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外国人在东京租房完整指南 [费用、担保人、UR公营住宅]

东京租房的初始费用约为月租的4至5个月。即使没有担保人，也可以通过担保公司完成签约。如何找到零押金房源、UR公营住宅的申请条件、应对'拒绝外国人'政策的方法，以及从找房到入住最快2周的完整流程。

外国人在东京租房完整指南 [费用、担保人、UR公营住宅]

外国人找房的现实状况

东京高楼林立，住宅区延伸至地平线的都市景观

根据2016年法务省的调查，约有40%的外国人在找房时因国籍而遭到拒绝。另一方面，根据日本租赁住宅管理业协会（JPM）的调查报告，约90%的持牌不动产业者接受外国租客。但这个数字仅涵盖业者（中介），房东（物业所有人）层面的接受率则更低。这个落差并不必然代表敌意，许多房东只是担心语言沟通障碍和不熟悉的手续。

政府也在积极缩小这个差距。国土交通省（MLIT）已发布14种语言的多语言租赁合同模板和指南，东京都政府也设有专属的支援页面。2025年10月，修正版住宅安全网法正式施行，针对难以找到住房的外国人等群体，引进了新的支援制度。

注意：上述法务省调查为2016年资料，此后已有制度上的改善。

完整时间规划

我认识的许多外国工程师，在刚到日本的第一个月会住在合租屋或月租公寓，同时物色自己的房子，第二个月再搬进自己的公寓。以下是典型的流程：

1. 选定地区（1至3天） 依通勤距离和预算缩小范围。选择东京23区，还是西边的多摩地区？

2. 搜索房源（3至7天） 浏览租房网站，筛选房源，联系不动产业者。

3. 看房（1至3天） 亲自前往看房。建议一天安排3至4间。

4. 申请并等待审核（3至7天） 提交文件，由担保公司和房东进行审核。

5. 签约与入住（1至3天） 接受重要事项说明，签署合同，领取钥匙。入住后还需要办理户籍迁入、开立银行账户、申办水电等手续。入住后的详细流程请参考初次在东京独立生活。

总计：最短2周，预留缓冲则需4周。

依居住期间选择最适方案

居住期间最适住房类型一般初始费用
3个月以下月租公寓或合租屋3万至15万日元
3个月至1年一般租房（免押金/礼金）20万至30万日元
1年以上一般租房或UR公营住宅20万至45万日元

若居住不到6个月，月租公寓的总费用通常低于支付35万至45万日元初始费用的一般租房。居住超过6个月，一般租房则更划算。

搬家旺季

东京的租房市场有明显的季节性节奏。1月至3月是最旺的时期——日本的会计年度及学年均于4月开始，因此大学入学、新人就职、企业调职都集中在此时，引发大量搬迁需求。这几个月内，好的房源消失得很快，周六看的房子，周一早上可能已被别人签约了。

4月至8月较为平静，新房源数量减少，但竞争者也少，可以从容比较。9月至10月则因企业年中调职而出现小幅旺季。

若时间有弹性，避开1至3月的旺季，不仅能找到更多房源，在房租和费用方面也可能有更多议价空间。

选择地区

东京的建筑与铁路线切割城市景观

东京主要分为两大区域：23个特别区（23区）和多摩地区（多摩地域，26个城市）。居住地点决定了月租、通勤时间和日常生活品质。

23个特别区

交通便利，但月租较高。根据SUUMO的租金数据，单间（1K/1DK）的平均月租为7万至12万日元（1R型态可能更低），各区之间差异显著。多个区域拥有成熟的外国人社区，并提供多语言市民服务。

各地区详细说明请参考东京23区是什么？

多摩地区

相同预算可以租到更大的空间，月租也更低。同一份SUUMO数据显示，大多数城市的单间平均月租为5万至7万日元。公园和绿地较多，深受家庭欢迎。

各路线详细说明请参考东京的城市是什么？

如何决定：

若工作地点已确定，可使用Yahoo! Transit或谷歌地图查询实际的通勤时间。“在23区内”不一定就方便。例如，23区外的吉祥寺（武藏野市）搭乘JR中央线快速列车到新宿约15分钟，而23区内的大泉学园（练马区）到新宿则需换车，约需30至40分钟。

安全的预算原则：月租控制在实领工资的三分之一以内（参考UR的租金预算指南）。若税后月收入为25万日元，月租目标设在8万日元左右。依上述SUUMO数据，荒川区、葛饰区、足立区等东侧地区，或多摩地区的中央线沿线，都是符合预算的现实选项。若尚未办理日本信用卡，可参考在日本办信用卡的方法了解审核流程。

初始费用（准备月租的4至5个月）

桌上的文件和笔——租约涉及多项费用

对初来乍到的人来说，最大的惊讶之一就是初始费用。在住进去之前，就必须支付相当可观的金额。以月租8万日元的房源为例：

项目日文名称金额说明
押金敷金（shikikin）0至16万日元退租时扣除修缮费用后部分退还。东京都市圈月租10万日元以下的房源中，超过60%已免押金
礼金礼金（reikin）0至8万日元给房东的”感谢费”，不退还。免礼金房源正在增加
中介费仲介手数料（chukai tesuryo）8万8千日元法定上限：月租1个月+税（房东+租客合计）。租客理论上只须负担0.5个月+税，但大多数人会签署同意书负担1个月
预付月租前家賃（mae yachin）8万至16万日元入住首月的日数比例月租＋下个月整月月租，须预先支付
担保公司费用保証会社費用（hosho gaisha hiyou）4万至8万日元月租的50至100%，每年更新时需缴纳续约费
火灾保险火災保険（kasai hoken）1万5千至2万日元通常为2年期保单
换锁费用鍵交換（kagi koukan）1万至3万日元更换前任租客时代的门锁

合计：月租8万日元的公寓约需35万至45万日元。

选择免押金、免礼金的房源，可降至25万日元以内。不过需注意，免押金房源退租时有时会收取固定清洁费，签约前请务必确认退租费用。

所需文件

以下为大多数申请所需的文件，实际需求因房源而异。

  • 在留卡（在留カード / zairyu card）——外国居住者的主要身份证件，显示签证类别和到期日，须提交复印件
  • 护照——与在留卡一起用于身份确认
  • 收入证明（収入証明 / shunyu shomei）——3个月的工资明细，或课税证明书（課税証明書 / kazei shomeisho）。审核通常要求年收入为月租的36倍以上
  • 在职证明书（在籍証明書 / zaiseki shomeisho）——由雇主出具，学生则提交在学证明
  • 日本国内紧急联系人（緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki）——姓名、电话号码及关系，朋友或同事均可

部分业者要求提供印章（印鑑 / inkan），但许多业者现在接受外国租客以签名代替，建议事先与业者确认。

若刚到日本尚未办理地址登记，只要持有在留卡仍可提出申请。一般流程是在签约前完成迁入登记（転入届 / tennyuu todoke）。拥有日本手机号码也很重要——不动产业者和担保公司需要联系您，没有号码会造成不必要的麻烦。建议在开始找房前先解决手机问题。详情请参考手机与银行账户的两难困境。

解决担保人问题

手持钥匙——解决担保人问题，新家的门就此打开

传统日本租约要求连带担保人（連帯保証人）——一位在您未缴房租时需负法律责任的个人担保人。对在日本没有深厚人脉的外国人来说，这曾是一道无法跨越的障碍。

但现在不同了。担保公司（保証会社 / hosho gaisha）已成为主流，大多数租赁房源现在要求使用担保公司，而非个人担保人，因此无需在日本认识担保人也能完成签约。

运作方式：

  • 初始费用：月租的50至100%（月租8万日元的公寓约需4万至8万日元）
  • 年度续约费：约每年1万日元，或月租的10至30%
  • 审核内容包括签证状态、收入和就业情况

越来越多担保公司专门服务外国租客，提供多语言支持。搜索”外国人 保証会社”（gaikokujin hosho gaisha——外国人担保公司）可找到多个选项，JPM外国居民支援页面也整理了相关资源。

不过，通常不需要自己寻找担保公司，不动产业者会推荐与该房源合作的担保公司。您可以这样询问：“可以使用有外国人入居实绩的担保公司吗？” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

如何搜索房源

采光良好的木地板客厅——看房时请确认采光和空间

找房源主要有两个途径。

日文租房网站（房源数量最多）

这是日本人找公寓的方式：在租房平台搜索，联系负责该房源的业者，前往办公室，再去看房。这是标准流程，这些网站上的房源数量远超外国人专属服务。若能阅读日文，或使用浏览器翻译功能，这里能提供最广泛的选择。

  • SUUMO — 日本最大的房地产门户网站，房源数量最多
  • LIFULL HOME’S — 大型房地产门户网站。可使用FRIENDLY DOOR搜索提供外语服务的不动产业者

英语服务

若日语是障碍，这些平台仅列出已确认接受外国人的房源：

在不动产业者办公室可用的日语

前往业者办公室时，以下对话可作为参考：

您：“我在找○○站附近，月租8万日元以下的房子。” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

业者：“您希望的户型是什么？1K还是1LDK？” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

您：“1K就好，如果距车站步行10分钟以内会更好。” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

建议： 前往之前先以电子邮件或电话确认业者是否接受外国租客，可避免白跑一趟。

从看房到签约

实地看房（内見 / naiken）是必要步骤，照片可能具有误导性。

看房时应确认的事项：

  • 采光和噪音（打开窗户确认）
  • 水压及浴室排水口的气味
  • 收纳空间（通常比照片所显示的还要小）
  • 离最近的超市和便利店的距离（东京的便利店功能远超销售食品——详见便利店指南）

找到心仪的房源了吗？当场申请。 在1至3月的旺季，您看完房的同一天晚上，其他人可能已提出申请。“让我想想”，隔天早上房源就关闭了——这是旺季期间常见的情况。

在任何看房前，先决定自己的底线：最高月租、距车站最远步行距离、必要条件。有了明确标准，才能当场立即决定，不必事后犹豫。

申请后，担保公司和房东会进行审核。持有有效签证且收入为月租36倍以上，通常3至7天可得到结果。

审核通过后，您将接受重要事项说明（重要事項説明 / juuyou jikou setsumei）——由持牌不动产业者就房源条款进行的法定说明。默认以日语进行，但国土交通省已备有多语言文件模板。请事先询问业者是否能提供您语言的资料。

若因外国人身份遭拒怎么办

这种情况确实存在，以下是您应该知道的事。

根据不动产交易推进中心的法律分析，仅以国籍为由拒绝租客，在日本法律上可能构成侵权行为（不法行為 / fuhou koui），法院也有判令赔偿损害（損害賠償 / songai baishou）的案例。但现行法律无法强制房东签署租约。

实际的应对方式：

与其为特定房源奋力争取，不如改用预先确认外国人友善的平台，GaijinPot Apartments和Real Estate Japan上的每个房源都已获得房东对外国租客的核可。

若需要协助，可使用以下免费公共咨询服务：

UR公营住宅（无需担保人，无礼金）

公寓大楼外观——UR公营住宅的初始费用显著较低

UR都市机构营运的公共租赁住宅，消除了外国人在一般租房时面临的几项障碍：

  • 无需担保人
  • 无礼金（礼金）
  • 无中介费（仲介手数料）
  • 无续约费（更新料）

以月租8万日元的房源为例，UR的初始费用约为20万日元（押金＋日数比例月租＋管理费），不到一般租房的一半。

申请资格：

  • 持有有效在留卡的中长期居留者（工作签证、学生签证等）
  • 月收入为月租的4倍以上（月租8万日元的房源需月收32万日元以上）
  • 替代方案：储蓄为月租100倍以上（同一房源约需800万日元），或一次性预付月租

UR房源的数量和位置选择比一般租房少，但若担保人要求或初始费用是阻碍，UR是强而有力的选择。

租房问题应对方法

状况应对方式
申请遭拒向业者询问原因。签证剩余效期短是常见原因——更新后再重新申请。换一家担保公司可能会通过
因外国人身份一再遭拒改用外国人专属服务（GaijinPot、Real Estate Japan）。也可考虑UR公营住宅
无法负担初始费用筛选免押金、免礼金的房源。部分业者提供分期付款方案
无法阅读租约致电FRESC（0570-011000）或东京多语言导航（0120-142-142）。向业者索取多语言合同模板
找不到喜欢的房源重新检视优先顺序。将距车站步行时间从10分钟放宽到15分钟、放宽楼龄限制，或扩大搜索范围到邻近车站，都能增加选择

租约续期与退租

东京的租约大多为两年。续约时，预计需支付一个月月租的续约费——此为东京地区的惯例——以及火灾保险（1万5千至2万日元）和担保公司续约费（约1万日元）。UR公营住宅不收续约费。

退租时，通常需在预定退租日前1至2个月以书面通知管理公司或房东，请查阅租约确认确切的通知期限。若通知太晚，即使已搬出仍可能需继续缴房租。

退租时需恢复原状（原状回復 / genjou kaifuku），但这并不表示要恢复成全新状态。根据国土交通省的还原指南，日照造成的壁纸褪色、地板自然磨损等通常耗损由房东负担；因过失或故意造成的损坏，如烟草焦痕、钉孔、宠物抓痕，则由租客负担。退租清洁费依房型大小而异：1R/1K约2万至3万日元，1LDK以上约4万至6万日元。

若当初有缴押金，退还金额为押金扣除还原及清洁费用后的余额。若签订免押金租约，退租清洁费将另行收取。

租房以外的替代方案

若标准租房流程感觉太繁琐，还有其他选择。

合租屋（Share House）

无需担保人，初始费用仅需数万日元，月租通常含水电费和网费。Oak House和Cross House是主要业者。许多初来乍到者会以合租屋作为第一个落脚点，同时也是在东京交朋友的好机会。

月租公寓（Monthly Apartment）

附家具的套房（マンスリーマンション / mansuri manshon）以月为单位出租。费用比一般租房高，但无需担保人且可立即入住，是在慢慢找长期住所期间的实用过渡选择。

公司宿舍

若即将加入日本企业，可向人事部门询问住房补贴（住宅手当 / juutaku teate）或公司宿舍（社宅 / shataku）的相关事宜，或许可以省去找房的麻烦。

相关文章

参考资料：

* 本文由英文原文借助机器翻译而成，部分表述可能不够自然。

tokyo.how 编辑团队

由居住在东京的团队撰写。所有指南均基于亲身经历，经官方信息源验证，并定期更新。 了解我们

发布于 2026年2月16日 · 更新于 2026年5月7日

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