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外国人在东京租房完整指南 [费用、担保人、UR公营住宅]

东京租房的初始费用约为月租的4至5个月。没有个人担保人时，担保公司可能提供帮助，但要求和审批结果各有不同。如何找到零押金房源、UR公营住宅的申请条件、应对'拒绝外国人'政策的方法，以及从找房到入住最快2周的完整流程。

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外国人在东京租房完整指南 [费用、担保人、UR公营住宅]
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本页内容

外国人找房的现实状况

东京高楼林立，住宅区延伸至地平线的都市景观

根据2016年法务省的调查，约有40%的外国人在找房时因国籍而遭到拒绝。另一方面，根据日本租赁住宅管理业协会（JPM）针对宅建业者及租赁住宅管理业者所进行的实态调查，约92%的持牌不动产业者接受外国租客——在东京圈（首都圈）这一比例更达94.9%。但这个数字仅涵盖业者（中介），房东（物业所有人）层面的接受率则更低。这个落差并不必然代表敌意，许多房东只是担心语言沟通障碍和不熟悉的手续。

政府也在积极缩小这个差距。国土交通省（MLIT）已发布14种语言的多语言租赁合同模板和指南，东京都政府也设有专属的支援页面。2025年10月，修正版住宅安全网法正式施行，针对难以找到住房的外国人等群体，引进了新的支援制度。

注意：上述法务省调查为2016年资料，此后已有制度上的改善。

完整时间规划

我认识的许多外国工程师，在刚到日本的第一个月会住在合租屋或月租公寓，同时物色自己的房子，第二个月再搬进自己的公寓。以下是典型的流程：

1. 选定地区（1至3天） 依通勤距离和预算缩小范围。选择东京23区，还是西边的多摩地区？

2. 搜索房源（3至7天） 浏览租房网站，筛选房源，联系不动产业者。

3. 看房（1至3天） 亲自前往看房。建议一天安排3至4间。

4. 申请并等待审核（3至7天） 提交文件，由担保公司和房东进行审核。

5. 签约与入住（1至3天） 接受重要事项说明，签署合同，领取钥匙。入住后还需要办理户籍迁入、开立银行账户、申办水电等手续。入住后的详细流程请参考初次在东京独立生活。

总计：最短2周，预留缓冲则需4周。

依居住期间选择最适方案

居住期间 最适住房类型 一般初始费用
3个月以下 月租公寓或合租屋 3万至15万日元
3个月至1年 一般租房（免押金/礼金） 20万至30万日元
1年以上 一般租房或UR公营住宅 20万至45万日元

若居住不到6个月，月租公寓的总费用通常低于支付35万至45万日元初始费用的一般租房。居住超过6个月，一般租房则更划算。

搬家旺季

东京的租房市场有明显的季节性节奏。1月至3月是最旺的时期——日本的会计年度及学年均于4月开始，因此大学入学、新人就职、企业调职都集中在此时，引发大量搬迁需求。这几个月内，好的房源消失得很快，周六看的房子，周一早上可能已被别人签约了。

4月至8月较为平静，新房源数量减少，但竞争者也少，可以从容比较。9月至10月则因企业年中调职而出现小幅旺季。

若时间有弹性，避开1至3月的旺季，不仅能找到更多房源，在房租和费用方面也可能有更多议价空间。

选择地区

东京的建筑与铁路线切割城市景观

东京主要分为两大区域：23个特别区（23区）和多摩地区（多摩地域，26个城市）。居住地点决定了月租、通勤时间和日常生活品质。

23个特别区

交通便利，但月租较高。根据SUUMO的租金数据，单间（1K/1DK）的平均月租为7万至12万日元（1R型态可能更低），各区之间差异显著。多个区域拥有成熟的外国人社区，并提供多语言市民服务。

各地区详细说明请参考东京23区是什么？

多摩地区

相同预算可以租到更大的空间，月租也更低。同一份SUUMO数据显示，大多数城市的单间平均月租为5万至7万日元。公园和绿地较多，深受家庭欢迎。

各路线详细说明请参考东京的城市是什么？

如何决定：

若工作地点已确定，可使用Yahoo! Transit或谷歌地图查询实际的通勤时间。“在23区内”不一定就方便。例如，23区外的吉祥寺（武藏野市）搭乘JR中央线快速列车到新宿约15分钟，而23区内的大泉学园（练马区）到新宿则需换车，约需30至40分钟。

安全的预算原则：月租控制在实领工资的三分之一以内（参考UR的租金预算指南）。若税后月收入为25万日元，月租目标设在8万日元左右。依上述SUUMO数据，荒川区、葛饰区、足立区等东侧地区，或多摩地区的中央线沿线，都是符合预算的现实选项。若尚未办理日本信用卡，可参考在日本办信用卡的方法了解审核流程。

初始费用（准备月租的4至5个月）

桌上的文件和笔——租约涉及多项费用

对初来乍到的人来说，最大的惊讶之一就是初始费用。在住进去之前，就必须支付相当可观的金额。以月租8万日元的房源为例：

项目 日文名称 金额 说明
押金 敷金（shikikin） 0至16万日元 退租时扣除修缮费用后部分退还。东京都市圈月租10万日元以下的房源中，超过60%已免押金
礼金 礼金（reikin） 0至8万日元 给房东的”感谢费”，不退还。免礼金房源正在增加
中介费 仲介手数料（chukai tesuryo） 8万8千日元 法定上限：月租1个月+税（房东+租客合计）。租客理论上只须负担0.5个月+税，但大多数人会签署同意书负担1个月
预付月租 前家賃（mae yachin） 8万至16万日元 入住首月的日数比例月租＋下个月整月月租，须预先支付
担保公司费用 保証会社費用（hosho gaisha hiyou） 4万至8万日元 月租的50至100%，每年更新时需缴纳续约费
火灾保险 火災保険（kasai hoken） 1万5千至2万日元 通常为2年期保单
换锁费用 鍵交換（kagi koukan） 1万至3万日元 更换前任租客时代的门锁

合计：月租8万日元的公寓约需35万至45万日元。

选择免押金、免礼金的房源，可降至25万日元以内。不过需注意，免押金房源退租时有时会收取固定清洁费，签约前请务必确认退租费用。

所需文件

以下为大多数申请所需的文件，实际需求因房源而异。

  • 在留卡（在留カード / zairyu card）——外国居住者的主要身份证件，显示签证类别和到期日，须提交复印件
  • 护照——与在留卡一起用于身份确认
  • 收入证明（収入証明 / shunyu shomei）——3个月的工资明细，或课税证明书（課税証明書 / kazei shomeisho）。审核通常要求年收入为月租的36倍以上
  • 在职证明书（在籍証明書 / zaiseki shomeisho）——由雇主出具，学生则提交在学证明
  • 日本国内紧急联系人（緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki）——姓名、电话号码及关系，朋友或同事均可

部分业者要求提供印章（印鑑 / inkan），但许多业者现在接受外国租客以签名代替，建议事先与业者确认。

如果刚到日本、尚未登记住址，请询问中介接受哪些申请材料。应登记实际居住的地址：新宿区要求在入住后14天内办理迁入申报，不接受实际居住前提前申报。不要在搬入之前，把希望租下的公寓登记为住址。拥有日本手机号码也很重要——不动产业者和担保公司需要联系您，没有号码会造成不必要的麻烦。建议在开始找房前先解决手机问题。详情请参考手机与银行账户的两难困境。

解决担保人问题

手持钥匙——解决担保人问题，新家的门就此打开

传统日本租约通常要求连带担保人（連帯保証人）——一位在您未缴房租时需负法律责任的个人担保人。对在日本没有深厚人脉的外国人来说，这曾是一道无法跨越的障碍。

担保公司（保証会社 / hosho gaisha）可以帮助您在没有个人担保人的情况下租房，但并非所有情况下都能免除个人担保要求。部分公司的担保合同仍要求个人担保人，具体条件因房源和方案而异，请向中介确认。担保公司和房东都会审核申请，使用担保公司不等于保证能签约。

运作方式：

  • 初始费用：月租的50至100%（月租8万日元的公寓约需4万至8万日元）
  • 年度续约费：约每年1万日元，或月租的10至30%
  • 审核内容包括签证状态、收入和就业情况

越来越多担保公司专门服务外国租客，提供多语言支持。搜索”外国人 保証会社”（gaikokujin hosho gaisha——外国人担保公司）可找到多个选项，JPM外国居民支援页面也整理了相关资源。

不过，通常不需要自己寻找担保公司，不动产业者会推荐与该房源合作的担保公司。您可以这样询问：“可以使用有外国人入居实绩的担保公司吗？” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

如何搜索房源

采光良好的木地板客厅——看房时请确认采光和空间

找房源主要有两个途径。

日文租房网站（房源数量最多）

这是日本人找公寓的方式：在租房平台搜索，联系负责该房源的业者，前往办公室，再去看房。这是标准流程，这些网站上的房源数量远超外国人专属服务。若能阅读日文，或使用浏览器翻译功能，这里能提供最广泛的选择。

  • SUUMO — 日本最大的房地产门户网站，房源数量最多
  • LIFULL HOME’S — 大型房地产门户网站。可使用FRIENDLY DOOR搜索提供外语服务的不动产业者

英语服务

若日语是障碍，这些平台仅列出已确认接受外国人的房源：

在不动产业者办公室可用的日语

前往业者办公室时，以下对话可作为参考：

您：“我在找○○站附近，月租8万日元以下的房子。” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

业者：“您希望的户型是什么？1K还是1LDK？” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

您：“1K就好，如果距车站步行10分钟以内会更好。” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

建议： 前往之前先以电子邮件或电话确认业者是否接受外国租客，可避免白跑一趟。

从看房到签约

实地看房（内見 / naiken）是必要步骤，照片可能具有误导性。

看房时应确认的事项：

  • 采光和噪音（打开窗户确认）
  • 水压及浴室排水口的气味
  • 收纳空间（通常比照片所显示的还要小）
  • 离最近的超市和便利店的距离（东京的便利店功能远超销售食品——详见便利店指南）

找到心仪的房源了吗？当场申请。 在1至3月的旺季，您看完房的同一天晚上，其他人可能已提出申请。“让我想想”，隔天早上房源就关闭了——这是旺季期间常见的情况。

在任何看房前，先决定自己的底线：最高月租、距车站最远步行距离、必要条件。有了明确标准，才能当场立即决定，不必事后犹豫。

申请后，担保公司和房东会进行审核。持有有效签证且收入为月租36倍以上，通常3至7天可得到结果。

审核通过后，您将接受重要事项说明（重要事項説明 / juuyou jikou setsumei）——由持牌不动产业者就房源条款进行的法定说明。默认以日语进行，但国土交通省已备有多语言文件模板。请事先询问业者是否能提供您语言的资料。

若因外国人身份遭拒怎么办

这种情况确实存在，以下是您应该知道的事。

根据不动产交易推进中心的法律分析，仅以国籍为由拒绝租客，在日本法律上可能构成侵权行为（不法行為 / fuhou koui），法院也有判令赔偿损害（損害賠償 / songai baishou）的案例。但现行法律无法强制房东签署租约。

实际的应对方式：

与其为特定房源奋力争取，不如改用预先确认外国人友善的平台，GaijinPot Apartments和Real Estate Japan上的每个房源都已获得房东对外国租客的核可。

若需要协助，可使用以下免费公共咨询服务：

UR公营住宅（无需担保人，无礼金）

公寓大楼外观——UR公营住宅的初始费用显著较低

UR都市机构营运的公共租赁住宅，消除了外国人在一般租房时面临的几项障碍：

  • 无需担保人
  • 无礼金（礼金）
  • 无中介费（仲介手数料）
  • 无续约费（更新料）

月租8万日元的房源，UR通常收取两个月押金，即16万日元，另加入住当月按天计算的房租和共益费。总额取决于入住日期和房源，并非一律20万日元，也不一定低于普通私人租房初期费用的一半。

申请资格：

  • 外国申请人须满足UR关于在留资格及其他申请条件的要求，包括理解租赁合同。符合条件的类别包括中长期在留者及指定的其他身份；所需材料请向UR确认。
  • 单人和家庭申请的收入标准不同。月租8万日元时，标准平均月收入为单人25万日元、家庭32万日元。请按租金及家庭类型查阅UR的表格。
  • 达到月租100倍的存款（该房源为800万日元）、预付租金或指定例外，可按UR的条件替代收入要求；其他申请条件仍须满足。

UR房源的数量和位置选择比一般租房少，但若担保人要求或初始费用是阻碍，UR是强而有力的选择。

租房问题应对方法

状况 应对方式
申请遭拒 向业者询问原因。签证剩余效期短是常见原因——更新后再重新申请。换一家担保公司可能会通过
因外国人身份一再遭拒 改用外国人专属服务（GaijinPot、Real Estate Japan）。也可考虑UR公营住宅
无法负担初始费用 筛选免押金、免礼金的房源。部分业者提供分期付款方案
无法阅读租约 致电FRESC（0570-011000）或东京多语言导航（0120-142-142）。向业者索取多语言合同模板
找不到喜欢的房源 重新检视优先顺序。将距车站步行时间从10分钟放宽到15分钟、放宽楼龄限制，或扩大搜索范围到邻近车站，都能增加选择

租约续期与退租

东京的租约大多为两年。续约时，预计需支付一个月月租的续约费——此为东京地区的惯例——以及火灾保险（1万5千至2万日元）和担保公司续约费（约1万日元）。UR公营住宅不收续约费。

退租时，通常需在预定退租日前1至2个月以书面通知管理公司或房东，请查阅租约确认确切的通知期限。若通知太晚，即使已搬出仍可能需继续缴房租。

退租时需恢复原状（原状回復 / genjou kaifuku），但这并不表示要恢复成全新状态。根据国土交通省的还原指南，日照造成的壁纸褪色、地板自然磨损等通常耗损由房东负担；因过失或故意造成的损坏，如烟草焦痕、钉孔、宠物抓痕，则由租客负担。退租清洁费依房型大小而异：1R/1K约2万至3万日元，1LDK以上约4万至6万日元。

若当初有缴押金，退还金额为押金扣除还原及清洁费用后的余额。若签订免押金租约，退租清洁费将另行收取。

租房以外的替代方案

若标准租房流程感觉太繁琐，还有其他选择。

合租屋（Share House）

无需担保人，初始费用仅需数万日元，月租通常含水电费和网费。Oak House和Cross House是主要业者。许多初来乍到者会以合租屋作为第一个落脚点，同时也是在东京交朋友的好机会。

月租公寓（Monthly Apartment）

附家具的套房（マンスリーマンション / mansuri manshon）以月为单位出租。费用比一般租房高，但无需担保人且可立即入住，是在慢慢找长期住所期间的实用过渡选择。

公司宿舍

若即将加入日本企业，可向人事部门询问住房补贴（住宅手当 / juutaku teate）或公司宿舍（社宅 / shataku）的相关事宜，或许可以省去找房的麻烦。

相关文章

参考资料：

FAQ

在东京租公寓需要多少初始费用？
初始费用大约是月租的4至5个月。以月租8万日元的公寓为例，加上押金、礼金、中介费、预付月租、担保公司费用、火灾保险、换锁费用，合计通常为35万至45万日元。若选择免押金、免礼金的房源，可压低至25万日元以内。
外国人可以在东京租公寓吗？
可以，但部分房东仍会拒绝外国租客。根据日本租赁住宅管理业协会针对宅建业者及租赁住宅管理业者所进行的实态调查，约92%的持牌不动产业者接受外国租客——在东京圈（首都圈）这一比例更达94.9%——但房东（业主）层面的接受率相对较低。使用GaijinPot Apartments或Real Estate Japan等外国人专属租房平台，仅显示已确认接受外国人的房源，是最可靠的方式之一。
租公寓一定需要日本担保人吗？
不一定。担保公司（保証会社）可能让您在没有个人连带担保人（連帯保証人）的情况下租房，但部分公司或房源会同时要求两者。申请前请向中介确认具体房源及担保方案的条件。担保公司和房东仍会审核，不能保证获批。担保公司的初期费用通常为一个月房租的50%至100%。
找公寓需要多长时间？
至少需要2周，建议预留4周缓冲。一般流程为：选定地区1至3天、搜索房源及联系不动产业者3至7天、看房1至3天、审核等待3至7天、签约取钥匙1至3天。
在东京租公寓需要准备哪些文件？
通常需要在留卡（在留カード）、护照、收入证明（3个月的工资明细或课税证明书）、在职证明书，以及日本国内的紧急联系人。部分业者要求印章，但许多业者现在也接受外国租客以签名代替，建议事先确认。
UR公营住宅适合外国人吗？
UR住宅不要求担保人、礼金、中介费或续约费。初期通常要支付两个月押金，以及按入住天数计算的房租和共益费。收入标准取决于租金和单人或家庭申请：月租8万日元时，标准月收入为单人25万日元、家庭32万日元。外国申请人还须符合UR有关在留资格、材料及其他条件的要求，仅有在留卡不代表符合资格。
在东京找公寓的最佳时机是什么时候？
4月至8月是最轻松的时期，竞争者少，可以慢慢比较。1月至3月是最旺的旺季，因为日本的会计年度及学年均于4月开始，大量搬迁需求集中在此时。旺季期间，好的房源可能在几天内就被租走。
看房时应该确认哪些事项？
请打开窗户确认采光和噪音状况、测试水压并闻浴室排水口是否有异味、评估收纳空间（通常比照片还小），并确认最近超市和便利店的距离。特别是旺季期间，若喜欢某个房源，请准备当场申请——隔天早上可能已被其他人抢先签约。

* 本文由英文原文借助机器翻译而成，部分表述可能不够自然。

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