Budget. Innenstädtische Tokyoter 23 Bezirke oder die westlichen Vororte (Tama-Gebiet)?

2. Wohnungsangebote suchen (3–7 Tage) Anzeigen durchsuchen, Objekte vorauswählen, Immobilienmakler kontaktieren.

3. Wohnungen besichtigen (1–3 Tage) Persönlich vorbeikommen. Ziel: 3–4 Besichtigungen pro Tag.

4. Bewerben und auf Überprüfung warten (3–7 Tage) Unterlagen einreichen. Bürgschaftsgesellschaft und Vermieter prüfen Ihre Bewerbung.

5. Unterschreiben und einziehen (1–3 Tage) Die Erklärung der wichtigen Punkte entgegennehmen, den Mietvertrag unterschreiben, die Schlüssel erhalten. Nach dem Einzug müssen Sie Ihren Wohnsitz anmelden, ein Bankkonto eröffnen und Versorgungsleistungen einrichten. Was nach dem Einzugstag kommt, finden Sie unter Mein erster Umzug in Tokio.

Gesamt: Mindestens 2 Wochen, 4 Wochen mit Puffer.

Je nach Aufenthaltsdauer gelten andere Konditionen

Aufenthaltsdauer	Geeignetste Unterkunftsart	Typische Anfangskosten
Unter 3 Monate	Monatsmiete-Wohnung oder WG	¥30.000–150.000
3 Monate bis 1 Jahr	Standardmietvertrag (kautions-/schlüsselgeldfrei)	¥200.000–300.000
Über 1 Jahr	Standardmietvertrag oder UR-Sozialwohnung	¥200.000–450.000

Wenn Sie weniger als sechs Monate bleiben, ist eine Monats-Mietwohnung oft günstiger als die Zahlung von ¥350.000–450.000 an Anfangsgebühren für einen Standardmietvertrag. Bei einem Aufenthalt über sechs Monaten wird eine reguläre Mietwohnung zum besseren Schnäppchen.

Hauptumzugszeit

Der Tokioter Mietmarkt hat einen ausgeprägten saisonalen Rhythmus. Januar bis März ist die geschäftigste Zeit — das japanische Fiskal- und Schuljahr beginnt im April, sodass Universitätsaufnahmen, Neueinstellungen und Unternehmenstransfers gleichzeitig eine Welle von Umzügen auslösen. Gute Wohnungen verschwinden in diesen Monaten schnell. Sie besichtigen eine Wohnung am Samstag, und am Montagmorgen hat jemand anderes bereits unterschrieben.

April bis August ist ruhiger. Weniger neue Angebote, aber auch weniger Mitbewerber — Sie können sich Zeit lassen. September und Oktober verzeichnen einen kleineren Anstieg durch Unternehmenstransfers zur Jahresmitte.

Wenn Sie zeitlich flexibel sind, gibt Ihnen die Vermeidung des Januar–März-Ansturms mehr Spielraum und möglicherweise mehr Verhandlungsmacht bei Miete und Gebühren.

Viertel wählen

Tokioter Gebäude und Bahnlinien durchschneiden die städtische Landschaft

Tokio ist in zwei Hauptzonen unterteilt: die 23 Sonderbezirke (23区) und das Tama-Gebiet (多摩地域, 26 Städte). Wo Sie wohnen, bestimmt Ihre Miete, Ihren Pendelweg und Ihre tägliche Lebensqualität.

Die 23 Sonderbezirke

Hervorragende Verkehrsanbindung, aber höhere Mieten. Laut SUUMO-Mietdaten liegen Studios (1K/1DK) im Durchschnitt bei ¥70.000–120.000/Monat (1R-Einheiten können günstiger sein), mit erheblichen Unterschieden zwischen den Bezirken. Mehrere Bezirke haben etablierte ausländische Gemeinschaften und mehrsprachige Bürgerservices.

Siehe Was sind Tokios 23 Bezirke? für eine Aufschlüsselung nach Gebiet

Das Tama-Gebiet

Niedrigere Mieten und mehr Platz für dasselbe Budget. Dieselben SUUMO-Daten zeigen, dass Studios in den meisten Städten im Durchschnitt ¥50.000–70.000/Monat kosten. Mehr Parks, mehr Grün, bei Familien beliebt.

Siehe Was sind Tokios Städte? für eine streckenweise Aufschlüsselung

Entscheidungshilfe:

Wenn Ihr Arbeitsplatz feststeht, prüfen Sie mit Yahoo! Transit oder Google Maps die tatsächliche Pendelzeit von Tür zu Tür. „In den 23 Bezirken” bedeutet nicht automatisch günstige Lage. Zum Beispiel liegt Kichijoji (Musashino City, außerhalb der 23 Bezirke) mit der JR Chuo Line Rapid etwa 15 Minuten von Shinjuku entfernt, während Oizumi-Gakuen (Nerima-Bezirk, innerhalb der 23 Bezirke) mit einem Umstieg rund 30–40 Minuten nach Shinjuku braucht.

Eine sichere Budgetregel: Miete unter einem Drittel des Nettoeinkommens halten (siehe auch URs Leitfaden zur Mietplanung). Wenn Sie ¥250.000/Monat netto verdienen, streben Sie etwa ¥80.000 Miete an. Bei diesem Budget werden die östlichen Bezirke Arakawa, Katsushika und Adachi oder der Chuo-Line-Korridor im Tama-Gebiet zu realistischen Optionen. Wenn Sie noch keine Kreditkarte in Japan haben, erklärt Kreditkarten für Ausländer in Japan, wie der Überprüfungsprozess funktioniert.

Anfangskosten (4–5 Monatsmieten einplanen)

Dokumente und Stift auf einem Schreibtisch — Mietverträge umfassen mehrere Kostenpositionen

Die größte Überraschung für Neuankömmlinge: Man zahlt viel, bevor man die erste Nacht in der Wohnung schläft. Hier ist eine Aufschlüsselung für ein Objekt mit ¥80.000/Monat:

Position	Japanischer Begriff	Betrag	Was es ist
Kaution	敷金 (shikikin)	¥0–160.000	Wird beim Auszug abzüglich Reparaturkosten teilweise zurückerstattet. Über 60 % der Einheiten unter ¥100.000/Monat im Großraum Tokio haben keine Kaution
Schlüsselgeld	礼金 (reikin)	¥0–80.000	Ein „Geschenk” an den Vermieter, nicht erstattungsfähig. Objekte ohne Schlüsselgeld nehmen zu
Maklergebühr	仲介手数料 (chukai tesuryo)	¥88.000	Gesetzliche Obergrenze: 1 Monatsmiete + Steuer (Vermieter + Mieter zusammen). Mieter haften technisch gesehen nur für 0,5 Monate + Steuer, aber die meisten unterzeichnen eine Einwilligungserklärung für 1 Monat
Vorausmiete	前家賃 (mae yachin)	¥80.000–160.000	Anteilige erste Monat + nächsten vollen Monat, im Voraus gezahlt
Bürgschaftsgesellschaftsgebühr	保証会社費用 (hosho gaisha hiyou)	¥40.000–80.000	50–100 % der Monatsmiete; jährliche Verlängerung gilt
Feuerversicherung	火災保険 (kasai hoken)	¥15.000–20.000	Typischerweise eine 2-Jahres-Police
Schlossaustausch	鍵交換 (kagi koukan)	¥10.000–30.000	Das Schloss des Vormieters austauschen

Gesamt: rund ¥350.000–450.000 für eine ¥80.000/Monat-Wohnung.

Die Wahl einer kautions- und schlüsselgeldfreien Wohnung kann diesen Betrag auf unter ¥250.000 senken. Ein Vorbehalt: Kautionsfreie Einheiten verlangen manchmal beim Auszug eine Pauschalreinigungsgebühr. Fragen Sie vor der Unterzeichnung nach den Auszugskosten.

Benötigte Unterlagen

Dies deckt die meisten Bewerbungen ab. Die genauen Anforderungen variieren je nach Objekt.

Aufenthaltskarte (在留カード / zairyu card) — Ihr primärer Ausweis als ausländischer Bewohner. Zeigt Visumstatus und Ablaufdatum. Eine Kopie ist erforderlich
Reisepass — Wird zusammen mit Ihrer Aufenthaltskarte zur Identitätsprüfung verwendet
Einkommensnachweis (収入証明 / shunyu shomei) — 3 Monate Gehaltsabrechnungen oder eine Steuerbescheinigung (課税証明書 / kazei shomeisho). Die Überprüfung prüft typischerweise, ob das Jahreseinkommen mindestens das 36-fache der Monatsmiete beträgt
Arbeitgeberbestätigung (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — Von Ihrem Arbeitgeber ausgestellt. Studenten reichen stattdessen eine Immatrikulationsbescheinigung ein
Notfallkontakt in Japan (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — Name, Telefonnummer und Beziehung. Ein Freund oder Arbeitskollege ist in Ordnung

Ein persönliches Siegel (印鑑 / inkan) wird gelegentlich angefordert, aber viele Agenturen akzeptieren inzwischen Unterschriften ausländischer Mieter. Klären Sie dies vorab mit der Agentur.

Wenn Sie gerade erst angekommen sind und Ihre Adresse noch nicht angemeldet haben, können Sie trotzdem eine Bewerbung einreichen, solange Sie Ihre Aufenthaltskarte haben. Der typische Ablauf sieht vor, Ihre Einzugsanmeldung (転入届 / tennyuu todoke) vor der Unterzeichnung des Mietvertrags abzuschließen. Eine japanische Telefonnummer ist wichtig — Immobilienmakler und Bürgschaftsgesellschaften müssen Sie erreichen können, und das Fehlen einer Nummer verursacht Reibungsverluste. Es ist ratsam, das Telefon zu regeln, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen. Einzelheiten finden Sie unter Das Telefon- und Bankkonto-Dilemma.

Das Bürgschaftsproblem lösen

Eine Hand hält Hausschlüssel — die Lösung des Bürgschaftsproblems öffnet die Tür zu Ihrem neuen Zuhause

Traditionelle japanische Mietverträge erfordern einen 連帯保証人 (rentai hoshounin) — einen persönlichen Bürgen, der rechtlich haftet, wenn Sie die Miete nicht zahlen. Für Ausländer ohne tiefe Verwurzelung in Japan war dies ein K.o.-Kriterium.

Das ist nicht mehr so. Bürgschaftsgesellschaften (保証会社 / hosho gaisha) sind zum Standard geworden. Die meisten Mietobjekte verlangen jetzt die Nutzung einer Bürgschaftsgesellschaft, sodass Sie einen Mietvertrag ohne persönlichen Bürgen unterzeichnen können.

So funktioniert es:

Anfangsgebühr: 50–100 % einer Monatsmiete (¥40.000–80.000 für eine ¥80.000-Wohnung)
Jährliche Verlängerung: etwa ¥10.000/Jahr oder 10–30 % der Monatsmiete
Sie prüfen Ihren Visumstatus, Ihr Einkommen und Ihre Beschäftigung

Eine wachsende Zahl von Bürgschaftsgesellschaften richtet sich speziell an ausländische Mieter mit mehrsprachigem Support. Die Suche nach „外国人保証会社” (gaikokujin hosho gaisha — Bürgschaftsgesellschaft für Ausländer) liefert mehrere Optionen, und die JPM-Supportseite für ausländische Bewohner fasst verwandte Ressourcen zusammen.

Allerdings müssen Sie in der Regel keine Bürgschaftsgesellschaft selbst finden. Der Immobilienmakler empfiehlt eine, die mit dem von Ihnen gewählten Objekt zusammenarbeitet. Fragen Sie einfach: „Können Sie eine Bürgschaftsgesellschaft mit Erfahrung in der Annahme ausländischer Mieter nutzen?” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

Wo suchen

Ein helles Wohnzimmer mit Holzboden — bei Wohnungsbesichtigungen Licht und Raum prüfen

Zwei Hauptwege zur Wohnungssuche.

Japanische Anzeigenseiten (größte Auswahl)

So finden Japaner Wohnungen: auf einer Portalsseite suchen, die Agentur kontaktieren, die ein gewünschtes Angebot betreut, das Büro aufsuchen und die Einheit besichtigen. Das ist der Standardprozess, und die Anzahl der Objekte auf diesen Seiten übertrifft bei weitem das Angebot ausländerorientierter Dienste. Wenn Sie Japanisch lesen können — oder Browser-Übersetzung nutzen — finden Sie hier die breiteste Auswahl.

SUUMO — Ein großes Immobilienportal mit der größten Anzeigenauswahl
LIFULL HOME’S — Ein großes Immobilienportal. Nutzen Sie FRIENDLY DOOR, um Immobilienmakler mit Fremdsprachenunterstützung zu suchen

Englischsprachige Dienste

Wenn Japanisch eine Hürde ist, listen diese Plattformen nur für Ausländer zugelassene Objekte:

GaijinPot Apartments — Alle Angebote als ausländerfreundlich bestätigt. Zweisprachiger Maklerservice
wagaya Japan — Englisch, Chinesisch, Vietnamesisch. Listet viele ausländer-zugelassene Objekte
Real Estate Japan — Englische Suche nach Tokioter Mietwohnungen

Was Sie im Immobilienbüro sagen können

Wenn Sie eine Agentur besuchen, ist dies ein nützlicher Austausch:

Sie: „Ich suche eine Wohnung in der Nähe des Bahnhofs ○○, unter ¥80.000/Monat.” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

Makler: „Welchen Grundriss möchten Sie? 1K oder 1LDK?” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

Sie: „1K ist in Ordnung. Wenn möglich nicht weiter als 10 Minuten zu Fuß vom Bahnhof.” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

Tipp: Mailen oder rufen Sie vorab an, um zu bestätigen, dass ausländische Mieter akzeptiert werden. Das erspart einen umsonsten Weg.

Von der Besichtigung zur Unterzeichnung

Eine persönliche Wohnungsbesichtigung (内見 / naiken) ist unerlässlich. Fotos können irreführend sein.

Was bei einer Besichtigung zu prüfen ist:

Licht- und Lärmsituation (Fenster öffnen)
Wasserdruck und Geruch des Badabflusses
Stauraum (oft kleiner als erwartet)
Entfernung zum nächsten Supermarkt und Konbini (Konbinis in Tokio bieten weit mehr als nur Lebensmittelverkauf — siehe unseren Konbini-Leitfaden)

Haben Sie eine Wohnung gefunden, die Ihnen gefällt? Bewerben Sie sich sofort. In der Hauptsaison von Januar bis März kann jemand anderes noch am gleichen Abend, an dem Sie die Wohnung besichtigt haben, eine Bewerbung einreichen. „Ich schlafe eine Nacht drüber” und das Angebot ist am nächsten Morgen geschlossen — das ist ein häufiges Muster in der Hauptsaison.

Legen Sie Ihre unverhandelbaren Kriterien vor jeder Besichtigung fest: maximale Miete, maximaler Fußweg vom Bahnhof, Muss-Ausstattung. Klare Kriterien ermöglichen es Ihnen, sofort Ja oder Nein zu sagen, ohne nachzugrübeln.

Nach der Bewerbung prüfen die Bürgschaftsgesellschaft und der Vermieter Ihre Bewerbung. Mit einem gültigen Visum und einem Einkommen von 36-mal der Monatsmiete kommen die Ergebnisse typischerweise in 3–7 Tagen.

Nach der Genehmigung erhalten Sie die 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — eine gesetzlich vorgeschriebene Erklärung der Bedingungen der Immobilie durch einen zugelassenen Immobilienmakler. Diese wird standardmäßig auf Japanisch durchgeführt, aber MLIT hat mehrsprachige Dokumentvorlagen vorbereitet. Fragen Sie Ihre Agentur vorab, ob sie Materialien in Ihrer Sprache bereitstellen kann.

Was tun, wenn Sie als Ausländer abgelehnt werden

Es passiert. Hier ist, was Sie wissen sollten.

Laut der Rechtsanalyse des Real Estate Transaction Promotion Center kann die Ablehnung eines Mieters ausschließlich aufgrund der Nationalität eine unerlaubte Handlung (不法行為 / fuhou koui) nach japanischem Recht darstellen, und Gerichte haben in solchen Fällen Schadensersatz (損害賠償 / songai baishou) zugesprochen. Das geltende Recht kann einen Vermieter jedoch nicht zwingen, einen Mietvertrag zu unterzeichnen.

Der pragmatische Ansatz:

Statt für eine bestimmte Wohnung zu kämpfen, wechseln Sie zu Diensten, die ausländerfreundliche Vermieter vorab prüfen. Jedes Angebot auf GaijinPot Apartments und Real Estate Japan hat Eigentümergenehmigung für ausländische Mieter.

Kostenlose öffentliche Beratungsangebote gibt es, wenn Sie Hilfe benötigen:

FRESC (Foreign Residents Support Center) — Yotsuya Tower 13. Etage, neben dem JR-Bahnhof Yotsuya. Vier Ministerien und acht Behörden unter einem Dach. Telefon: 0570-011000
Tokyo Multilingual Consultation Navi — Kostenlose Anrufe in 14 Sprachen. 0120-142-142 (werktags 10:00–16:00 Uhr)

UR-Sozialwohnungen (kein Bürge, kein Schlüsselgeld)

Außenansicht eines Wohnhauses — UR-Sozialwohnungen haben deutlich niedrigere Anfangskosten

Die UR Urban Renaissance Agency betreibt öffentliche Mietwohnungen, die mehrere Hindernisse beseitigen, mit denen Ausländer bei privaten Mieten konfrontiert sind:

Kein Bürge erforderlich
Kein Schlüsselgeld (礼金)
Keine Maklergebühr (仲介手数料)
Keine Verlängerungsgebühr (更新料)

Für eine ¥80.000/Monat-Einheit belaufen sich die Anfangskosten bei UR auf rund ¥200.000 (Kaution + anteilige Miete + Nebenkosten) — weniger als die Hälfte einer privaten Mietwohnung.

Wer sich bewerben kann:

Mittel- bis langfristige Bewohner mit einer gültigen Aufenthaltskarte (Arbeitsvisum, Studentenvisum usw.)
Monatseinkommen von mindestens dem 4-fachen der Miete (¥320.000/Monat für eine ¥80.000-Einheit)
Alternative: Ersparnisse von 100-facher Monatsmiete (¥8.000.000 für dieselbe Einheit) oder Einmalzahlung der Miete im Voraus

UR-Objekte sind in Zahl und Lage begrenzter als private Mietwohnungen, aber sie sind eine starke Option, wenn die Bürgschaftsanforderung oder Anfangskosten ein Hindernis darstellen.

Umgang mit Mietproblemen

Situation	Was zu tun ist
Bewerbung abgelehnt	Die Agentur nach dem Grund fragen. Kurze Visumgültigkeit ist ein häufiger Grund — nach der Verlängerung neu bewerben. Eine andere Bürgschaftsgesellschaft könnte Sie genehmigen
Wiederholt wegen Ausländertums abgelehnt	Zu auf Ausländer spezialisierten Diensten wechseln (GaijinPot, Real Estate Japan). UR-Sozialwohnungen in Betracht ziehen
Anfangskosten zu hoch	Nach kautions- und schlüsselgeldfreien Objekten filtern. Einige Agenturen bieten Ratenzahlungspläne an
Mietvertrag nicht lesbar	FRESC anrufen (0570-011000) oder Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Mehrsprachige Vertragsvorlagen von der Agentur anfordern
Nichts Passendes gefunden	Prioritäten überdenken. Von 10 auf 15 Minuten Fußweg erweitern, die Gebäudealtersanforderung lockern oder die nächste Station einbeziehen, kann Optionen öffnen

Mietvertragsverlängerung und Auszug

Die meisten Mietverträge in Tokio laufen zwei Jahre. Bei der Verlängerung ist mit einer Verlängerungsgebühr von einer Monatsmiete — im Großraum Tokio üblich — sowie Feuerversicherung (¥15.000–20.000) und Bürgschaftsgesellschaftsverlängerung (etwa ¥10.000) zu rechnen. UR-Sozialwohnungen erheben keine Verlängerungsgebühr.

Beim Auszug müssen Sie die Verwaltungsgesellschaft oder den Vermieter schriftlich benachrichtigen, in der Regel 1–2 Monate vor dem geplanten Auszugsdatum. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf die genaue Kündigungsfrist. Verspätete Kündigung kann bedeuten, dass Sie Miete zahlen, auch nachdem Sie ausgezogen sind.

Wenn Sie ausziehen, wird erwartet, dass Sie die Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen (原状回復 / genjou kaifuku), aber das bedeutet nicht, sie in neuwertigem Zustand zurückzugeben. Gemäß MLITs Wiederherstellungsrichtlinien liegt normale Abnutzung — durch Sonne verblichene Tapeten, natürliche Bodenkratzer — in der Verantwortung des Vermieters. Sie zahlen nur für Schäden durch Fahrlässigkeit oder vorsätzlichen Missbrauch: Zigarettenflecken, Nagellöcher, Haustierkratzer. Auszugsreinigungsgebühren hängen von der Wohnungsgröße ab: ¥20.000–30.000 für eine 1R/1K, ¥40.000–60.000 für eine 1LDK oder größer.

Ihre Kaution (sofern Sie eine gezahlt haben) wird abzüglich der Wiederherstellungs- und Reinigungskosten erstattet. Wenn Sie einen kautionsfreien Mietvertrag unterzeichnet haben, werden die Reinigungsgebühren beim Auszug separat berechnet.

Alternativen zur Miete

Wenn der Standardmietprozess zu aufwändig erscheint, gibt es andere Wege.

Kein Bürge erforderlich, und die Anfangskosten betragen nur einige Zehntausend Yen. Die Miete umfasst oft Nebenkosten und Internet. Oak House und Cross House sind große Anbieter. Viele Neuankömmlinge nutzen eine WG als erste Basis beim Einleben. Sie sind auch ein guter Weg, um in Tokio Freunde zu finden.

Monatsmietwohnungen

Möblierte Einheiten (マンスリーマンション / mansuri manshon), die monatlich gemietet werden. Teurer als ein Standardmietvertrag, aber kein Bürge erforderlich und sofortiger Einzug möglich. Ein praktischer Zwischenstopp: Wohnen Sie dort, während Sie sich Zeit nehmen, die richtige Langzeitwohnung zu finden.

Firmenwohnungen

Wenn Sie bei einem japanischen Arbeitgeber einsteigen, fragen Sie die Personalabteilung nach Wohnungszuschüssen (住宅手当 / juutaku teate) oder Firmenwohnungen (社宅 / shataku). Das kann die Wohnungssuche vollständig erübrigen.