Як орендувати квартиру в Токіо іноземцю [Витрати, Поручитель, UR]

---

Реальність пошуку житла як іноземець

Дослідження Міністерства юстиції Японії 2016 року показало, що близько 40% іноземців, які шукали житло, отримали відмову через свою національність. Водночас, за даними Японської асоціації управління нерухомістю (JPM), близько 90% ліцензованих агентів нерухомості готові працювати з іноземними орендарями. Проте ця цифра стосується лише агентів (брокерів), а не орендодавців (власників нерухомості) — серед них рівень прийняття нижчий. Причина не обов’язково в упередженості: багато орендодавців просто побоюються мовного бар’єру та незнайомих процедур.

Уряд Японії активно працює над усуненням цього розриву. Міністерство землі, інфраструктури, транспорту та туризму (MLIT) опублікувало багатомовні зразки договорів оренди та рекомендації 14 мовами, а Токійська митрополія має власну сторінку підтримки. У жовтні 2025 року набрав чинності оновлений Закон про мережу безпеки в сфері житла, що запровадив нові механізми підтримки для іноземців та інших осіб, які стикаються з труднощами при пошуку житла.

Зауважте: дослідження Міністерства юстиції датується 2016 роком, і відтоді ситуація на інституційному рівні значно покращилась.

---

Повна хронологія процесу

Серед моїх знайомих багато іноземних інженерів після приїзду до Японії спочатку жили в колективному будинку або помісячно орендованій квартирі, а вже в першому місяці активно шукали постійне житло і переїжджали в наступному. Ось як зазвичай виглядає цей процес:

1. Вибір району (1–3 дні) Звузьте пошук за маршрутом до роботи та бюджетом. 23 спеціальних округи (23区 / nijuusan-ku) чи приміські міста на заході (Тама / Tama)?

2. Пошук оголошень (3–7 днів) Перегляньте сайти з оголошеннями, складіть короткий список об’єктів, зв’яжіться з агентствами нерухомості.

3. Перегляд квартир (1–3 дні) Відвідайте особисто. Прагніть до 3–4 переглядів на день.

4. Подача заявки та очікування перевірки (3–7 днів) Подайте документи. Страхова компанія-поручитель та орендодавець розглянуть вашу заявку.

5. Підписання та заселення (1–3 дні) Отримайте обов’язкове роз’яснення важливих умов, підпишіть договір та отримайте ключі. Після заселення потрібно буде зареєструвати адресу, відкрити банківський рахунок і підключити комунальні послуги. Читайте Мій перший самостійний переїзд у Токіо, щоб дізнатися, що відбувається після дня заселення.

Загалом: мінімум 2 тижні, 4 тижні з запасом.

Тривалість проживання впливає на розрахунки

Тривалість проживання	Найкращий тип житла	Типові початкові витрати
До 3 місяців	Помісячна квартира або колективний будинок	¥30 000–150 000
Від 3 місяців до 1 року	Звичайна оренда (без застави/«подяки»)	¥200 000–300 000
Понад 1 рік	Звичайна оренда або UR-житло	¥200 000–450 000

Якщо ви плануєте залишатися менше шести місяців, помісячна квартира загалом обійдеться дешевше, ніж сплачувати ¥350 000–¥450 000 початкових витрат за стандартний договір оренди. При проживанні понад шість місяців звичайна оренда стає вигіднішим варіантом.

Пік орендного сезону

Ринок оренди Токіо має чітко виражену сезонність. З січня по березень — найжвавіший період: японський фіскальний і навчальний рік починається в квітні, тому вступ до університетів, прийом нових співробітників і корпоративні переведення одночасно спричиняють хвилю переїздів. У ці місяці гарні квартири зникають блискавично. Ви переглядаєте квартиру в суботу — а в понеділок вранці хтось інший уже підписав договір.

З квітня по серпень — спокійніше. Нових оголошень менше, але й конкурентів теж менше — можна не поспішати. У вересні та жовтні спостерігається менший сплеск, пов’язаний із корпоративними переведеннями в середині року.

Якщо у вас є гнучкість щодо термінів, уникнення пікового сезону (січень–березень) дає більше простору для маневру і, можливо, більше важелів для переговорів щодо орендної плати та комісій.

---

Вибір району

Токіо поділяється на дві основні зони: 23 спеціальних округи (23区 / nijuusan-ku) та район Тама (多摩地域 / Tama chiiki, 26 міст). Місце проживання визначає вартість оренди, маршрут до роботи та якість повсякденного життя.

23 спеціальних округи

Відмінна транспортна доступність, але вища орендна плата. За даними SUUMO про орендну плату, студії (1K/1DK) коштують у середньому ¥70 000–120 000/місяць (1R можуть бути дешевшими), із суттєвими відмінностями між округами. У кількох округах сформувалися іноземні громади та діють багатомовні міські служби.

Дивіться Що таке 23 округи Токіо? для детального огляду за районами

Район Тама

Нижча орендна плата та більше простору за той самий бюджет. За тими ж даними SUUMO, студії в більшості міст коштують у середньому ¥50 000–70 000/місяць. Більше парків і зелені, популярний серед сімей.

Дивіться Що таке міста Токіо? для огляду за маршрутами

Як вибрати:

Якщо місце роботи вже визначено, скористайтесь Yahoo! Transit або Google Maps, щоб перевірити час у дорозі від дверей до дверей. «В межах 23 округів» не завжди означає зручно. Наприклад, Кічіджодзі (Musashino City, поза 23 округами) за швидким поїздом JR Chuo Line до Сінджуку займає близько 15 хвилин, тоді як Ойдзумі-Гакуен (Nerima Ward, у межах 23 округів) до Сінджуку з пересадкою займає близько 30–40 хвилин.

Безпечне правило бюджетування: орендна плата не повинна перевищувати третину вашого чистого доходу (дивіться також посібник UR щодо бюджетування оренди). При доході ¥250 000/місяць після оподаткування орієнтуйтесь приблизно на ¥80 000 оренди. За таким бюджетом реалістичними варіантами стають східні округи — Аракава (Arakawa), Кацусіка (Katsushika) та Адачі (Adachi) або коридор лінії Чуо (Chuo Line) у Тамі. Якщо ви ще не маєте кредитної картки в Японії, у статті Кредитні картки для іноземців у Японії пояснюється, як відбувається перевірка.

---

Початкові витрати (Бюджет на 4–5 місяців оренди)

Найбільший сюрприз для новачків: потрібно сплатити чималу суму ще до того, як ви переночуєте в квартирі. Ось детальний розбір для нерухомості за ¥80 000/місяць:

Стаття	Японська назва	Сума	Опис
Застава	敷金 (shikikin)	¥0–160 000	Частково повертається після виїзду за вирахуванням витрат на ремонт. Понад 60% квартир до ¥100 000/місяць у Великому Токіо нині пропонуються без застави
«Подяка» орендодавцю	礼金 (reikin)	¥0–80 000	«Подарунок» орендодавцю. Не повертається. Кількість оголошень без reikin зростає
Агентська комісія	仲介手数料 (chukai tesuryo)	¥88 000	Законодавчий максимум: 1 місяць оренди + податок (разом від орендодавця та орендаря). Технічно орендар зобов’язаний сплатити лише 0,5 місяця + податок, але більшість підписують згоду на 1 місяць
Авансовий платіж	前家賃 (mae yachin)	¥80 000–160 000	Пропорційна частина за перший місяць + наступний повний місяць, сплачуються заздалегідь
Комісія страхової компанії-поручителя	保証会社費用 (hosho gaisha hiyou)	¥40 000–80 000	50–100% місячної оренди. Щорічне поновлення
Страхування від пожежі	火災保険 (kasai hoken)	¥15 000–20 000	Зазвичай поліс на 2 роки
Заміна замка	鍵交換 (kagi koukan)	¥10 000–30 000	Заміна замка після попереднього орендаря

Загалом: приблизно ¥350 000–¥450 000 для квартири за ¥80 000/місяць.

Вибір квартири без застави та «подяки» може знизити суму до менш ніж ¥250 000. Один нюанс: квартири без застави іноді передбачають фіксовану плату за прибирання при виїзді. Уточніть витрати на виїзд перед підписанням договору.

---

Необхідні документи

Наступний перелік підходить для більшості заявок. Точні вимоги залежать від конкретного об’єкта.

• Посвідка на проживання (在留カード / zairyu card) — ваш основний документ як іноземного резидента. Вказує статус візи та термін її дії. Потрібна копія
• Паспорт — використовується разом із посвідкою на проживання для підтвердження особи
• Підтвердження доходу (収入証明 / shunyu shomei) — зарплатні відомості за 3 місяці або довідка про оподаткування (課税証明書 / kazei shomeisho). Під час перевірки зазвичай перевіряють, що річний дохід становить щонайменше 36-кратну місячну орендну плату
• Довідка з місця роботи (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — видається роботодавцем. Студенти надають замість неї довідку про зарахування
• Контактна особа для екстрених ситуацій у Японії (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — ім’я, номер телефону та характер стосунків. Підійде друг або колега

Особиста печатка (印鑑 / inkan) іноді є обов’язковою, але багато агентств нині приймають підписи від іноземних орендарів. Уточніть це в агентстві заздалегідь.

Якщо ви щойно приїхали й ще не зареєстрували адресу, ви все одно можете подати заявку за наявності посвідки на проживання. Зазвичай реєстрацію за місцем проживання (転入届 / tennyuu todoke) завершують до підписання договору оренди. Японський номер телефону важливий — агенти та страхові компанії-поручителі мають можливість зв’язатися з вами, і відсутність номера ускладнює процес. Краще подбати про телефон до початку пошуку квартири. Читайте Замкнене коло з телефоном та банківським рахунком для деталей.

---

Вирішення проблеми поручителя

Традиційно японські договори оренди вимагають 連帯保証人 (rentai hoshounin) — особистого поручителя, який несе юридичну відповідальність у разі несплати оренди. Для іноземців без міцних зв’язків у Японії це була непоборна перешкода.

Зараз ситуація інша. Страхові компанії-поручителі (保証会社 / hosho gaisha) стали стандартом. Більшість об’єктів оренди тепер вимагають залучення такої компанії, тому підписати договір без особистого поручителя цілком можливо.

Як це працює:

• Початкова комісія: 50–100% місячної оренди (¥40 000–¥80 000 для квартири за ¥80 000)
• Щорічне поновлення: близько ¥10 000/рік або 10–30% місячної оренди
• Перевіряють статус візи, дохід та зайнятість

Дедалі більше страхових компаній-поручителів спеціалізується на роботі з іноземними орендарями та надає багатомовну підтримку. Пошук за запитом «外国人 保証会社» (gaikokujin hosho gaisha — страхова компанія для іноземців) дасть кілька варіантів, а сторінка JPM з підтримки іноземних резидентів містить відповідні ресурси.

Втім, зазвичай вам не потрібно самостійно шукати страхову компанію-поручителя. Агентство нерухомості порекомендує ту, що співпрацює з обраним вами об’єктом. Просто запитайте: «Чи є у вас страхова компанія з досвідом роботи з іноземними орендарями?» (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

---

Де шукати житло

Існує два основних способи знайти квартиру.

Японські сайти оголошень (найбільший вибір)

Саме так японці шукають квартири: знаходять потрібне на порталі, зв’язуються з агентством, що займається цим об’єктом, відвідують офіс і йдуть на перегляд. Це стандартний процес, і кількість об’єктів на цих сайтах значно перевершує пропозицію на сервісах для іноземців. Якщо ви читаєте японською — або використовуєте переклад у браузері — тут найширший вибір.

• SUUMO — Провідний портал нерухомості з найбільшою кількістю оголошень
• LIFULL HOME’S — Провідний портал нерухомості. Скористайтесь FRIENDLY DOOR, щоб знайти агентства з підтримкою іноземних мов

Англомовні сервіси

Якщо японська — бар’єр, ці платформи пропонують лише об’єкти, схвалені для іноземців:

• GaijinPot Apartments — Усі оголошення підтверджені як сприятливі для іноземців. Двомовна підтримка від брокера
• wagaya Japan — Англійська, китайська, в’єтнамська. Великий вибір об’єктів для іноземців
• Real Estate Japan — Пошук оренди в Токіо англійською

Що сказати в агентстві нерухомості

Ось корисний діалог під час відвідування агентства:

Ви: «Шукаю квартиру поблизу станції ○○, до ¥80 000/місяць.» (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

Агент: «Яке планування вам потрібне? 1K чи 1LDK?» (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

Ви: «1K підійде. Якщо можливо, у пішохідній доступності 10 хвилин від станції.» (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

Порада: Зателефонуйте або напишіть заздалегідь, щоб підтвердити, що агентство працює з іноземними орендарями. Це позбавить вас від даремної поїздки.

---

Від перегляду до підписання

Особистий перегляд квартири (内見 / naiken) є обов’язковим. Фото можуть вводити в оману.

Що перевіряти під час перегляду:

• Освітлення та рівень шуму (відкрийте вікна)
• Тиск води та запах каналізації у ванній кімнаті
• Місце для зберігання (часто менше, ніж очікується)
• Відстань до найближчого супермаркету та магазину-конвеніторії (конвеніторії в Токіо роблять набагато більше, ніж продають їжу — читайте наш путівник по конбіні)

Знайшли квартиру до вподоби? Подавайте заявку одразу. У пік сезону (січень–березень) хтось інший може подати заявку того ж вечора, коли ви переглядали квартиру. «Подумаю до ранку» — і наступного ранку оголошення вже закрите. Це типова ситуація у пікові місяці.

Визначте свої обов’язкові критерії до будь-якого перегляду: максимальна орендна плата, максимальна відстань пішки від станції, обов’язкові характеристики. Чіткі критерії дозволяють відповідати «так» або «ні» одразу, без вагань.

Після подачі заявки страхова компанія та орендодавець перевіряють вашу кандидатуру. При наявності чинної візи та доходу в 36-кратному розмірі місячної оренди результати зазвичай надходять через 3–7 днів.

Після схвалення ви отримаєте 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — обов’язкове роз’яснення умов об’єкта ліцензованим агентом нерухомості. За замовчуванням воно проводиться японською, але MLIT підготувало багатомовні зразки документів. Заздалегідь запитайте агентство, чи можуть вони надати матеріали вашою мовою.

---

Що робити, якщо вас відхилили через національність

Таке трапляється. Ось що варто знати.

Відповідно до правового аналізу Центру сприяння операціям з нерухомістю, відмова орендарю виключно на підставі національності може бути визнана деліктом (不法行為 / fuhou koui) за японським законодавством, і суди присуджували відшкодування збитків (損害賠償 / songai baishou) у таких справах. Однак чинне законодавство не може зобов’язати орендодавця підписати договір.

Практичний підхід:

Замість того щоб домагатися конкретного об’єкта, перейдіть до сервісів, які попередньо відбирають орендодавців, сприятливих до іноземців. Кожне оголошення на GaijinPot Apartments та Real Estate Japan має схвалення власника для іноземних орендарів.

Якщо потрібна допомога, існують безкоштовні публічні консультаційні служби:

• FRESC (Центр підтримки іноземних резидентів) — Yotsuya Tower, 13-й поверх, поруч із залізничною станцією JR Йоцуя. Чотири міністерства та вісім агентств під одним дахом. Телефон: 0570-011000
• Tokyo Multilingual Consultation Navi (Навігатор багатомовних консультацій Токіо) — Безкоштовні дзвінки 14 мовами. 0120-142-142 (будні 10:00–16:00)

---

Житло UR (Без поручителя, без «подяки»)

Агентство міського відродження UR управляє державним орендним житлом, яке усуває кілька бар’єрів, з якими іноземці стикаються при приватній оренді:

• Поручитель не потрібен
• Немає «подяки» орендодавцю (礼金 / reikin)
• Немає агентської комісії (仲介手数料 / chukai tesuryo)
• Немає плати за поновлення договору (更新料 / koushinryou)

Для квартири за ¥80 000/місяць початкові витрати в UR складуть приблизно ¥200 000 (застава + пропорційна орендна плата + плата за спільні приміщення) — менше половини від вартості приватної оренди.

Хто може подати заявку:

• Резиденти середнього або довгострокового терміну перебування з чинною посвідкою на проживання (робоча виза, студентська виза тощо)
• Щомісячний дохід щонайменше в 4-кратному розмірі орендної плати (¥320 000/місяць для квартири за ¥80 000)
• Альтернатива: заощадження в 100-кратному розмірі місячної оренди (¥8 000 000 для того ж об’єкта) або повна попередня оплата оренди

Об’єктів UR менше, і їх розташування обмеженіше, ніж при приватній оренді, проте це сильний варіант, якщо вимога поручителя або початкові витрати є перешкодою.

---

Вирішення проблем із орендою

Ситуація	Що робити
Заявку відхилено	Запитайте агентство про причину. Коротка дія візи — поширена причина; повторно подайте заявку після поновлення. Інша страхова компанія-поручитель може схвалити
Неодноразові відмови через національність	Перейдіть на спеціалізовані сервіси для іноземців (GaijinPot, Real Estate Japan). Розгляньте UR-житло
Недостатньо коштів на початкові витрати	Фільтруйте за квартирами без застави та «подяки». Деякі агентства пропонують розстрочку
Не можу прочитати договір оренди	Зателефонуйте до FRESC (0570-011000) або Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Попросіть агентство надати багатомовні шаблони договорів
Нічого підходящого не знайдено	Переглянте свої пріоритети. Розширення відстані від станції з 10 до 15 хвилин, послаблення вимог до віку будівлі або додавання сусідньої станції може відкрити нові варіанти

---

Поновлення договору та виїзд

Більшість договорів оренди в Токіо укладаються строком на два роки. При поновленні розраховуйте на плату в розмірі одного місяця оренди — стандарт для токійського ринку — плюс страхування від пожежі (¥15 000–20 000) та поновлення договору зі страховою компанією-поручителем (близько ¥10 000). Житло UR не передбачає плати за поновлення.

Для виїзду необхідно письмово повідомити компанію з управління нерухомістю або орендодавця, як правило, за 1–2 місяці до запланованої дати виїзду. Перевірте договір щодо точного терміну повідомлення. Несвоєчасне повідомлення може призвести до нарахування орендної плати навіть після фактичного виїзду.

При виїзді очікується відновлення квартири до первісного стану (原状回復 / genjou kaifuku), але це не означає повернення до стану «нового». Згідно з рекомендаціями MLIT щодо відновлення, природний знос — вицвілі від сонця шпалери, природне подряпання підлоги — є відповідальністю орендодавця. Ви сплачуєте лише за шкоду, заподіяну через недбалість або навмисне пошкодження: плями від цигарок, дірки від цвяхів, подряпини від домашніх тварин. Вартість прибирання при виїзді залежить від площі квартири: ¥20 000–30 000 для 1R/1K, ¥40 000–60 000 для 1LDK і більше.

Застава (якщо ви її сплачували) повертається за вирахуванням витрат на відновлення та прибирання. Якщо ви підписали договір без застави, плата за прибирання виставляється окремо при виїзді.

---

Альтернативи оренді

Якщо стандартний процес оренди здається занадто складним, існують інші шляхи.

Колективні будинки

Поручитель не потрібен, а початкові витрати складають лише кілька десятків тисяч єн. Орендна плата часто включає комунальні послуги та інтернет. Oak House та Cross House — провідні оператори. Багато новачків використовують колективний будинок як першу базу для облаштування. Це також чудовий спосіб познайомитися з людьми в Токіо.

Помісячні квартири

Мебльовані квартири (マンスリーマンション / mansuri manshon), що орендуються помісячно. Дорожче, ніж стандартна оренда, але поручитель не потрібен і заселення відбувається одразу. Практичний проміжний варіант: живіть у такій квартирі, поки не знайдете відповідне довгострокове житло.

Корпоративне житло

Якщо ви приєднуєтесь до японської компанії, запитайте відділ кадрів про надбавку на житло (住宅手当 / juutaku teate) або корпоративне житло (社宅 / shataku). Це може повністю виключити необхідність пошуку квартири.

---

Пов’язані статті

• Що таке 23 округи Токіо? — Діапазони орендної плати, дитячі заклади, маршрути до роботи — чим відрізняється кожен округ. Необхідно для вибору району
• Що таке міста Токіо? — 26 міст на захід від 23 округів. Нижча орендна плата, більше простору, хороший доступ до природи
• Мій перший самостійний переїзд у Токіо — Особистий досвід пошуку квартири, підписання договору та дня заселення
• Замкнене коло з телефоном та банківським рахунком — Як отримати номер телефону та відкрити банківський рахунок після переїзду
• Як здійснюються платежі в Японії — Які способи оплати мати після переїзду
• Велоспорт у Токіо — Якщо ви вибираєте між варіантами пересування, велосипед може заощадити час і гроші в потрібному окрузі
• Сортування сміття в Токіо — Правила відрізняються від округу до округу; знання їх до заселення позбавить зайвого клопоту
• Доставка посилок для іноземців у Токіо — Як справлятися з пропущеними доставками та запитами на повторну доставку з першого дня

---

Джерела:

• Міністерство юстиції Японії «Дослідження іноземних резидентів (2016)» https://www.moj.go.jp/content/001226182.pdf (дата доступу: 2026-02-16)
• Японська асоціація управління нерухомістю «Підтримка для безперешкодного в’їзду іноземних орендарів» https://www.jpm.jp/foreign/ (дата доступу: 2026-02-16)
• MLIT «Безперешкодний в’їзд іноземців у приватне орендне житло» https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html (дата доступу: 2026-04-08)
• SUUMO «Середні ціни оренди в Токіо» https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ (дата доступу: 2026-04-08)
• UR Агентство міського відродження «Чи є третина чистого доходу правильним бюджетом на оренду?» https://www.ur-net.go.jp/chintai/college/202402/000732.html (дата доступу: 2026-04-08)
• Токійська митрополія, Відділ житлової політики «Безперешкодний в’їзд іноземців у приватне орендне житло» https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/gaikoku_nyuukyo (дата доступу: 2026-02-16)
• MLIT «Система мережі безпеки в сфері житла» https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html (дата доступу: 2026-05-07)
• LIFULL HOME’S «Дослідження тенденцій із заставою та礼金 у 2025 році» https://lifull.com/news/45530/ (дата доступу: 2026-02-16)
• UR Агентство міського відродження «Вимоги до заявки» https://www.ur-net.go.jp/chintai/rent/requirements/ (дата доступу: 2026-02-16)
• Центр сприяння операціям з нерухомістю «Аналіз відмов за ознакою національності» https://www.retpc.jp/archives/30909/ (дата доступу: 2026-02-16)
• Tokyo Multilingual Consultation Navi https://tabunka.tokyo-tsunagari.or.jp/soudan/navi.html (дата доступу: 2026-02-16)
• Агентство імміграційних послуг «FRESC» https://www.moj.go.jp/isa/support/fresc/fresc01.html (дата доступу: 2026-02-16)
• MLIT «Рекомендації щодо відновлення орендного житла» https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html (дата доступу: 2026-05-07)
• MLIT «Максимальна брокерська комісія за операції з нерухомістю» https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html (дата доступу: 2026-05-07)
• UR «Баланс між доходом та орендою» https://www.ur-net.go.jp/chintai/college/202105/000675.html (дата доступу: 2026-05-07)
• SUUMO «Посібник з плати за поновлення договору» https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/chintai_koushinryou/ (дата доступу: 2026-05-07)